Ein Immobiliengeschäft mit Tücken
Ein Teilverkauf bringt zwar Geld – doch es gibt auch Haken und Ösen
ltere Hauseigentümer haben oft ein Problem: Ihre Altersvorsorge steckt im Eigenheim fest. Vor allem bei alleinstehenden Senioren ist frei verfügbares Kapital oftmals knapp. Bleibt ihnen zum Leben nur eine geringe Rente, liegt es nahe, die Immobilie zu Geld zu machen.
Dafür gibt es eine relativ neue Möglichkeit: den Teilverkauf des Hauses. Der Eigentümer verkauft dabei einen Teil seiner Immobilie, zum Beispiel 20 Prozent. Er behält in dem Fall immerhin noch 80 Prozent des Wertes und bekommt ein lebenslanges Wohnrecht in seinen vier Wänden. Ist die Immobilie 500 000 Euro wert, kann sich der Verkäufer über 100 000 Euro freuen. Ein hübsches Sümmchen. Und formal ändert sich nichts. Er wohnt nach wie vor in seinem Heim.
Der Verkäufer kann sich aussuchen, wie hoch der Anteil sein soll, den er verkaufen will. Aber bei 50 Prozent ist Schluss. Die Käufer wollen keine Mehrheit, sondern nur stille Teilhaber sein. Der bisherige Alleineigentümer soll weiterhin die Entscheidungsgewalt in seinem Haus behalten. Und die Sache wird schnell abgewickelt. Die Käufer ermitteln mithilfe eines von ihnen beauftragten Gutachters den Immobilienwert und nach kurzer Zeit ist das Geld auf dem Konto des Verkäufers.
Das klingt auf den ersten Blick nach einem fairen, unkomplizierten Deal. „Aber Vorsicht, es gibt Fallstricke“, warnt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Das vermeintlich gute Geschäft hat seinen Preis.“
Denn die Anbieter berechnen dem Verkäufer für die weitere Nutzung des Eigenheims ein Entgelt, das auf den ersten Blick an eine Art von Miete erinnert. „Je größer der verkaufte Anteil und je wertvoller die Immobilie, desto höher fällt dieses Entgelt aus“, so Nauhauser.
Nach Recherchen der Verbraucherzentralen liegen die Nutzungsentgelte derzeit um die drei Prozent des Auszahlungsbetrages – im Jahr.
Bei dem angenommenen Verkauf von 20 Prozent eines 500 000 Euro teuren Hauses kommt man so auf eine Nutzungsgebühr von 3000 Euro pro Jahr. „Diese Kosten schmälern den Erlös des Teilverkaufs über die Nutzungsdauer ganz erheblich“, unterstreicht Nauhauser.
„Mit einer Miete hat dieses Nutzungsentgelt nichts zu tun“, stellt der Immobilienexperte und Fachbuchautor Werner Siepe klar. „Der Hauseigentümer ist kein Mieter. Wäre er das, müsste er nur eine Nettokaltmiete und die umlagefähigen Betriebskosten zahlen, nicht aber die Instandhaltungskosten.“
Beim Teilverkauf bleibt er Eigentümer und muss neben der Nutzungsgebühr zusätzlich die kompletten Kosten für die Instandhaltung tragen. An Sanierungs- und Instandhaltungskosten beteiligen sich die stillen Teilhaber nämlich nicht.
Der Fachmann hält das Businessmodell „Teilverkauf“für ein lukratives Zinsdifferenzgeschäft – für die Anbieter. „Die Unternehmen holen sich das Geld zu günstigen Zinsen von etwa einem Prozent von der Bank“, erklärt er. „Als Sicherheit für die Bank lassen sie eine Grundschuld im Grundbuch eintragen.“
Dabei lassen sie sich nicht nur den Auszahlungsbetrag an den Eigentümer finanzieren, sondern auch alle Kaufnebenkosten sowie Gutachterund Marketingkosten. Die Zinsen, die sie der Bank dafür zahlen, liegen deutlich unter den von den Hauseigentümern gezahlten Nutzungsentgelten von durchschnittlich drei Prozent des Teilverkaufspreises. Die Differenz ist ihr Verdienst.
Und es gibt noch einen Haken: „Typischerweise unterschreibt der Teilverkäufer im Notarvertrag, dass die Immobilie nach seinem Ableben als Gesamtobjekt verkauft wird“, schildert Siepe. „Die Unternehmen lassen sich eine Veräußerungsvollmacht geben, die ihnen zusichert, dass ihnen beim Gesamtverkauf mindestens der gezahlte Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten verbleibt.“Zusätzlich erheben sie für die Abwicklung
des Verkaufs ein Serviceentgelt, das anteilig zum Verkaufserlös berechnet wird.
Erben haben ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Teil der Immobilie. Auch der Verkäufer kann seinen Anteil wieder zurückkaufen, wenn er es möchte. Aber: „Auch hier wird der Anbieter mindestens den Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten einfordern“, sagt Siepe. „Ist der Wert des Hauses inzwischen gestiegen, kann es sein, dass für den Anteil eine viel höhere Summe zurückgezahlt werden muss, als beim Teilverkauf erzielt wurde“, ergänzt Verbraucherschützer Nauhauser.
Es liegt auf der Hand, dass es für den Hauseigentümer deutlich günstiger wäre, bei der Bank direkt ein Hypothekendarlehen für seine schuldenfreie Immobilie aufzunehmen. „Aber viele scheuen sich davor, weil sie befürchten, in ihrem Alter keinen Kredit mehr zu bekommen“, schildert Werner Siepe.
Diese Sorge ist unberechtigt. Nach den Erfahrungen der Verbraucherzentralen haben ältere Kunden durchaus noch gute Chancen auf einen Bankkredit – erst recht, wenn sie eine Immobilie als Sicherheit einbringen.
Es kann allerdings sein, dass ihnen das Darlehen zu höheren Zinsen angeboten wird. „Wir raten, bei verschiedenen Banken anzufragen. Entscheidend für die Kreditwürdigkeit ist nicht das Alter, sondern die finanzielle Situation des Kunden“, sagt Niels Nauhauser.
Wer keinen Kredit aufnehmen will, hat durchaus Alternativen zum Teilverkauf. Zum Beispiel kann er die eigene Immobilie gegen eine Leibrente verkaufen. Auch der vollständige Verkauf des Hauses kann eine bessere Option sein.
Siepe rät: „Wer sein Eigentum sofort zu Geld machen und weiter darin wohnen bleiben will, kann auch das ganze Haus verkaufen und mit dem Käufer neben einer meist sehr hohen Einmalzahlung zusätzlich ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchsrecht vereinbaren.“(dpa)