Schwäbische Zeitung (Leutkirch / Isny / Bad Wurzach)
Die größte Investition des Lebens richtig machen
Antworten rund um das Thema Baufinanzierung bei der Telefonaktion der „Schwäbischen Zeitung“
RAVENSBURG - Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition in ihrem Leben. Eine Entscheidung, die sorgfältig durchdacht werden sollte. Was gilt es bei der Baufinanzierung zu beachten? Zu diesem Thema organisierte die „Schwäbische Zeitung“eine Telefonaktion mit Live-Chat. Fragen zu Krediten und Immobilienfinanzierung beantworteten Falko Kuhnsch, Christoph Giesinger, Christian Paul und Markus Pöttich vom Bundesverband deutscher Banken.
Was für eine jährliche Tilgungsrate würden Sie für einen Immobilienkredit empfehlen?
Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller haben Sie den Kredit getilgt und desto geringer sind Ihre Kosten. Von daher ist grundsätzlich eine möglichst hohe Tilgungsrate anzuraten. Andererseits muss die Höhe der Rate auch zu Ihrem Einkommen passen. Die anfängliche Tilgungsrate sollte wenigstens etwa zwei bis drei Prozent des Kreditbetrages betragen.
Wir haben aktuell zwei Angebote für unsere Finanzierung vorliegen. Der Kaufpreis für unsere Doppelhaushälfte liegt bei 600 000 Euro. Wir müssten 330 000 Euro finanzieren und möchten eine monatliche Rate von etwa 1300 Euro haben. Die Bausparkasse schlägt uns eine Bausparvariante vor. Von der Bank haben wir das Angebot eines Volltilgungsdarlehens vorliegen über 25 Jahre mit einem Festzins von 2,15 Prozent über die gesamte Laufzeit. Nach 25 Jahren wäre das Darlehen also getilgt. Eventuell erben wir in den nächsten zehn bis 20 Jahren noch Geld von unseren Eltern. Was würden Sie uns raten?
Bei dem Bankangebot haben Sie eine konstante Rate und keine zusätzlichen Abschlusskosten. Nach zehn Jahren haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht und könnten bei dann vielleicht noch niedrigeren Zinsen neu abschließen oder zum Beispiel durch eine Erbschaft den Kredit tilgen. Bei der Bausparvariante schließen Sie einen Bausparvertrag ab, der vorfinanziert wird. Danach löst der fällige Bausparvertrag das Vorfinanzierungsdarlehen ab. Unter dem Strich haben Sie auch hier komplette Zinssicherheit. Aber am Anfang schlagen die Abschlusskosten mit circa 1,0 bis 1,6 Prozent zu Buche. Außerdem macht diese Variante wenig Sinn, wenn Sie nach zehn Jahren alles zurückzahlen wollen. Vergleichen Sie die Gesamtkosten, die jeder in seinem Angebot nennen muss.
Gibt es dieses Jahr Änderungen bei den wohnungswirtschaftlichen Fördermitteln der KfW für energieeffizientes Bauen?
Ja, folgende Änderungen treten im April 2018 ein: Die bisherige Zinsbindungsfrist von 20 Jahren wird gestrichen, es gibt stattdessen fünf- und zehnjährige Zinsbindungsfristen. Sondertilgungen gibt es dann nur noch gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Teilrückführungen des Kredits sind nicht mehr möglich. Der Zuschuss wird künftig erst am Ende der Darlehenslaufzeit gutgeschrieben und nicht mehr nach Baufertigstellung. Bis April gelten noch die bisherigen Konditionen. Für weitere Informationen schauen Sie unter www.kfw.de nach.
Können wir bei einem Immobiliendarlehen zwischendurch Sondertilgungen vornehmen?
Das hängt vom Vertrag ab. Wenn Sie Sondertilgungen vornehmen möchten, sollten Sie es bei Vertragsabschluss ausdrücklich vereinbaren. Je
nach Höhe der möglichen Sondertilgung müssen Sie wohl damit rechnen, dass die Zinskonditionen etwas höher liegen als bei einem Darlehen ohne Sondertilgungsmöglichkeit.
Wie viel Eigenkapital muss ich für den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung mitbringen?
Zumindest die Kaufnebenkosten sollten durch Eigenkapital finanziert sein. Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer von fünf Prozent (Baden-Württemberg), die Kosten für Notar und Grundbucheintrag von etwa zwei Prozent und möglicherweise die Maklerkosten. Ob zusätzliches Eigenkapital verlangt wird, hängt vom Wert und Zustand des Investitionsobjektes ab.
Mein Darlehen ist in Kürze vollständig getilgt. Soll die Grundschuld gelöscht werden?
Die Löschung der Grundschuld ist nicht zwingend notwendig, aber sie ist kostenpflichtig. Die Bank hat nach Rückzahlung keine Ansprüche mehr an Sie. Die Grundschuld kann aber auch später für neue Darlehen, zum Beispiel für eine größere Renovierung, nützlich sein und erneut verwendet werden. Eine Löschungsbewilligung kann nach vollständiger Tilgung des Darlehens jederzeit bei der Bank verlangt werden.
Kann ich Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung vorzeitig kündigen?
Während der ersten zehn Jahre ist das nur bei einem Objektverkauf gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens ist dagegen mit sechsmonatiger Kündigungsfrist jederzeit eine Voll- oder Teiltilgung möglich gemäß BGB §489 möglich.
