Wie man sich auf sin­ken­de Prei­se vor­be­rei­ten kann

Die Prei­se für Häu­ser oder Woh­nun­gen stei­gen schnel­ler als die Mie­ten. Das macht sie als An­la­ge­ob­jek­te im­mer un­at­trak­ti­ver.

Saarbruecker Zeitung - - SZ-EXTRA IMMOBILIEN - VON LEO­NARD KEHNSCHERPER Zeit­schrift „Fi­nanz­test“

BER­LIN (dpa/tmn) Stei­gen­de Prei­se, güns­ti­ge Kre­di­te: Wer sich fürs Al­ter ab­si­chern möch­te, für den kön­nen Im­mo­bi­li­en die per­fek­te An­la­ge sein. Das gilt zu­min­dest, so­lan­ge die Prei­se nicht sin­ken. Doch wie sta­bil ist der Im­mo­bi­li­en­markt zur­zeit über­haupt?

„Seit 2010 stei­gen die Prei­se für Im­mo­bi­li­en in Deutsch­land“, sagt Sun Jensch, Ge­schäfts­füh­re­rin des Im­mo­bi­li­en­ver­ban­des Deutsch­land (IVD). So sei­en die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit mitt­le­rem Wohn­wert 2016 durch­schnitt­lich um gut sechs Pro­zent ge­gen­über dem Vor­jahr an­ge­stie­gen. Be­son­ders Groß­städ­te sei­en von den Preis­stei­ge­run­gen be­trof­fen, so Jensch.

„Ei­ne Trend­wen­de zu fal­len­den Im­mo­bi­li­en­prei­sen ist der­zeit nicht in Sicht“, sagt Jörg Sahr von der Zeit­schrift „Fi­nanz­test“. „Je­den­falls nicht, so­lan­ge die Zin­sen so nied­rig blei­ben.“Denn die Prei­se sind vie­ler­orts stär­ker ge­stie­gen als die Mie­ten: „Das drückt die Ren­di­ten – und kann nicht auf Dau­er so wei­ter­ge­hen.“

Soll­ten die Zin­sen deut­lich stei­gen, dürf­ten sich Im­mo­bi­li­en-An­le­ger kaum noch mit Net­to­miet­ren­di­ten von oft nur zwei bis drei Pro­zent zu­frie­den ge­ben, so Sahr. Dann wä­ren Im­mo­bi­li­en we­ni­ger nach­ge­fragt, und die Prei­se könn­ten sin­ken. „Au­ßer­dem könn­ten sich vie­le Selbst­nut­zer ih­re Woh­nung schlicht nicht mehr leis­ten, wenn die Zin­sen stei­gen.“

Noch sind die Rah­men­be­din­gun­gen für ei­nen Im­mo­bi­li­en­kauf Sahr zu­fol­ge gut. An­le­gern emp­fiehlt er je­doch, vor al­lem auf nach­hal­tig er­ziel­ba­re Miet­erträ­ge zu ach­ten und nicht in ers­ter Li­nie auf Wert­stei­ge­run­gen zu spe­ku­lie­ren. Der Ver­hand­lungs­spiel­raum der Käu­fer hän­ge von den re­gio­na­len Ver­hält­nis­sen ab: „In den be­gehr­ten Vierteln der Groß- und Uni­ver­si­täts­städ­te ste­hen die In­ter­es­sen­ten Schlan­ge, in länd­li­chen Re­gio­nen sieht das ganz an­ders aus“, er­klärt Sahr.

