Worauf es bei der Sanierung ankommt
Die Sanierung von Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung. Doch was genau verbirgt sich hinter dem Begriff der nachhaltigen Sanierung und wie navigieren Eigentümer durch diesen komplexen Prozess?
(rps) Die Klimaneutralität Europas bis zum Jahr 2050 – das ist das Ziel des Europäischen Klimagesetzes, das 2021 erlassen wurde. Eine Branche im Fokus ist dabei die Immobilienwirtschaft, denn die schon bestehenden Immobilien haben einen hohen Anteil an den allgemeinen CO2Emissionen: Fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen sind ihnen zuzurechnen.
Daher zielen politische Entscheidungen darauf ab, zum einen energieeffiziente Neubauten und Sanierungen zu fördern und zum anderen die Umweltbelastung von Wohn- und Geschäftsgebäuden zu reduzieren. Und das Einsparpotenzial für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser ist beachtlich: Berechnungen zeigen, dass je nach Umfang der Maßnahmen CO2-Einsparungen von rund 15 bis mehr als 90 Prozent machbar wären.
Für Immobilieneigentümer ist es entscheidend, den Überblick über die aktuellen rechtlichen Anforderungen zu behalten. Deutschland setzt die EU-Gebäuderichtlinie um, welche die Energieeffizienz von Gebäuden in den Vordergrund rückt. Dies bedeutet, dass bei umfassenden Sanierungen oft strenge Energiestandards einzuhalten sind.
Diese rechtlichen Rahmenbedingungen können sich jedoch ändern, weshalb eine kontinuierliche Auseinandersetzung mit dem Thema notwendig ist.
Der Experte für Immobilienbewertungen und nachhaltige Sanierungen Dieter Eimermacher aus Frankfurt am Main stellt dabei vor allem die Bestandsimmobilien in Deutschland heraus: „Rund 80 Prozent der 36,9 Millionen Wohnungen in Deutschland wurden vor 1991 errichtet. Dementsprechend schlecht ist ihre Energieeffizienz.
Aber: Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz soll es laut den Ideen des Gesetzgebers nicht mehr geben. Das ist der Kern der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes, die in zwei Schritten erfolgen wird.“
Wesentlicher Bestandteil sind die Regelungen zum Betrieb von Heizungen mit fossilen Brennstoffen, die nur noch bis zum 31. Dezember 2044 gestattet sind. Diese Änderungen haben daher das Ziel, die Deckung des Wärmebedarfs für Beheizung und Warmwassererzeugung durch regenerative Energien sicherzustellen.
Sofern eine bestehende Heizung ausgetauscht werden muss, ist seit Anfang 2024 nur noch der Einbau einer Heizung zulässig, die mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme, zum Beispiel aus industriellen Prozessen, erzeugt. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten wird ein Aufschub gewährt, der an das Vorhandensein einer kommu
nalen Wärmeplanung gekoppelt ist.
Für Dieter Eimermacher, der bereits ein Buch zur nachhaltigen Sanierung geschrieben hat, ist ein strukturierter Prozess wichtig. „Im ersten Schritt ist die Bestandsaufnahme zu empfehlen. Überprüft und dokumentiert werden dabei die Bauteile der Gebäudehülle, die Heizungsanlage, die Warmwassererzeugung und die Heizwärmeverteilung.“
Anschließend werde für die Immo
bilie ein Entwicklungsplan erstellt. Wichtig sei dabei, vom Ende her zu denken, stellt der Diplom-Ingenieur mit Fachrichtung Architektur heraus: „Wie soll die Immobilie nach der energetischen Sanierung aussehen? Welche Maßnahmen sind zur Erreichung dieses Zieles erforderlich und in welcher Reihenfolge sollen sie ausgeführt werden? Können auf dem Grundstück regenerative Energien gewonnen werden, beispielsweise über Photovoltaikanlagen, Solarthermie oder Erdwärme, und zur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes dienen?“Die Themenvielfalt der Nachhaltigkeit bei Gebäuden ist generell beachtlich. Die Betrachtung umfasst daher nicht nur die Nutzungsphase, sondern den gesamten Lebenszyklus der Immobilie und Themen wie Energieverbrauch, Treibhausgasemissionen, Einbeziehung regenerativer Energien, Wasserverbrauch, Verbrauch von Baumaterialien, Deponiebedarf, Abfallvermeidung, Recycling und Cradle-to-CradlePrinzipien, Barrierefreiheit, Starkregenschutz, Hochwasserschutz, sommerlicher Hitzeschutz und ELadestationen für Elektromobilität.
Ein weiterer wesentlicher Aspekt der nachhaltigen Sanierung sei die Wirtschaftlichkeit. Eigentümer müssten die anfänglichen Kosten gegen langfristige Einsparungen durch geringeren Energieverbrauch abwägen.
Zwar sei die Investition anfangs hoch, jedoch könnten staatliche Förderungen und langfristige Energieeinsparungen diese Ausgaben mittel- bis langfristig kompensieren. „Die Kosten können je nach Größe und Bedarf auch im Einfamilienhausbereich bis zu 100 000 Euro betragen, bei Mehrfamilienhäusern entsprechend mehr. Daher ist die Nutzung von Förderprogrammen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA bei der Finanzierung für viele Eigentümer wichtig.“
„Die Kosten können je nach Größe und Bedarf auch im Einfamilienhausbereich bis zu 100 000 Euro betragen.“Dieter Eimermacher Ingenieur