Wir sind 50 und 52 Jahre alt und möchten uns für 350 000 Euro eine Wohnung kaufen. Bisher wohnen wir zur Miete und zahlen dafür knapp 1000 Euro monatlich. Wir haben 100 000 Euro, die wir als Eigenmittel einsetzen könnten. Würden Sie uns zum Kauf raten?
Die Wohnung kostet einschließlich sieben Prozent Nebenkosten etwa 375 000 Euro. Nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sollten Sie mit Rentenbeginn schuldenfrei sein. Das bedeutet eine höhere Tilgung. Sie benötigen ein Darlehen von 275 000 Euro, bei einem Zins von zwei Prozent wären das etwa 450 Euro im Monat. Hinzu kämen für die anfängliche Tilgung etwa 1350 Euro monatlich. Das heißt mit etwa 1800 Euro im Monat wären Sie in circa 15 Jahren schuldenfrei. Es kommt also darauf an, ob Sie sich neben der eingesparten Miete die zusätzlichen rund 800 Euro monatlich leisten können. Dafür wohnen Sie mietfrei im Alter.
Sind Forwarddarlehen noch aktuell und sinnvoll?
Das hängt von der Situation ab. Ein Forwarddarlehen kostet gegenüber den aktuellen Konditionen einen Zinsaufschlag von etwa 0,1 bis 0,2 Prozent pro Jahr. Dafür können Sie sich bereits heute die günstigen Zinsen für später sichern. Im Grunde muss jeder für sich selbst abwägen, ob die Sicherheit eines Forwarddarlehens den Zinsaufschlag rechtfertigt.
Braucht man zwingend Eigenkapital für einen Kredit?
In der Regel ja, es hängt aber vom Einzelfall ab. Im Rahmen der Kreditentscheidung bei der Bank wird die Bonität des Kunden geprüft, das heißt seine Einnahmen und Ausgaben,
sowie Vermögen und Schulden. Grundsätzlich ist es für die Finanzierung eines Eigenheims vorteilhaft, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Das Eigenkapital sollte zumindest ausreichen, um die Kaufnebenkosten plus zehn Prozent des Kaufpreises abzudecken. Ein Tipp: Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger die Zinskonditionen.
Wir sind eine junge Familie mit einem Kind, beide arbeiten wir als Lehrer. Wir könnten das Haus eines Bekannten für 400 000 Euro kaufen, haben aber nur 35 000 Euro Eigenkapital. Unser Einkommen liegt bei etwa 4500 Euro monatlich. Können wir uns das leisten?
Normalerweise möchte ein Institut, das die Finanzierung übernimmt, etwa zehn bis 20 Prozent Eigenkapital, zumindest die Nebenkosten eines Immobilienkaufs sollten damit bezahlt werden können. Trotzdem könnten Sie sich mit dem Einkommen eine Finanzierung leisten. Bei einem Darlehen von 400 000 Euro, einem Zins von circa zwei Prozent plus zwei Prozent Tilgung fielen im Jahr rund 16 000 Euro an. Das sind etwa 1350 Euro im Monat. Das sollte machbar sein, holen Sie sich Angebote mehrerer Banken ein.
Ich möchte mein Darlehen umschulden. Die Zinsbindung läuft aber erst in zwei Jahren aus.
Fragen Sie Ihre Hausbank, ob Sie vorzeitig gegen eine zinsgünstigere Anschlussfinanzierung aus Kulanz aus den Altverträgen entlassen werden. Wenn das nicht möglich ist, fragen Sie nach einem Forwarddarlehen. Damit können Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen sichern und das Darlehen kommt erst in zwei Jahren
zur Ablöse Ihres derzeitigen Darlehens zur Auszahlung.
Was ist der Unterschied von Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigung?
Bereitstellungszinsen fallen circa sechs bis zwölf Monate nach Vertragsabschluss gemäß den ausgehandelten Bedingungen an. Die Höhe der Bereitstellungszinsen liegt in der Regel bei etwa 0,25 Prozent pro Monat (drei Prozent im Jahr) und fällt auf die noch nicht ausgezahlte Darlehenssumme an. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei Darlehensrückzahlung vor Zinsbindungsende an. Die Entschädigung richtet sich im Wesentlichen nach der Darlehensrestschuld, der Zinsdifferenz vom Vertrag zum aktuellen Marktzins und der Restlaufzeit der vertraglich vereinbarten Zinsbindung.
Vor sechs Jahren haben wir ein Haus gekauft und ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen. Wir haben die Angst, dass die Zinsen steigen könnten.
In der Tat könnten die Zinsen in den nächsten Jahren steigen. Die USA haben die Notenbankzinsen bereits mehrfach erhöht und angekündigt, die Zinsen weiter erhöhen zu wollen. Ob und wie sich das auf die europäischen Zinsen auswirkt, weiß aber niemand. Wenn Sie vorsorgen wollen, gibt es zwei Möglichkeiten. Erstens, Sie fragen Ihre Bank nach einem sogenannten Forwarddarlehen. Oder zweitens, Sie schließen einen Bausparvertrag ab, um das Darlehen abzulösen, falls Sie sich die zusätzliche Belastung leisten können. Bei einem Bausparvertrag mit 100 000 Euro sollten Sie 800 bis 1000 Euro im Monat ansparen können.