Neu­tra­ler Sach­wal­ter der Rechts­an­sprü­che

Ein wich­ti­ger Rechts­akt: Was al­les pas­sie­ren kann, wenn man es als po­ten­zi­el­ler Haus- oder Woh­nungs­käu­fer mit dem No­tar zu tun hat

Saarbruecker Zeitung - - SZ-EXTRA IMMBILIEN -

BERLIN (red) Der Kauf der ei­ge­nen Im­mo­bi­lie ge­hört für vie­le Men­schen zu den wich­tigs­ten Le­bens­ent­schei­dun­gen. In al­ler Re­gel führt die­ser Weg über den No­tar. Da­bei kommt es im­mer wie­der zu Streitg­kei­ten, die vor Ge­richt en­den. Hier da­zu ei­ni­ge Ur­tei­le:

Zu den Auf­klä­rungs­pflich­ten ei­nes No­tars ge­hört es, ge­ge­be­nen­falls auf die er­for­der­li­che Zah­lung von Schen­kungs­steu­er hin­zu­wei­sen. Bei der Beur­kun­dung ei­nes Grund­stücks­über­tra­gungs­ver­tra­ges müs­se er das un­auf­ge­for­dert tun, heißt es in ei­nem Ur­teil des Ober­lan­des­ge­richts Ol­den­burg (Az.: 6 U 58/09). Der Hin­ter­grund: Ein Mann woll­te ein Grund­stück hälf­tig an Sohn und Schwie­ger­toch­ter ver­schen­ken, wo­bei bei letz­te­rer das Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis fehl­te und des­we­gen et­wa 2250 Eu­ro Schen­kungs­steu­er fäl­lig wur­de. Der No­tar hat­te den Hin­weis ver­ges­sen und muss­te Scha­den­er­satz leis­ten.

Wer ein gro­ßes Ge­schäft wie ei­nen Im­mo­bi­li­en­kauf tä­tigt, soll­te ge­nü­gend Zeit ha­ben, sich mit der Ma­te­rie ver­traut zu ma­chen. Des­we­gen muss der No­tar vor dem Ter­min ei­ne Zwei-Wo­chen-Re­gel­frist ein­hal­ten. Das schreibt das Beur­kun­dungs­ge­setz vor. Hält sich der No­tar nicht dar­an, dann trifft ihn nach höchst­rich­ter­li­cher Über­zeu­gung (Bun­des­ge­richts­hof, Az.: III ZR 292/14) die Dar­le­gungs­und Be­weis­last, dass der Käu­fer sich nach Ablauf die­ser Frist ge­nau­so ent­schie­den hät­te.

So lan­ge die Par­tei­en nicht zur Beur­kun­dung beim No­tar wa­ren, ist ein Ver­trag ei­ne un­si­che­re Sa­che. Ei­nem Käu­fer war es wi­der­fah­ren, dass der Ver­käu­fer erst ei­nen Tag vor Ab­schluss an­kün­dig­te, nun doch nicht ver­kau­fen zu wol­len. Zu dem Zeit­punkt war al­ler­dings be­reits die Fi­nan­zie­rung des Dar­le­hens ge­klärt und es ent­stan­den Rück­ab­wick­lungs­kos­ten in Hö­he von 9000 Eu­ro. Die­se for­der­te Bun­des­no­tar­ord­nung, be­stä­tigt vom

Ober­lan­des­ge­richt Frankfurt der ver­setz­te Käu­fer nun vor dem Ober­lan­des­ge­richt Saar­brü­cken (Az.: 4 U 435/12) vom Ver­käu­fer. Doch der Se­nat ent­schied, dass das Recht zum Rück­tritt vom Ver­käu­fer bis zu­letzt wahr­ge­nom­men wer­den konn­te, oh­ne Scha­den­er­satz leis­ten zu müs­sen.

Dem No­tar ste­hen für sei­ne Ar­beit ge­setz­lich ge­re­gel­te Ge­büh­ren zu. Fer­tigt er ei­ne Ur­kun­de, dann muss der Auf­trag­ge­ber auch da­für be­zah­len. Das Kam­mer­ge­richt Berlin (Az.: 9 W 133/05) muss­te sich mit der Fra­ge be­fas­sen, wann denn ei­gent­lich ei­ne Ur­kun­de als fer­tig ent­wor­fen zu be­trach­ten ist. Die Ant­wort: Ei­ne ent­spre­chen­de Ge­bühr ent­steht be­reits dann, „wenn der No­tar den Ent­wurf der Ur­kun­de voll­stän­dig auf Ton­band­kas­set­te dik­tiert hat“.

