So gelingt der Traum vom eigenen Haus
Architekten arbeiten nach den Vorstellungen des Bauherren
Ein Kamin, eine Sauna oder auch eine große Veranda: Viele private Bauherren haben genaue Vorstellungen für ihr eigenes Haus. Was davon tatsächlich machbar ist, besprechen sie am besten mit einem Architekten. Doch schon beim ersten Gespräch kann es zu Missverständnissen kommen – mit Folgen für das Bauvorhaben. Wie lässt sich das vermeiden?
„Den Architekten ihres Vertrauens können Bauherren über das Internet finden, aber auch über Empfehlungen von Freunden, Nachbarn oder Vereinen“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund. Beim ersten Treffen stelle sich meistens heraus, ob Bauherr und Architekt ein gemeinsames Verständnis für den geplanten Bau entwickeln können.
Der zweite Schritt ist in der Regel das Angebot des Architekten. Und wenn Konzept, Termin und Preis mit den Vorstellungen des Bauherrn übereinstimmen, wird ein Werkvertrag abgeschlossen. „Bei komplexen Bauvorhaben kann es sinnvoll sein, zunächst nur die Vorplanung in Auftrag zu geben, um eine Kostenschätzung zu erhalten“, rät Kodim.
Ein Vorteil, wenn ein Architekt beauftragt wird: Er übernimmt in der Regel auch die Kommunikation mit den Behörden. So reicht der Architekt zum Beispiel die Baugenehmigungspläne bei der Baubehörde ein und erstellt entsprechend der Genehmigung die Ausführungspläne sowie Termin- und Kostenpläne. Er hilft auch bei der Anfrage bei Fachunternehmen und dem Vergleich der Angebote und Preise.
Schwierigkeiten in der Praxis
Der Architekt überwacht dann in der Regel die Bauphase und begleitet den Bauherrn bei der Abnahme. So weit die Theorie. Doch wo treten in der Praxis am häufigsten Schwierigkeiten auf? „Problematisch wird es immer, wenn der Bauherr Änderungen zur ursprünglichen Planung vornehmen möchte“, sagt Kodim. Dadurch verzögern sich Planung und Bau. Außerdem können die Änderungen zu Mehrkosten führen, über die erneut verhandelt werden muss.
Wichtig sei zudem, dass der Architekt die Kosten rechtzeitig darstellt, betont Renate Schulz vom Bauherren-Schutzbund. Grundsätzlich entstünden Konflikte zwischen Bauherren und Architekten durch zu wenig Abstimmung und Kommunikation – oder auch, wenn es keine eindeutige Beauftragung oder keinen schriftlichen Vertrag gibt.
Die Rechte und Pflichten von Bauherren und Architekten sind indes genau geregelt: „Der Bauherr kann vom Architekten eine mangelfreie Planung und Überwachung verlangen“, sagt Florian Herbst von der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Der Architekt sei dazu verpflichtet, den Bauherrn während des gesamten Vorhabens über etwaige Risiken aufzuklären und zu beraten. Die Pläne des Architekten müssen darüber hinaus fachgerecht und genehmigungsfähig sein.
Der Bauherr sei dem Architekten gegenüber weisungsbefugt, könne also jederzeit Änderungen bei der Planung fordern, so Herbst. Unterlaufen dem Architekten dabei Fehler, hat der Bauherr Anspruch auf Schadenersatz. Den kann der Bauherr sogar auch vom Architekten verlangen, wenn das Bauunternehmen bestimmte Leistungen mangelhaft ausgeführt hat. Denn der Architekt war für die Überwachung zuständig.
Die wichtigste Pflicht des Bauherrn ist hingegen die Zahlung des vereinbarten Architektenhonorars. Das ist in der Verordnung über Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) geregelt. „Die Mindest- und Höchstsätze darin sind zwingend einzuhalten“, sagt Herbst. Die Höhe des Honorars richte sich dabei unter anderem nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Tätigkeit des Architekten sowie den voraussichtlichen Baukosten.