Friederikes Nachwirkungen
Mieteransprüche bei Sturm und Hochwasser
Viele Häuser, Wohnungen und Keller sind beschädigt oder stehen unter Wasser. Sturm Friederike und Hochwasser richteten schwerste Schäden an. Schäden, Einbußen und Sorgen um die Wiederherstellung der Wohnungen und Häuser treffen Mieter und Vermieter gleichermaßen. Daher stehen die Mietvertragsparteien vor einer gemeinsamen Aufgabe, die möglichst einvernehmlich gelöst werden sollte:
● Reparatur- und Instandsetzungsanspruch des Mieters Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch Sturm und Hochwasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen. Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und gegebenenfalls den Wohnungen ist der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung. In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen wie Einbauküchen oder Teppichböden übernehmen. Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar beziehungsweise am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen. Versicherungen, wie die Hausratoder Wohngebäudeversicherung, treten für Sturmschäden grundsätzlich ein, nicht aber für reine Hochwasserschäden – es sei denn, die Versicherung schließt Elementarschäden mit ein. Versichert sind hier im Regelfall nur Leitungswasserschäden oder Schäden aufgrund eines Wasserrohrbruchs.
● Mietminderung
Solange die Wohnung aufgrund der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Der Mieter muss den Vermieter über die Wohnungsmängel informieren. Eine Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist unwirksam. Zur Sicherheit sollten Mieter Fotos von den Wohnungsmängeln machen, um Umfang und Ausmaß später notfalls beweisen zu können.
● Schadenersatz Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind im Regelfall ausgeschlossen. Der Vermieter muss normalerweise auch keine Vorkehrungen gegen ganz seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen – es sei denn, die Wohnung liegt bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet. Schadenersatz käme in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseiti- gung der Mängel in Verzug gerät und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.
● Vollständige Zerstörung der Mietsache
Bei einer vollständigen Zerstörung der Mietsache endet die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Der vollständigen Zerstörung ist es gleichzusetzen, wenn das Haus so beschädigt ist, dass es abgerissen werden muss. In diesen Fällen endet das Mietverhältnis, der Mieter ist natürlich von der Mietzahlung befreit, er hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.
● Teilweise Zerstörung der Mietsache
Ist das Gebäude beschädigt oder auch stark beschädigt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, Haus oder Wohnung wieder aufzubauen beziehungsweise zu reparieren. Dies gilt nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird, also ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht. In diesen Fällen spricht man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Dies kann bedeuten, dass der Mieter von seinem Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand fordern kann. Ist dies nicht möglich oder auch eine andere Form der Vertragsanpassung dem Vermieter nicht zumutbar, dann kommt eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht.
● Kündigungsrechte für Mieter Der Mieter hat das Recht, bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Zum Beispiel wegen Gesundheitsgefährdung, wenn Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen und es dem Vermieter nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren Zustand zu bringen. Oder weil dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht möglich ist. Voraussetzung ist auch hier, dass der Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel überschreitet.
Zum Autor
Franz Obst ist Rechtsanwalt mit eigener Kanzlei in Koblenz. Bekanntheit hat er als Streitschlichter in der