Deutschland baut falsch

In einer Kurzserie analysiert die „Schwäbische Zeitung“die Wohnbausituation in BadenWürttemberg und Bayern. Besondere Berücksichtigung findet die Frage, ob zurzeit in ländlichen Gebieten zu viel und in urbanen Ballungszentren zu wenig gebaut wird.

Folge 1: Das Eigenheim-Paradoxon (28. Oktober)

Folge 2: Das ZersiedelungsProblem (2. November)

Folge 3: Die Nachverdichtungs-Schwierigkeit (4. November)

Folge 4: Die Wertverlustgefahr

Dort seien in den vergangenen Jahren „mehr als doppelt so viele Einfamilienhäuser wie benötigt gebaut worden“, heißt es in einer aktuellen IW-Studie. Dieses Überangebot drücke langfristig auf die Preise.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) ist für Teilbereiche des Immobilienmarktes noch deutlich pessimistischer. Aufgrund schrumpfender Bevölkerungszahlen könnten die Marktwerte für Immobilien in vielen Landkreisen, vor allem im Osten, bis 2030 um bis zu einem Viertel sinken, prognostizieren die DIW-Experten in einer Modellrechnung.

Auch Ulrich Jackes Firma hat jüngst untersucht, in welchen von insgesamt 110 deutschen Immobilienstandorten noch Schnäppchen zu machen sind. Das Ergebnis: In Metropolen wie München, Frankfurt oder Stuttgart sind die Standortrisiken für Immobilieninvestments zwar sehr gering. Allerdings sind dort die erzielbaren Renditen aufgrund der stark gestiegenen Preise mittlerweile deutlich niedriger. Städte wie Osnabrück, Wolfsburg oder Worms – sogenannte B-Städte – dagegen sind die Gewinner der Analyse. Sie bieten in guten Lagen die besten Gelegenheiten, weil das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite noch stimmt.

Im Südwesten sticht aus der Analyse vor allem Ulm als interessanter Standort hervor. Und auch für wirtschaftlich prosperierende ländliche Regionen wie etwa Oberschwaben ist Immobilienexperte Jacke optimistisch: „Baden-Württemberg steht so gut da, da würde ich immer investieren. Mit Blick auf Immobilienkäufe ist es mit Abstand das risikoärmste Bundesland in Deutschland.“

Konservativ kalkulieren

Allerdings warnt Jacke vor einer allzu optimistischen Kalkulation potentieller Kaufobjekte. Vor allem die Annahmen hinsichtlich der zu erzielenden Mietpreissteigerungen haben das Zeug zum „Deal-Brecher“. Wenn sich Wunsch und Wirklichkeit nicht decken, kann ein anfänglich lohnendes Investment schnell zu einem Verlustbringer werden. „In der Praxis zeigt sich, dass die hohen Neubaumieten bei einer Wiedervermietung oftmals nicht mehr erreicht werden“, weiß Jacke.

Auch das IW warnt vor überoptimistische Erwartungen in Sachen Mietpreissteigerungen, zumal die Politik in dem Thema wegen seiner sozialen Sprengkraft inzwischen Handlungsbedarf sieht. „Eine strenger werdende Mietregulierung könnte Mieterhöhungen in Zukunft erschweren“, glaubt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Ulrich Jacke empfiehlt potentiellen privaten Immobilieninvestoren deshalb zu einer langfristigen, mindestens zehn Jahre abdeckenden Finanzanalyse – so wie es bei professionellen Immobilienanlegern inzwischen gang und gäbe ist. In dieser Berechnung sollten alle die Rendite beeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden – angefangen von den Instandhaltungs- und Verwalterkosten bis hin zu möglichen Leerstandszeiten und Mietveränderungen – und diese vor allem konservativ zu kalkulieren.