Grund­sätz­lich hät­ten Käu­fer je­doch im­mer Ver­hand­lungs­spiel­raum, sagt Hart­mut Schwarz von der Ver­brau­cher­zen­tra­le Bre­men. So wür­de nun der Zu­stand ei­ner Im­mo­bi­lie kri­ti­scher ge­prüft, et­wa im Hin­blick auf das Al­ter, den Mo­der­ni­sie­rungs­grad oder den Ener­gie­aus­weis. Auch Schwarz glaubt nicht dar­an, dass die Im­mo­bi­li­en­prei­se in na­her Zu­kunft sin­ken könn­ten: „Die Prei­se sin­ken nicht, sie wer­den nur we­ni­ger stark an­stei­gen“, er­klärt der Ver­brau­cher­schüt­zer. Doch wel­che Fol­gen ha­ben sin­ken­de Im­mo­bi­li­en­prei­se für Ver­brau­cher über­haupt? Schwarz er­klärt dies an ei­nem Bei­spiel aus Bre­men: Hier sind die Im­mo­bi­li­en­prei­se von 2000 bis 2010 ge­sun­ken. Wer in die­sen Jah­ren sei­ne Im­mo­bi­lie ver­kau­fen muss­te und re­la­tiv we­nig ge­tilgt hat­te, konn­te laut Schwarz oft nicht ein­mal die Rest­schuld aus dem Ver­kaufs­er­lös til­gen. So wur­de der Im­mo­bi­li­en­kauf zum Mi­nus­ge­schäft.

Des­halb emp­fiehlt Schwarz, gleich zu Be­ginn des Kau­fes ei­ne ho­he Til­gung zu ver­ein­ba­ren und

Jörg Sahr auch Son­der­til­gun­gen zu nut­zen: „Je schnel­ler die Rest­schuld sinkt, um­so ge­rin­ger ist das Ri­si­ko fal­len­der oder gleich blei­ben­der Im­mo­bi­li­en­prei­se.“Da­bei hel­fe es auch, wenn Käu­fer ih­re Im­mo­bi­lie mo­der­ni­sie­ren las­sen.

An­ge­sichts der ak­tu­el­len Markt­la­ge soll­ten Käu­fer den Kauf­preis kri­tisch hin­ter­fra­gen. Denn bei ei­ner Im­mo­bi­lie gilt in der Re­gel: ge­kauft wie ge­se­hen. Wich­tig ist es des­halb, je­des Ob­jekt zu prü­fen und auf Nach­tei­le oder Schwach­stel­len hin zu un­ter­su­chen. „Dann kommt man schnell auf ei­nen rea­lis­ti­schen Kauf­preis“, er­klärt Schwarz. Wer ei­ne Im­mo­bi­lie kau­fen möch­te, soll­te laut Schwarz sei­ne Le­bens­pla­nung im Blick ha­ben und in et­wa wis­sen, wie es be­ruf­lich und fa­mi­li­är wei­ter­geht. Wer zum Bei­spiel be­ruf­lich stän­dig un­ter­wegs ist, soll­te sich über­le­gen, ob er sich durch ei­ne Im­mo­bi­lie an ei­nen Ort bin­den möch­te. Auch die Fa­mi­li­en­pla­nung spielt ei­ne Rol­le, denn sie hat Ein­fluss auf die Grö­ße des Ob­jekts. Auch soll­ten Käu­fer ge­nü­gend Ei­gen­ka­pi­tal vor­wei­sen kön­nen. Rat­sam sind et­wa 20 bis 25 Pro­zent des Kauf­prei­ses.

„In­fra­ge kommt ein Im­mo­bi­li­en-Kauf nur für lang­fris­tig ori­en­tier­te An­le­ger und Selbst­nut­zer“, sagt auch Sahr. Au­ßer­dem soll­ten Käu­fer be­reit und in der La­ge sein, sich in­ten­siv um die Auswahl und spä­te­re Be­wirt­schaf­tung der Im­mo­bi­lie zu küm­mern.

Der Kauf ei­ner Ein­zel­im­mo­bi­lie sei auch im­mer mit Ri­si­ken ver­bun­den: Zum Bei­spiel brau­chen An­le­ger laut Sahr Rück­la­gen, um Miet­aus­fäl­le oder un­er­war­tet ho­he In­stand­hal­tungs­kos­ten zu ver­kraf­ten. „Wer al­so kein Ei­gen­ka­pi­tal hat und ei­ne be­que­me oder bei Be­darf schnell ver­füg­ba­re Geld­an­la­ge sucht, soll­te um ei­ne Im­mo­bi­lie bes­ser ei­nen Bo­gen ma­chen“, sagt Sahr.

„Ei­ne Trend­wen­de

zu fal­len­den Im­mo­bi­li­en­prei­sen ist der­zeit nicht in Sicht.“

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