Grundsteuer könnte in begehrten Lagen steigen

Wer eine Immobilie an begehrten Orten mietet oder besitzt, muss in einigen Jahren mit einer höheren Grundsteuer rechnen. Umgekehrt sinkt möglicherweise die Belastung in weniger attraktiven und ländlichen Gegenden. Das könnten die Folgen des Urteils sein, das die Bundesverfassungsrichter am Dienstag sprechen.

„Wir gehen davon aus, dass das bisherige Verfahren keinen Bestand haben wird“, sagte Hans-Günter Henneke, der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Landkreistages. Die Reform werde wohl dazu führen, dass die Grundsteuer für Immobilien steigt, deren Wert in den vergangenen Jahrzehnten stark kletterte. Das betrifft beispielsweise begehrte Lagen in den Innenstädten. „Damit besteht das Risiko steigenden Kostendrucks an Orten, wo die Preise ohnehin hoch sind“, so Henneke. „Die konkreten Auswirkungen werden davon abhängen, wie vor allem die Kommunen die Bewertung beeinflussen können.“

Das oberste deutsche Gericht entscheidet über mehrere Klagen zur Berechnung der Grundsteuer, die prinzipiell auf alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland erhoben wird. Dabei geht es vor allem um veraltete Einheitswerte, der Basis der Steuerberechnung für Wohngebäude. In Ostdeutschland stammen diese aus dem Jahr 1935, im Westen von 1964. Diese gelten auch heute noch für Immobilien, deren Werte sich unterschiedlich entwickelten. Das führt zu Ungerechtigkeiten.

Viele Beobachter der Verhandlung des Verfassungsgerichts im Januar erwarten, dass Karlsruhe den Bedenken des Bundesfinanzhofs folgen und das gegenwärtige Verfahren für rechtswidrig erklärt. Das würde aber noch nichts Genaues darüber aussagen, wie die Grundsteuer reformiert wird. Das Verfassungsgericht wird eine Frist vorgeben. In dieser Zeit müssen Bundestag, Bundesrat und Regierung ein neues Gesetz erarbeiten. Dafür gibt es mehrere Modelle.

Auch die Mieter sind betroffen

Die Mehrheit der Bundesländer einigte sich in der vergangenen Legislaturperiode, dass in die Neuberechnung sowohl die Bodenrichtwerte, als auch die Baukosten für Gebäude einfließen sollen. Dafür hat Haus & Grund, der Verband der Immobilienbesitzer, Modellrechnungen angestellt. Für Mehrfamilienhäuser in Berlin-Mitte könnte die Grundsteuer von jetzt beispielsweise 3000 auf 250 000 Euro pro Jahr steigen. Die Belastung für Miethäuser in Mannheim beispielsweise wüchse von 400 auf 6000 Euro. Die jeweiligen Bundesländer und Kommunen könnten derart drastische Steigerungen allerdings durch regionale Berechnungsfaktoren dämpfen, die ebenfalls im Modell enthalten sind. Grundsätzlich sind nicht nur die Eigentümer betroffen, sondern auch die Mieter, denn die Grundsteuer darf auf sie umgelegt werden. Nachteil des Bundesratmodells: Bis alle Werte aktualisiert sind, könnten zehn Jahre vergehen.

Mit einer so langen Übergangsfrist ist das Verfassungsgericht vielleicht nicht einverstanden. Haus & Grund schlägt deshalb eine Variante vor, bei der nur die Flächen der Grundstücke und Gebäude herangezogen würden. Die Berechnung ginge viel schneller. Ein dritter Vorschlag kommt vom Bündnis „Grundsteuer zeitgemäß“. Den befürworten unter anderem der Naturschutzbund, der Deutsche Mieterbund und das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. In diesem Modell würde nur noch der Boden besteuert, nicht aber das Gebäude, das darauf steht. Ein zentrales Argument: Stiege die relative Belastung für brachliegende Flächen, wirkte das als Anreiz, neue Wohnhäuser zu errichten, die derzeit fehlen.