Schwäbische Zeitung (Leutkirch / Isny / Bad Wurzach)
Vor dem Hauskauf über Pflichten informieren
Ein Blick ins Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis bewahrt Immobilienkäufer vor Überraschungen
Das passende Objekt ist gefunden, die Finanzierung steht, der Notartermin kann kommen. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Interessenten aber prüfen, ob Baulasten und Grunddienstbarkeiten auf der Immobilie liegen. Denn solche Pflichten binden automatisch den neuen Eigentümer. Das kann zu Problemen führen, weil die Auflagen die Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen.
Typische Beispiele sind Wegerechte, Abstandsflächen, Stellplätze und Rechte von Versorgern, Leitungen auf fremdem Terrain zu verlegen. Die Auflagen können den Wert der Immobilien mindern. Der Kaufpreis lässt sich eventuell reduzieren.
Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch Abteilung 2. Sie sind damit rechtlich verbindend. Die Verpflichtungen „besagen, dass das Grundstück einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen dient“, erläutert Günter Schmaler. Der Notar aus Emden leitet den Gesetzgebungsausschuss im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Zum Beispiel müsse der Eigentümer entschädigungslos in Kauf nehmen, dass der Bagger des Stromversorgers über sein Grundstück rollt, um eine kaputte Leitung zu reparieren. Ohne Grunddienstbarkeit dürfte das Unternehmen dies nicht.
Ein Dauerbrenner ist das Recht von Nachbarn, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren, um ihr eigenes Haus zu erreichen. Umgekehrt geht es ebenfalls: Der Weg zur Immobilie des Erwerbers führt durch Nachbars Garten. Beides erfordert das Einverständnis des anderen.
„Die Eigentümer müssen miteinander verhandeln“, sagt der DAVExperte. Als Gegenleistung für das gewährte Wegerecht verpflichtet sich häufig der Nutznießer, den Weg instand zu halten, oder er zahlt eine jährliche Ablöse.
Geklärt werden solche Dinge vor dem Erwerb. „Das Grundbuch muss sauber sein, damit die Immobilie lastenfrei verkauft wird“, beschreibt Schmaler den notariellen Grundsatz. Um dies zu gewährleisten, gucken Notare vor der Beurkundung routinemäßig ins Grundbuch. Auf bestehende Grunddienstbarkeiten weisen sie hin. „Wer die Belastung nicht will, muss vom Kauf zurücktreten“, sagt Schmaler. Haben Verkäufer und Käufer sich verständigt, gibt der Rechteinhaber eine Löschungserklärung ab – das Grundbuch ist sauber. Die Erklärung kommt zum Kaufvertrag.
Baulasten sind tückischer als Grunddienstbarkeiten. Das beginnt damit, dass sie nicht im Grundbuch stehen. Sie werden deshalb vom Notar nicht automatisch vor Abschluss des Kaufvertrags abgeprüft. Sie bleiben praktisch unsichtbar, falls Kaufinteressenten nicht selbst aktiv werden und einen Blick ins öffentliche Baulastenverzeichnis werfen. Das führen Städte, Gemeinden und Landkreise. Zuständig sind meistens die Bauämter, die vielfach eine Gebühr für den Einblick verlangen. Details finden sich auf den Internetseiten der Kommunen.
Abstandsflächen zum Nachbarn
Üblicherweise beziehen sich Baulasten auf Auflagen, die ein Grundstückseigentümer mit Behörden vereinbart hat. Die Verpflichtungen des Vorbesitzers gehen auf dessen Nachfolger über. Der muss sich dran halten. Klassischer Fall sind Abstandsflächen zum Nachbarn. Diese müssen normalerweise auf dem eigenen Gelände liegen.
Ist das zu klein, „kann die Baubehörde eine Ausnahme genehmigen und einen Teil der Fläche auf das Nachbargrundstück verlegen“, sagt der Jurist Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren(VPB). Möglicherweise muss ein Bauherr dann seine Pläne anpassen. Andere Baulasten betreffen zum Beispiel Zufahrtswege für die Feuerwehr. Solche Einschränkungen sind vor allem im innerstädtischen Bereich häufig.
Stellplätze können sich ebenfalls als Baulast erweisen. Etwa, wenn der Käufer des Grundstücks ein Vorhaben umsetzen will, für dessen Genehmigung er fünf Stellplätze nachweisen muss. Zwei passen auf den eigenen Grund und Boden, die restlichen drei stellt der Nachbar zur Verfügung. „Das Bauamt erteilt die Baugenehmigung erst, wenn die Vereinbarung mit dem Nachbarn als Baulast eingetragen wird“, beschreibt der Düsseldorfer Rechtsanwalt Rainer Burbulla.
Der Teufel steckt im Detail. Obwohl aus amtlicher Sicht alles in Ordnung ist, kann der Nachbar dem Bauherrn das Nutzen der Stellplätze irgendwann verbieten. „Die Baulast ist per se kein privatrechtlicher Vertrag“, erläutert der Anwalt.
„Ein Wegerecht als Baulast ist schwierig durchsetzbar“, sagt InkaMarie Storm, Justiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Sie findet, dass Baulasten – egal, ob auf Abstände, Wegerechte oder andere Nutzungen bezogen – Risiken für Immobilienkäufer darstellen. Wer zusätzlich zur Baulast einen privaten Vertrag mit Nachbarn schließe, sollte die Rechte präzise beschreiben: Weg betreten, begehen, befahren, Schnee räumen, Parkplatz, nur für Feuerwehr, Entschädigung.
Weitere Tücken der Baulast: Bei häufig wechselnden Eigentümern ist manchmal nicht mehr nachvollziehbar, wer sie ursprünglich eintragen ließ. Das ist jedoch für eine Löschung notwendig. Die aufwendige Suche nach dem Urheber kann den Kaufpreis mindern. Bei der derzeit häufig vorkommenden Aufteilung von Grundstücken wird die Frage der Baulast ebenfalls zur Kostenfrage: Wer zahlt, wenn durchs Gelände verlaufende Leitungen umgelegt werden müssen? Antwort: der Käufer. Außerdem lassen sich VPB-Erfahrungen zufolge Bauträger Baulasten mit viel Spielraum zu ihren Gunsten einräumen.