Das Baugrundstück richtig erschließen
Der Bau eines Eigenheims auf der grünen Wiese bleibt für viele die Erfüllung ihres Lebenstraums. Realisieren lässt sich das Vorhaben jedoch erst, wenn die für das Projekt benötigte Fläche von der Kommune zu Bauland erklärt und in der Folge auch rechtskräftig erschlossen wird. Bei der Planung und den erforderlichen Behördengängen stehen Experten aus der Region – Bauunternehmer und Architekten – den Häuslebauern hilfreich zur Seite.
Wie wird ein Grundstück erschlossen?
Ob überhaupt und in welcher Weise (Gebäudehöhe, Verund Entsorgung, Stellplätze) auf einem Grundstück gebaut werden darf, ist im kommunalen Bebauungsplan festgeschrieben. Eine Einsichtnahme beim Bauamt kann klären, ob das Traumhaus auf dem betreffenden Grundstück eine Chance auf Realisierung hat. Erschlossen wird das Grundstück dann gleich doppelt: Bei der öffentlichen Erschließung werden Fragen der Grundstücksanbindung (in der Regel zur Straße hin) geklärt. Erst nach Abschluss dieser Phase kann die innere (private) Erschließung folgen.
Die Kommunalverwaltung prüft und stellt ihre erbrachten Leistungen dem Bauherrn in Rechnung. Die gesicherte öffentliche Erschließung ist Voraussetzung und Grundlage der privaten Erschließung. Geprüft wird die Erschließungsmaßnahme unter den beiden Aspekten der verkehrsmäßigen Anbindung (Wege, Stellplätze) und der technischen Versorgung (Wasser, Abwasserkanal, Energie und Telekommunikation).
Die individuelle Prüfung des jeweiligen Bauvorhabens berücksichtigt die räumlichen Gegebenheiten: Wie ist das Grundstück an die bestehende Infrastruktur angebunden? Wie weit müssen Versorgungsleitungen und der Abwasserkanal verlegt werden?
Gibt es Besonderheiten, etwa eine Hanglage?
Hinzu kommen regionale und kommunale Vorgaben zur Art der Bebauung (Höhe, Stockwerke, Dachform) oder der Heizung.
Bauherren sollten die Expertise örtlicher Planer oder Unternehmen nutzen, um die Abstimmung zwischen öffentlicher und privater Erschließung möglichst zeitnah und damit auch kostengünstig zu gestalten.
Die Vorgaben auf kommunaler Ebene variieren stark – ebenso wie Kosten und Dauer der Erschließungsmaßnahme. Ein Grund dafür sind unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern. Deutliche Unterschiede zeigen sich auch unter dem Aspekt, welche Kosten für welche Erschließungsleistungen berechnet werden (Bau von Straßen und Wegen, Verlegung von Kanalisation und Wasserleitungen, Strom- und Gasan
schlüssen).
Die Übernahme von 90 Prozent der Kosten für die technische Erschließung und 70 Prozent der Aufwendungen für die Verkehrskosten können auf Bauherren zukommen. Auch die Verlegung von Leitungen und Rohren in Eigenregie auf dem Grundstück (private Erschließung) kann teuer werden: Auf rund 1000 Euro pro Meter können sich Bauwillige einstellen.
Experten zufolge kostet der Anschluss ans Stromnetz etwa 2000 bis 3000 Euro, die Wasserversorgung etwa 2000 bis 5000 Euro, die Gasleitung 2000 Euro und die Telekommunikation 1000 Euro.
Und auch die Vermessung des Grundstücks taucht in der Nebenkostenabrechnung einer Erschließung auf – mit geschätzten 2500 Euro bis 4000 Euro.
Grundsätzlich günstig für den Bauherrn wirkt sich aus, wenn das Grundstück nah an einem bestehenden Wohngebiet liegt und die Anschlüsse der Ver- und Entsorgungsunternehmen nicht weit entfernt zu finden sind. Lange Leitungen kosten mehr.
Zusammen mit versierten Architekten und ortskundigen Baufirmen lassen sich individuell technisch sinnvolle und kostengünstige Lösungen finden.
Bei der Aufstellung des Budgets zur Realisierung der Traumimmobilie sollten Bauherrn folglich die Kosten der Erschließung im Blick haben.
Denn erfahrungsgemäß können hier schnell Beträge zwischen 10000 Euro und mehr als 15000 Euro anfallen.
Es ist nicht unüblich, dass die kommunalen Erschließungskosten erst nach Fertigstellung der Immobilie eingefordert werden. Für ihre Rechnungstellung darf sich die Kommunalbehörde bis zu vier Jahre Zeit lassen (ein Zeitrahmen, der doch eher selten ausgeschöpft wird). Neben den Kosten dürfen sich Bauwillige auch beim Faktor Zeit keinen Illusionen hingeben: Als grobe Orientierung können sie sich nach ihrem Erschließungsantrag auf ein halbes Jahr Wartezeit einstellen, ehe sie das Genehmigungsschreiben in Händen halten. Erschließungsanträge werden in unterschiedlichen Kommunalstrukturen natürlich auch unterschiedlich schnell bearbeitet. Eine Anfrage beim Bauamt kann helfen, den erforderlichen Zeitraum für die behördliche Arbeit realistisch einzuschätzen.
Zeit und Kosten der Erschließung sollten also bei der Planung des Bauvorhabens schon möglichst früh berücksichtigt werden. Ein realistisches Zeit- und Finanzmanagement ist Voraussetzung dafür, dass der Traum vom neuen Haus sicher und solide realisiert werden kann.
Was gehört zur Erschließung dazu?