Investmentobjekt Wohnung
Wer einen professionellen Verwalter für seine vermietete Eigentumswohnung einsetzt, spart viel Zeit und Nerven
Die Käufer einer Eigentumswohnung wollen meistens selbst einziehen. Weil Sparanlagen derzeit kaum Ertrag abwerfen, rückt aber auch für Privatleute zunehmend der Erwerb der Eigentumswohnung als Renditeobjekt in den Blick. Dies verspricht Wertsteigerung und gute Mieteinnahmen. Viele Verbraucher bleiben also Mieter, werden aber gleichzeitig vermietender Privateigentümer.
Der Rollenwechsel bedeutet: Sie müssen sich in der eigenen Immobilie selbst um Dinge kümmern, für die sie zu Hause einfach ihren Vermieter heranziehen können: verstopfte Rohre freimachen, kaputte Heizungen in Gang setzen, Schimmelbefall beseitigen.
Do-it-yourself-Verwalter sind in erster Linie „Ansprechpartner für den Mieter und das im Prinzip rund um die Uhr“, erklärt Sabine Feuersänger vom Verbraucherverband Wohnen im Eigentum (WiE). Das gilt vor allem bei typischen Problemen wie nicht schließenden Fenstern und Türen, Wasserrohrbruch oder gebrochenen Fliesen auf dem Balkon. In solchen Fällen muss der Eigentümer Abhilfe schaffen: Er sei in Pflicht, „sich um die Instandhaltungsarbeiten zu kümmern“, begründet Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus&Grund Deutschland. Sonst riskieren Vermieter, dass der Mieter die Miete mindert.
Mit der Entfernung steigt der Aufwand
Wie privat vermietende Wohnungseigentümer die Sache in Ordnung bringen, steht ihnen frei. Sie können Handwerker beauftragen oder die Sache selbst erledigen. Schwierig wird es, wenn Eigentümer nicht in der Nähe ihres Investitionsobjekts leben. Erfahrungsgemäß steigt der Aufwand, den sie in die Wohnungsverwaltung stecken, mit der Entfernung zum eigenen Wohnort.
Die Arbeit sollte sich jedoch in Grenzen halten. Sonst fressen Stress und Zeit die Rendite auf. In der Konsequenz „braucht man eigentlich jemanden, der mal schnell hingeht und sich auskennt“, sagt Storm. Das können Bekannte, Nachbarn, Miteigentümer oder Hausmeister sein.
Storm und Feuersänger favorisieren allerdings eine professionelle Lösung: den Hausverwalter. Dessen Einsatz sei „für denjenigen sinnvoll, der sich nicht selbst kümmern oder nicht von A nach B fahren will, weil der Wasserhahn tropft“, rät Feuersänger. Die sogenannte Miet-Verwaltung kostet nach Angaben des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV) durchschnittlich rund 22 Euro pro Wohnung und Monat. Die Ausgaben können Eigentümer in der Steuererklärung geltend machen.
Der Verwalter wird zum Stellvertreter
Häufig übernimmt der Verwalter, der die Wohnanlage ohnehin im Auftrag der Eigentümergemeinschaft betreut, diesen Job auch für einzelne Wohnungen. Wer diesen Verwalter zugleich für sein Sondereigentum einsetzen will, schließt mit ihm einen Vertrag über Miet-Verwaltung. Selbstverständlich kann auch ein Verwalter von außen genommen werden.
Mit der Unterschrift unter den Kontrakt wird der Miet-Verwalter zum Stellvertreter des Eigentümers, wie Steffen Hasse vom Dachverder band deutscher Immobilienverwalter (DDIV) erläutert. Damit ist er der Ansprechpartner des Mieters für dessen Nöte und Sorgen.
Hasse umreißt das Paket: „Je nach Umfang schließt es sowohl Instandhaltung und Instandsetzung als auch die Verwaltung der Mietzahlungen und Abrechnungen ein.“Im Klartext bedeutet das: Der Verwalter kontrolliert, ob der Mieter rechtzeitig zahlt, mahnt Säumige, fungiert bei Ärger als Blitzableiter, lässt Schäden beheben.
Wer seine Wohnung selbst verwaltet, sollte bei Mietverträgen darauf achten, dass sie möglichst mit den in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft formulierten Vorgaben übereinstimmen. Außerdem ist es hilfreich, bei Problemen, wie verstopften Rohren, die Hausverwaltungen zu kontaktieren. Denn je nachdem, wo es klemmt, zahlt die Gemeinschaft die Instandsetzungskosten. tmn