Wann ist eine Mieterhöhung unbegründet?
Wenn eine Mieterhöhung im Briefkasten liegt, ist der Mieter in der Regel wenig begeistert. Doch erst einmal durchatmen: Der Vermieter kann nicht einfach so die Miete erhöhen. Dafür gibt es Regeln. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Anwalt konsultieren.
Nach einer Modernisierung beispielsweise können Vermieter unter bestimmten Umständen die Miete erhöhen, aber sie müssen genau darlegen, wie sich der Wohnwert durch die Modernisierung erhöht - und der Vermieter muss dem zustimmen.
MIETERHÖHUNG BEI MODERNISIERUNG
Modernisierungs-Mieterhöhungen bis zur Höhe von elf Prozent der Jahresmiete sind etwa dann erlaubt, wenn die Maßnahmen zu Einsparungen von Energie und Wasser führen. Er muss laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 47/05) die Modernisierung so erläutern, dass der Mieter einen Vergleich anstellen und den Energiespareffekt beurteilen kann. Der Mieter muss also die Gründe für Modernisierung nachvollziehen können. Nicht als Modernisierung gelten übrigens die Beseitigung von Schäden oder reine Instandhaltungen.
MIETER MUSS ZUSTIMMEN
Der Vermieter darf auch nicht einfach einseitig die Miete erhöhen - erforderlich ist die Zustimmung des Mieters. Denn die Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung, mit der beide Seiten einverstanden sein müssen. Die Mieterhöhung muss außerdem schriftlich verfasst und begründet sein. Verhindern kann ein Mieter den Aufschlag aber nur, wenn die neue Miete höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Andernfalls ist er zur Zustimmung verpflichtet. Und sein Einverständnis gilt bereits dann als erfolgt, wenn er zwei Mal hintereinander die erhöhte Miete gezahlt hat (AG Berlin-Schöneberg, Az.: 6 C 280/ 09). Wenn Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, haben Sie noch den Rest des laufenden Monats und noch zwei weitere Monate Zeit zu überprüfen, ob die Mieterhöhung korrekt ist. Beispiel: Bekommen Sie ein Mieterhöhungsverlangen am 5. Juli, dann endet die so genannte Überlegungsfrist am 30. September. So lange bleibt es noch bei der alten Miete. Innerhalb dieser Zeit haben Sie das Recht, mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich zu kündigen. EINJAHRESSPERRFRIST
UND KAPPUNGSGRENZE Ob eine Mieterhöhung angemessen ist, verrät der örtliche Mietspiegel. Hier werden die Preise genannt, die für vergleichbare Wohnungen in den letzten Jahren am Markt gezahlt wurden. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er zwei Regeln beachten: Vor der Erhöhung muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, und sie darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Die Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze für Städte, in denen Wohnraum besonders knapp ist, sogar für fünf Jahre auf 15 Prozent herabsetzen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadt, welche Kappungsgrenze bei Ihnen gilt. Diese so genannte Kappungsgrenze ist nicht zu verwechseln mit der Mietbremse (siehe Info oben rechts). red
MIETPREISBREMSE
UND KAPPUNGSGRENZE
Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt aber nicht beim Vertragsschluss für Wiedervermietungen. Sie regelt auch nur, in welcher Geschwindigkeit eine Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Relevant wird dies insbesondere in sehr alten Mietverträgen. Für die Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung gilt dies nicht.