Energetische Modernisierung braucht Zeit
Eigentümergemeinschaften tun sich mit großen Projekten oft schwer – Gute Planung wichtig
EGs ist schon für einen einzelnen Hausbesitzer nicht leicht, die energetische Sanierung seines Eigenheims zu planen. Aber er kann immerhin allein entscheiden, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Wohnungseigentümer in Gemeinschaften, die sich mit vielen weiteren Eigentümern auf einen Fahrplan einigen müssen, haben es wesentlich schwerer. Sie müssen alle Schritte in der Gemeinschaft abstimmen. Da kann es Jahre dauern, bis ein Projekt realisiert wird.
In der Tat liegen Gemeinschaften beim Thema Energieeffizienz zurück. „Knapp 25 Prozent der Wohnungen in Deutschland befinden sich in der Hand von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)“, weiß Anne Hillenbach von der Energieagentur Regio Freiburg, die das bundesweite Pilotprojekt „WEG der Zukunft“mitträgt. „70 Prozent davon gelten als unsaniert.“
Die größten Probleme in gemeinschaftlichen Wohnanlagen: veraltete Heizungen, schlecht isolierte Fenster, ungenügend gedämmte Fassaden und sanierungsbedürftige Dächer. Zudem werden selten erneuerbare Energien zum Beispiel aus Photovoltaikanlagen genutzt.
Nun ist es zwar nicht so, dass sich Eigentümer in WEGs per se weniger als andere um Umwelt- und Klimaschutz kümmern. „Das Problem liegt im System“, meint Gabriele Heinrich vom Verband „Wohnen im Eigentum“in Bonn. „Entscheidungen, die von vielen Eigentümern gemeinsam getroffen werden, müssen gründlich diskutiert und mit den im WEG-Gesetz vorgeschriebenen Mehrheiten beschlossen werden.“
Anders als Notreparaturen oder laufende Instandsetzungen, die auch eigenständig von den Verwaltungen in Auftrag gegeben werden können, bestehen für Modernisierungsprojekte hohe Hürden. „Modernisierungen, also Bestandsverbesserungen ohne Reparaturanlass, müssen mit der doppelt qualifizierten Mehrheit der Eigentümer, also 75 Prozent aller Eigentümer und mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile, beschlossen werden“, erklärt Heinrich.
Eine umfassende energetische Modernisierung mit Fensteraustausch und Fassadendämmung ist ein Prozess, der sogar mehrere Beschlüsse benötigt. Das fängt mit dem Vorbereitungsbeschluss an, bei dem die Eigentümer erst einmal abstimmen, ob sie eine energetische Sanierung überhaupt wollen. Dann müssen ein Sanierungsfahrplan erstellt, Aufträge an die Verwaltung gegeben und die Kosten geplant werden.
Informationen und Tipps bietet zum Beispiel eine Broschüre von
„Wohnen im Eigentum“. Hilfe bekommen WEGs auch bei Energieagenturen und anderen Energieberatern sowie von Verbraucherzentralen.
„Im Projekt „WEG der Zukunft“erarbeiten wir zusammen mit der Eigentümergemeinschaft, dem Verwalter und gegebenenfalls weiteren Dienstleistern einen Plan für die Wohnanlage mit mehreren Varianten“, sagt Hillenbach. „Diesen können wir dann in der Eigentümerversammlung vorstellen.“So erhalten die Eigentümer eine handfeste Diskussionsgrundlage, können Fragen stellen und Bedenken äußern. Dazu bekommen die WEGs Informationen über aktuelle Fördermöglichkeiten.Die Projektleiterin sieht in ihrer Arbeit immer wieder, dass WEGs bei der energetischen Modernisierung nicht lange genug vorausplanen. „Wenn beispielsweise eine Heizung kaputt geht, muss schnell entschieden werden. Unter diesem Zeitdruck findet man nicht unbedingt die optimale Lösung“, sagt Hillenbach. „Wir möchten WEG daher dabei unterstützen, klug aufeinander aufbauende Maßnahmen auch mittel- und langfristig zu planen und kurzfristige Vorhaben mit Blick in die Zukunft umzusetzen.“
Für Gabriele Heinrich ist auch die Finanzierung ein Problem. „Wenn in den WEGs nicht genügend Rücklagen für umfassende mittel- und langfristige Projekte angespart werden, kommen sie nicht um eine Sonderumlage oder einen Kredit herum.“Dies ist dann ein Knackpunkt, warum Miteigentümer ihre Zustimmung verweigern. „Vor allem ältere Leute scheuen sich, noch einmal einen Kredit dafür aufzunehmen. Muss eine teure Maßnahme plötzlich ausgeführt werden, besteht sogar die Gefahr, dass Miteigentümer ihre Wohnung verkaufen müssen, weil sie das Geld nicht aufbringen können“, sagt Heinrich.
Besser dran sind WEGs, die im Vorfeld längere Zeit Kapital ansparen, um einen Grundstock für die energetische Sanierung zu haben. „Dafür kann zum Beispiel die Modernisierungsumlage einige Jahre vor dem angedachten Termin erhöht werden“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
„Es ist sinnvoll, jedes Jahr die gesamte Wohnanlage daraufhin zu überprüfen, wie der Zustand ist und was in Zukunft gemacht werden muss“, meint Gabriele Heinrich. Dann würden größere Modernisierungsstaus weitgehend vermieden. Gesetzlich vorgeschrieben ist das aber nicht: „Das WEG-Gesetz sieht verbindliche langfristige Instandhaltungsund Finanzierungspläne nicht vor.“(dpa)