„Mieten werden in Düsseldorf immer teurer“
Der Ring Deutscher Makler hat den neuen Preisspiegel vorgestellt. Häuser und Wohnungen sind günstiger, der Mietmarkt bleibt eng.
Die Makler aus der Region Düsseldorf rechnen für 2024 im lokalen Immobilienmarkt mit einem weniger deutlichen Preisrückgang als im vergangenen Jahr. 2023 hatten Häuser und Wohnungen im Durchschnitt etwa zehn Prozent weniger gekostet als 2022. Zum Vergleich: In den fetten Jahren zwischen 2012 und 2022 war das anders. Die Preissteigerungen lagen in diesem Jahrzehnt bei 70 bis 80 Prozent, in bestimmten Segmenten innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebiets
hatte der Preissprung sogar bei 120 Prozent gelegen. „Das ist vorbei und ich gehe nicht davon aus, dass sich eine solche Phase in den kommenden Jahren wiederholt“, sagt Carsten Meier, Vorsitzender der Düsseldorfer Gruppe im Ring Deutscher Makler (RDM). Der Experte geht allerdings davon aus, dass der zuletzt deutliche Preisrückgang abflachen wird. „Die ersten Banken bieten im Zehnjahresbereich schon wieder Bauzinsen unterhalb von vier Prozent und seit Januar ziehen die Anfragen nach Objekten auch wieder an“, sagt Meier.
Für 2023 haben die Makler folgende Trends ermittelt: In der Landeshauptstadt gingen die Preise für Objekte in sehr guten Lagen stärker zurück als in den Umlandgemeinden: So kosteten freistehende Einfamilienhäuser in einer solchen 1-A-Lage in Düsseldorf zuletzt 1,39 Millionen Euro. Das bedeutet im Vorjahresvergleich einen Rückgang um neun Prozent.
Etwas höher fielen die Preisnachlässe bei Eigentumswohnungen aus. „Grob kann man sagen, dass die Quadratmeterpreise für einfach und mittelgut ausgestattete Wohnungen fast überall im zweistelligen Prozentbereich gefallen sind, während die Kosten für Wohnungen in guten Lagen und mit guter Ausstattung lediglich Preisnachlässe im einstelligen Prozentbereich hinnehmen mussten“, sagt Meier, der auch Geschäftsführer der gleichnamigen Immobilien GmbH ist. Die Spannbreite in den Düsseldorfer Bestandsgebäuden liegt hier zwischen 6600 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen (minus vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr) und 1900 Euro (minus 14 Prozent) in einfachen Lagen. Zum Vergleich: In Mettmann lagen die Quadratmeter-Preise 2023 zwischen 3450 (minus neun Prozent) und 1400 Euro (minus 15 Prozent). „Von einem Preisrutsch nach unten kann aber trotz dieser Rückgänge nicht gesprochen werden, nach wie vor liegen die Preise auf einem hohen Niveau“, sagt der Düsseldorfer RDM-Chef.
Ernst ist die Lage für Menschen, die in Düsseldorf eine Wohnung mieten wollen. Hier ist die Nachfrage ungebrochen hoch und die Kosten für den Quadratmeter steigen sowohl im Bestand als auch in Neubauten. Wie groß der Druck ist, erläutert der Experte an einem Beispiel: „Wir hatten versehentlich eine 40-Quadratmeter-Wohnung in Derendorf mit einer Kaltmiete von 18 Euro pro Quadratmeter angeboten und hatten trotzdem jede Menge Terminanfragen.“Eine Entlastung sei hier nicht in Sicht. Dafür werde einfach zu wenig gebaut. Hinzu komme: Angesichts gestiegener Zinsen sowie höherer Bau- und Handwerkerkosten verharrten Mieter, die sich bis 2021/22 noch an eine Eigentumswohnung oder ein Haus herangetraut hätten, in ihren Wohnungen. Und auch der Umzug in eine andere Mietwohnung sei unattraktiv, weil der Wechsel in aller Regel mit einem deutlich Preissprung bei der Kaltmiete verbunden sei. „Wer nicht ausziehen muss, bleibt. Der Markt ist unheimlich eng“, meint Stefan Pásztor, der als Immobilienexperte und gerichtlich bestellter Zwangsverwalter mit Büros unter anderem in Düsseldorf und Essen vertreten ist. Dass die Phase der Jahre 2012 bis 2022, in der ein paar Fotos und ein dünnes Exposé für eine rasche Kaufentscheidung ausreichten, vorbei ist, begrüßt er. Auch Meier sieht das Ende dieser Zeit positiv. „Damals war der Markt überhitzt und es wurde sehr viel spekuliert.“
Für die kommenden Monate rechnen die RDM-Experten mit einem stabilen Markt, konstanten Preisen für gut verkäufliche Objekte sowie leicht sinkenden Preisen für Objekte mit Nachteilen bei der Lage oder dem Zustand. „Die Inflation geht zurück, die Zinsen wurden seit mehreren Monaten nicht erhöht und viele Verbraucher haben durch hohe Tarifabschlüsse wieder mehr Geld zur Verfügung. Die Nachfrage nach Immobilien wird deshalb hoch bleiben“, prognostiziert Meier.