Wer den No­tar auf­sucht, der kann sich zu­min­dest ei­ner Tat­sa­che ge­wiss sein: Sein An­sprech­part­ner wird nicht äl­ter als 70 Jah­re sein, denn mit Er­rei­chen die­ses Al­ters­gren­ze sieht die Bun­des­no­tar­ord­nung ein Aus­schei­den vor. Ein Be­trof­fe­ner hat­te da­ge­gen ge­klagt und von ei­ner Al­ters­dis­kri­mi­nie­rung ge­spro­chen. Doch das Ober­lan­des­ge­richt Frankfurt (Az.: 2 Not 8/10) sah da­rin kein Pro­blem. Die­se Be­schrän­kung die­ne da­zu, die Al­ters­struk­tur des Be­rufs auf­recht zu er­hal­ten und auch nach­rü­cken­den Ge­ne­ra­tio­nen ei­ne Chan­ce zu ge­ben.

Wie ist es ei­gent­lich zu be­wer­ten, wenn be­stimm­te An­ga­ben im Zu­sam­men­hang mit der Be­schaf­fen­heit ei­ner Im­mo­bi­lie zwar in ei­nem Ex­po­sé auf der In­ter­net­sei­te des Mak­lers auf­tau­chen, aber nicht im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag? Hier war es um die Wohn­flä­che ei­nes Hau­ses ge­gan­gen, die statt 200 Qua­drat­me­tern in Wahr­heit nur 172 Qua­drat­me­ter be­trug. Der Er­wer­ber for­der­te vom Kauf­preis (550 000 Eu­ro) des­we­gen 66 000 Eu­ro zu­rück. Der Bun­des­ge­richts­hof (Az.: V ZR 78/14) ent­sprach dem nicht. Es zäh­le letzt­lich das, was im Ver­trag ste­he. An­ders lie­ge der Fall nur, wenn dem Ver­käu­fer nach­zu­wei­sen sei, dass er selbst von der Flä­chen­ab­wei­chung ge­wusst und da­mit ge­täuscht ha­be.

Wenn der No­tar ein Nach­lass­ver­zeich­nis er­stellt, dann muss er die An­ga­ben der Er­ben ei­ner kri­ti­schen Plau­si­bi­li­täts­kon­trol­le un­ter­zie­hen und die­ses Vor­ge­hen do­ku­men­tie­ren. Da­zu zählt nach Über­zeu­gung des Ober­lan­des­ge­richts Bam­berg (Az.: 4 W 42/16) auch ei­ne stich­punkt­ar­ti­ge Über­prü­fung der Be­le­ge. Da­bei kann dem No­tar nach Mei­nung des Zi­vil­se­nats durch­aus ein zeit­in­ten­si­ver, sehr um­fang­rei­cher Prü­fungs­auf­wand zu­ge­mu­tet wer­den.

Wenn ein No­tar über Er­b­an­ge­le­gen­hei­ten be­rät, ge­hört es zwin­gend da­zu, dass er über die Kos­ten ei­ner sol­chen Beur­kun­dung in­for­miert und au­ßer­dem dar­auf hin­weist, dass man ein Tes­ta­ment auch selbst hand­schrift­lich ver­fas­sen kann. Tut er das nicht, dann ver­liert er nach An­sicht des Ober­lan­des­ge­richts Naum­burg (Az.: 2 Wx 37/10) sei­nen An­spruch auf die Ge­bühr. Der Ver­brau­cher, der in der Re­gel ja nicht be­son­ders rechts­kun­dig ist, könn­te sich durch ein sol­ches Ver­hal­ten des No­tars über­rum­pelt füh­len.

Die Be­stel­lung ei­nes ding­li­chen Vor­kaufs­rechts muss­te lan­ge Zeit der Recht­spre­chung zu­fol­ge no­ta­ri­ell be­ur­kun­det wer­den. Doch da­von hat der Bun­des­ge­richts­hof mit ei­nem neue­ren Ur­teil (Az.: V ZR 73/15) Ab­stand ge­nom­men. An­ders als das Ver­pflich­tungs­ge­schäft be­dür­fe das ding­li­che Vor­kaufs­recht nicht der no­ta­ri­el­len Form, ent­schie­den die Ju­ris­ten.

Ein No­tar hat mit 70 Jah­ren die Al­ters­gren­ze

de­fi­ni­tiv er­reicht.

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