Schwäbische Zeitung (Bad Saulgau)
Preiswert in die nächste Runde
So gelingt die Anschlussfinanzierung nach dem Immobilienkauf
- Ein erster Blick auf das Angebot seiner Bank sollte jedem, dessen Immobilienkredit nach zehn oder 15 Jahren Zinsbindung nun zur Verlängerung ansteht, ein Lächeln ins Gesicht zaubern. Denn aus den fünf oder vier Prozent, die damals üblich waren, sind heute nicht einmal ein Prozent geworden – eine unglaubliche finanzielle Entlastung.
Rechenbeispiel: Wer 2011 ein Darlehen über 300 000 Euro zu vier Prozent Sollzins abschloss, zahlte monatliche 1500 Euro bei zwei Prozent Tilgung im Jahr. Es bleibt eine Restschuld von 226 375 Euro. Bliebe der Zins gleich, würde das Darlehen weitere 17 Jahre und sieben Monate laufen, um komplett zurückgezahlt zu sein. Belässt der Kunde die Rate bei 1500 Euro im Monat, kann er die Zahlung an die Bank beim Zins von einem Prozent fast vier Jahre früher einstellen.
Rechtzeitig umsehen: Drei Monate vor Auslaufen des Kredits sollte man Vergleichsangebote einholen. „Anschlussfinanzierer sollten den Tilgungssatz erhöhen. Das verkürzt die Kreditlaufzeit und senkt die Kosten deutlich“, unterstreicht Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Er empfiehlt, die Immobilie bis zum Eintritt ins Rentenalter abzuzahlen.
Tipp: Wie sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze und Raten auf ihre Anschlussfinanzierung auswirken, können Immobilienbesitzer mit dem Biallo-Anschlussfinanzierungsrechner ermitteln: biallo.de/ rechner/anschlussfinanzierung
vergleichen: Zunächst sollte man sich das Angebot der bisherigen Bank ansehen. Das muss nicht schlecht sein. Immer mehr Sparkassen vermitteln mittlerweile auch günstigere Kredite von anderen Banken, um konkurrenzfähiger zu sein. Dazu gehören die Sparkassen Bodensee, Ravensburg oder
Konditionen
auch Bremen. Da kann es dann vorkommen, dass der Kunde der Sparkasse ein Darlehen der ING, DKB oder einer PSD Bank erhält. Von diesen Banken erhält das regionale Institut dann eine Vermittlungsprovision. Ein Zinsvergleich im Internet lohnt sich dennoch.
Wann sich Wechsel lohnt: Als Faustregel gilt, dass sich der Bankwechsel lohnt, wenn der Zinssatz der alternativen Baufinanzierung mehr als 0,2 Prozentpunkte unter dem sogenannten Prolongationsangebot der bisherigen Bank liegt. Günstige Anbieter wie 1822direkt, Degussa Bank, Debeka oder Allianz verlangen nicht mehr als 1,30 Prozent bei einer Laufzeit von 15 Jahren. Berechnet ein teureres Geldhaus hingegen 1,65 Prozent, verteuert dies das oben genannte Darlehen über 226 000 Euro bei drei Prozent Tilgung um fast 5000 Euro.
Bankwechsel-Kosten: Bankberater wollen einem gerne einreden, dass sich ein Bankenwechsel wegen der Kosten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt. Das stimmt meist nicht. Es genügt oft eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld bleiben die Kosten überschaubar. Beispiel: Bei einer Restschuld von 100 000 Euro kosten Löschung und Neueintrag rund 950 Euro. Eine Abtretung ist bereits ab 250 Euro möglich.
Zinsen im Voraus sichern: „Wer mittelfristig mit steigenden Zinsen rechnet, für den ist ein ForwardDarlehen sicherlich interessant“, sagt Bianca de Bruijn, Leiterin Baufinanzierung bei der ING. Bei vielen Banken gehe dies bis zu 36 Monate im Voraus. Die Deutsche Bank ermöglicht 48 Monate, Comdirect 60 Monate und die Hypovereinsbank sogar 66 Monate. Der Vorteil: Forward-Darlehen schreiben die aktuellen Tiefzinsen für die Zukunft fest, das sichert langfristig niedrige Kreditkosten.
Zinsaufschlag beachten: Die Zinssicherung kostet allerdings Geld. Kreditinstitute verlangen für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, einen bestimmten Zinsaufschlag. Die Deutsche Bank berechnet 0,01 bis 0,03 Prozent. Die ersten drei Monate bis zum Kreditstart sind meist aufschlagfrei. Ein Forward-Kredit mit einem Aufzins von 0,025 Prozent, der in drei Jahren startet, kostet demnach 0,825 Prozent extra. Mit Banken wie ING und Santander, die bis zu zwölf Monate auf Forward-Aufschläge verzichten, lassen sich Zinskosten mindern.