Altbau - Haus mit Charme und Lebenserfahrung
Worauf es bei der Finanzierung ankommt.
Altbau ist nicht gleich Altbau. Ob der Grundstein in der Gründerzeit, in den 70er- oder den 2000er-Jahren gelegt wurde, macht nicht nur optisch einen Unterschied. Entscheidend für Kaufinteressenten ist, dass eine Altbau-Finanzierung sich wesentlich von der eines Neubaus unterscheidet. Separat zu bedenken ist, wenn Denkmalschutzaspekte hinzukommen. Das sollte auf jeden Fall im Vorfeld geklärt werden. Wer das Flair älterer Gebäude vorzieht oder sich generell nach einer etwas gesetzteren Bestandsimmobilie umsieht,
muss bereits beim Kapitalstock anders ansetzen als bei einem Neubau. Eine Faustregel beziffert den Eigenkapitalanteil für eine solide Immobilienfinanzierung auf 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme. Neben dem Kaufpreis sind dafür die Nebenkosten zu beachten. Für ein Altbauobjekt lautet die Formel 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme plus Sanierungskosten. Denn im Gegensatz zum Neubau fallen für den Altbau in der Regel einige Sanierungsaufwände bereits zu Beginn an, noch bevor
Haus oder Wohnung bezogen werden. Unter diesem Gesichtspunkt wird der zunächst niedrigere Kaufpreis gegenüber einer neuen Immobilie unter Umständen ausgeglichen.
Um eine wirkliche Vorstellung von der Beschaffenheit des Altbaus und der anstehenden Investition zu bekommen, können Gutachter oder Berater helfen. Beispielsweise die Prüfung des energetischen Zustands und damit die Erkenntnis, ob und welche Maßnahmen in Bezug auf Heizkosten empfehlenswert oder unabdingbar sind, machen sich schnell im Geldbeutel bemerkbar. Lohnend ist der Blick auf Förderfähigkeit oder Zuschuss, sei es für die Maßnahmen selbst oder für die Beratung. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW, bietet zahlreiche Möglichkeiten, die erwogen werden können. Selbstverständlich muss auch bei einer Altbaufinanzierung die Rücklagenbildung für später berücksichtigt werden. „Alle Anfangsinvestitionen und Folgekosten gehören in einen vorausschauenden Finanzplan. Wichtig ist zunächst, dass der Puffer für Sanierungskosten und ad hoc-Aufwendungen in der ersten Zeit großzügig ausfällt und weder die Finanzkraft des Käufers noch die voraussichtlichen Ausgaben schöngerechnet werden. Das gilt es in aller Sorgfalt zu prüfen“, so Gerd Hufnagel, Immobilienfinanzierungsexperte der HypoVereinsbank. Zielgerichtet Reserven bilden für die nächste Investitionsphase lässt sich mit einem Bausparvertrag. So können günstige Konditionen gesichert und mit dem Darlehen dann fällige Kleinfinanzierungen für Modernisierungsund Sanierungsmaßnahmen bewältigt werden. Mit einer umsichtigen Finanzierung behält der Käufer Flexibilität: Unvorhergesehenes kommt oft, wer reagieren kann, spart meist höhere Folgekosten.
Der Lauf der Zeit ist auch bei einem zu Anfang sanierten Objekt nicht aufzuhalten: Planmäßige Instandhaltungen dienen der Pflege von Haus oder Wohnung, auch altersgerechte Anpassungen können nötig werden. Möglicherweise werden anfangs die wichtigsten, sich am stärksten auszahlenden Neuerungen durchgeführt, etwa unter energetischen Gesichtspunkten. Andere Investitionen sind für später eingeplant und dafür ist es wesentlich, entsprechende finanzielle Vorsorge zu treffen. red/HVB