Warum offene Immobilienfonds keineswegs immer offen sind

RAVENSBURG (jl) - Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger in den Erwerb zahlreicher Gewerbeimmobilien, aus denen sie Einkünfte in Form von Mieten oder Verkäufen generieren. Dazu zählen Einkaufszentren, Hotels und Gastronomie sowie Büro- und Logistikimmobilien. In den Fonds müssen mindestens zehn Objekte enthalten sein. Außer in Immobilien kann das Fondsmanagement bis zu 49 Prozent des Fondsvermögens in Zinspapiere investieren, um sich Liquidität zu verschaffen.

Offene Immobilienfonds mit Schwerpunkt Deutschland oder Europa bringen eine jährliche Rendite von rund zwei Prozent und haben ein geringes Risiko. Anleger können sich bereits mit kleinen Beiträgen sowie über Sparpläne an offenen Immobilienfonds beteiligen. Die Anteile lassen sich direkt bei der Fondsgesellschaft erwerben, wobei ein Ausgabeaufschlag von bis zu fünf Prozent des Anteilswerts fällig wird. Alternativ kann man die Anteile über die Börse kaufen und verkaufen.

Im Gegensatz zu ihrem Namen sind offene Immobilienfonds nicht immer offen: Anleger müssen die Anteile vor Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens zwei Jahre gehalten haben. Zudem muss man die Rückgabe mindestens ein Jahr vorher anmelden. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass die Fonds in Liquiditätsengpässe geraten, weil viele Anleger zeitgleich ihre Anteile zurückgeben. Beim Börsenhandel gibt es weder eine Mindesthalte- noch eine Kündigungsfrist. Zudem fällt der Unterschiedsbetrag zwischen Kauf- und Verkaufskurs deutlich geringer aus als der Ausgabeaufschlag.

Zeitweise kommt es zu Differenzen zwischen der Bewertung der Anteile durch den Anbieter und durch die Börse. Das war während des Lockdowns in der Corona-Krise der Fall. Die Differenz entsteht, weil die im Fonds enthaltenen Immobilien nur einmal im Quartal von Gutachtern im Auftrag der Fondsgesellschaft bewertet werden (Verkehrswert). An der Börse indes bewerten Anleger die Fondsanteile handelstäglich, was den Marktwert ergibt.

Anleger zahlen auf die Erträge offener Immo-Fonds die Abgeltungssteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidarzuschlag – also 26,38 Prozent. Das unterscheidet diese Fonds von geschlossenen Immobilienfonds, bei denen die Erträge mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind.