Regeln für ein friedliches Miteinander

Wer eine Wohnung kauft, muss sich mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung befassen

Mehrere Parteien unter einem Dach – und jeder ist Eigentümer einer Wohnung in dem Haus. Eine Gemeinschaftsordnung kann von vornherein helfen, Streit untereinander zu vermeiden.

Eigentlich müsste die Fassade am Haus erneuert, das Dach ausgebessert und der Teich im Garten von Grund auf gereinigt werden. Das alles kostet viel Geld. Doch wer kommt in einem Haus mit mehreren Wohnungseigentümern mit welchem Anteil für die Kosten auf? Aufschluss gibt auch hier die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer. „Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte sich unbedingt auch mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft befassen“, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Vereins „Wohnen im Eigentum“in Bonn.

Wie Kosten verteilt werden

Fassade, Dach – das zählt unter anderem zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer. Der Miteigentumsanteil ist in der Teilungserklärung festgeschrieben. Nach dem Gesetz hängt von dessen Höhe auch ab, in welchem Umfang sich ein Eigentümer etwa an Instandhaltungskosten beteiligen muss. Ein anderer Kostenverteilungsschlüssel kann aber in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein oder beschlossen werden. In der Teilungserklärung können etwa auch Sondernutzungsrechte festgelegt sein.

Heinrich nennt ein Beispiel: Gartenflächen gehören ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Damit andere Bewohner aber nicht ständig am Küchenfenster vorbeilaufen oder die Terrasse vor dem Wohnzimmer überqueren, kann ein Wohnungseigentümer für einen Teil des Gartens oder der Terrasse das alleinige Sondernutzungsrecht erhalten.

Üblicherweise gibt es Sondernutzungsrechte an Keller- und Abstellräumen, Gärten, Terrassen, Stellplätzen, Spitzböden in Dachgeschossen, Balkonen und Dachterrassen. Einerseits werten sie die einzelne Wohnung auf. „Andererseits führt das Recht zur Sondernutzung oft zu dem Missverständnis, der Wohnungseigentümer könne diese Räume und Flächen nach eigenem Ermessen verändern“, so Heinrich. Aber: Wer eine Markise auf dem Balkon installieren oder die bestehende Bepflanzung seines Gartenanteils ändern will, braucht hierfür einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Die Gemeinschaftsordnung ist bindend. Sie gehört zum Kaufvertrag. Ist der Vertrag beim Notar unterschrieben und das Eigentum im Grundbuch eingetragen, dann muss der neue Eigentümer sich an diese halten. „Ist beispielsweise generell die Haltung von Haustieren verboten, das Anpflanzen von Gemüse oder das Musizieren untersagt, dann ist das so“, erklärt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Der Eigentümer darf dann eben keinen Hund halten.

In der Gemeinschaftsordnung kann beispielsweise auch verankert sein, dass es einen Verwalter gibt. Er beruft unter anderem regelmäßig Eigentümerversammlungen ein. Sie kann auch vorschreiben, wie das Stimmrecht bei diesen Versammlungen ist – also, ob etwa nach Köpfen oder nach Miteigentumsanteilen verbindliche Entscheidungen getroffen werden.

Weitere mögliche Punkte in der Gemeinschaftsordnung: die Höhe des Hausgeldes, das jede Partei zu zahlen hat, die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und die Höhe der Rücklage für die Instandhaltung. „Beispielsweise kann auch ein Besichtigungsrecht des Verwalters geregelt sein“, erklärt Reitzer.

Die Gemeinschaftsordnung ist in der Regel ein Bestandteil der Teilungserklärung. Sie kann allerdings auch eigenständig bestehen. „Auch im Nachhinein kann über die Erstellung einer Gemeinschaftsordnung entschieden werden“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Voraussetzung ist die Zustimmung aller Eigentümer. Wird die Gemeinschaftsordnung ins Grundbuch eingetragen, dann muss sie notariell beglaubigt werden. „Damit hat sie Bindungswirkung für alle Rechtsnachfolger“, so Wagner.

Einigkeit ist Pflicht

Die Gemeinschaftsordnung ist nur schwer zu ändern. In der Regel müssen alle Eigentümer der Änderung zustimmen. Wenn jedoch einzelne Bestimmungen einen Wohnungseigentümer gegenüber Miteigentümern benachteiligen, hat er Anspruch auf Änderung. „Ein Grund könnte eine unsachgemäße Kostenverteilung sein“, sagt Reitzer. Muss der benachteiligte Wohnungseigentümer rund 25 Prozent mehr bezahlen als bei sachgerechter Verteilung, wäre dies ein Grund, in der Gemeinschaftsordnung die sogenannte Kostentragungsregelung durch einfache Mehrheit zu ändern.

Auch Fälligkeits- und Verzugsregelungen können durch einfachen Mehrheitsbeschluss modifiziert werden. Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel verankert, gilt das auch für andere Bereiche. „Bei Instandsetzung, Modernisierung oder baulichen Veränderungen reicht allerdings keine einfache Mehrheit“, sagt Reitzer. Dann ist eine qualifizierte oder doppelt qualifizierte Mehrheit nötig. Abweichungen von gesetzlichen Regelungen sind nicht möglich, Vorschriften des Wohneigentümergesetzes lassen sich nicht ändern.

FOTO: DPA In der Teilungserklärung wird auch geregelt, in welchem Umfang sich ein Eigentümer an Instandhaltungskosten für die Fassade beteiligen muss.