Gewerbeflächen werden langsam knapp

Stadt Ulm will künftig mehr gemischte Gebiete für Wohnen und Arbeiten ausweisen

- Um den stark wachsenden Bedarf der Bürger an Wohnraum zu stillen, hat die Stadt Ulm hier zuletzt einen starken Schwerpunkt gesetzt. So wurde das Ziel ausgerufen, bis zum Jahr 2021 etwa 3500 neue Wohnungen zu bauen. Die ebenfalls benötigten Flächen fürs Gewerbe sind dabei etwas ins Hintertreffen geraten. Doch eine jetzt im Bauausschuss des Gemeinderats vorgestellte Untersuchung zeigt: Der Platz für Handwerksbetriebe, Einzelhändler, IT-Firmen und andere Unternehmen wird allmählich knapp. Wenn die Entwicklung so weiter geht, werden die Grundstücksreserven für Gewerbebetriebe in zehn Jahren aufgebraucht sein. Die Stadt verfolgt daher eine neue Strategie. Es soll künftig mehr gemischte Gebiete geben. Wohnen und Arbeiten soll dort, wo es möglich ist, enger zusammengebracht werden. „Wir stehen vor einer Neuausrichtung der Stadtplanung“, sagte Volker Jescheck, Leiter der Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt und Baurecht. Der Ausschuss segnete die Pläne einstimmig ab.

Grundlage für das Entwicklungskonzept ist die Untersuchung „Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt“, die das Büro Zint & Häußler im Auftrag der Stadt vorgelegt hat. Die Experten haben die bestehenden Gewerbe- und Mischgebiete in Söflingen, an der Blaubeurer Straße, an der Karlstraße, in der West- und in der Oststadt unter die Lupe genommen und detailliert aufgezeigt, welche Nutzungen es wo gibt – also beispielsweise produzierendes Gewerbe, Einzelhandel, Finanzdienstleistungen oder Wohnen. Auch Leerstände und Brachen haben sie aufgelistet. Das Büro für Stadtplanung hat ein Potenzial von insgesamt knapp 33 Hektar ermittelt, das unter anderem stark untergenutzte Flächen im Umfang von 17,7 Hektar enthält. Auf weiteren 1,25 Hektar Grundstücksfläche stehen Gebäude leer. Diese Flächen sollen möglichst optimal für eine gewerbliche Innenentwicklung reaktiviert werden. In der Vergangenheit wurden häufig Gewerbeflächen in Wohnraum umgewandelt, etwa im Brauerviertel oder auf dem HörzAreal. Dagegen sollen künftig auch in Konversions-Arealen Mischgebiete entstehen.

„Die Entwicklung hat sich gedreht“, sagte Baubürgermeister Tim von Winning. Während früher in den Innenstädten darauf geachtet wurde, dass Wohnungen nicht durch Gewerbe verdrängt werden, sei es heute eher so, „dass wir Gewerbe vor dem Wohnen schützen müssen“– weil Wohnen inzwischen mehr Geld bringt. In der Einsteinstraße beispielsweise habe es schon zahlreiche Anfragen von Investoren gegeben, berichtete Volker Jescheck. „Da haben wir die Bremse reingehauen und gesagt: ,Nein, das ist ein Gewerbegebiet.’“Als gelungenes Beispiel für ein Nebeneinander von verschiedenen Nutzungen wie Wohnen, Arbeiten und Kultur gilt das Stadtregal an der Magirus-Deutz-Straße. Als günstige Standorte für eine stärkere Mischung sehen die Gutachter auch die Einstein- und die Magirusstraße oder Teile der Karlstraße. Die Blaubeurer Straße sei dagegen nicht geeignet für eine Durchmischung. Dieser Bereich solle stattdessen als reiner Gewerbe- und Handelsstandort weiter entwickelt werden. Weil die Zahl der Bordelle dort wächst, sehen die Experten allerdings die Gefahr eines „Trading Down“-Effekts für die umliegenden Firmen, also einen Abwärtstrend. Im neuen Gewerbegebiet auf dem ehemaligen Mocco-Areal sollen Rotlicht-Betriebe deshalb von vornherein ausgeschlossen werden.

„Wir müssen darum werben, dass wir an Flächen kommen“, sagte Gerhard Bühler (FWG). Möglicherweise sollte Ulm sich ein Beispiel an Stuttgart nehmen und einen Flächenmanager einstellen. „Diese Mischung ist ein richtiger und wichtiger Weg“, sagte Annette Weinreich (Grüne). „Sie macht das Wohnen auch vielfältiger.“Ihr Fraktionskollege Michael Joukov ergänzte: „Das geht ein bisschen 'Back to the Roots’.“Die Strategie sei auch für eine attraktive Innenstadt wichtig. „Wir dürfen das nicht dem Markt überlassen.“Dorothee Kühne (SPD) gab zu bedenken: „Wir wissen nicht, ob die Handelslandschaft so bestehen bleibt wie heute.“Die Kategorie „untergenutzte Flächen“solle man sich besonders genau anschauen. Siegfried Keppler (CDU) sagte: „Die Untersuchung zeigt uns, dass das Oberzentrum an seine Grenzen kommt.“Es sei wichtig, auch mit den Nachbarn zu kooperieren.

FOTO: ALEXANDER KAYA Die freien Gewerbeflächen in Ulm werden allmählich knapp. Die Stadt setzt daher auf mehr Mischgebiete mit Gewerbe und Wohnungen. In einer Untersuchung wurden verschiedene Areale unter die Lupe genommen, unter anderem das Gebiet entlang der Blaubeurer...