Schwäbische Zeitung (Ravensburg / Weingarten)
So gehen Immobilien-Erben richtig vor
Wichtige Punkte vom Ausschlagen über Teilversteigerung bis Nachlassinsolvenz
SCHORNDORF - Ein Haus erben – das klingt abgesehen von der Trauer um den Verstorbenen zunächst nach einer guten Nachricht. Doch es ist auch nicht auszuschließen, dass das Haus sehr sanierungsbedürftig und noch mit hohen Schulden belastet ist. Für Immobilien-Erben gilt es, viele Punkte zu beachten:
Sich einen Überblick über das
Erbe verschaffen: Erben übernehmen alle Rechte und Pflichten des Erblassers. Sie müssen daher auch für seine Schulden geradestehen. Es gibt jedoch die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Die Frist ist mit sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls kurz, daher sollten Erben zügig aktiv werden und den Nachlass gründlich sichten: Was gehört außer der Immobilie noch zum Vermögen, hatte der Erblasser Schulden? Wichtig sind auch Informationen über das geerbte Haus. Erben sollten auf keinen Fall voreilig einen Erbschein beantragen, denn damit gilt ein Erbe als angenommen.
Erbe annehmen oder ausschlagen? Das Erbe auszuschlagen ist in einigen Fällen sinnvoll – etwa dann, wenn der Nachlass überschuldet ist oder überwiegend aus einer sanierungsbedürftigen Immobilie besteht. Auch wenn Erben selbst hohe Schulden haben, kann dies angeraten sein. Andernfalls könnte der Nachlass an die Gläubiger fallen. Schlägt der verschuldete Erbe die Erbschaft aus, geht sie auf den nächsten Angehörigen gemäß der gesetzlichen Erbfolge über und der Nachlass bleibt in der Familie. Sinnvoll ist es, einen auf Erbrecht spezialisierten Anwalt zurate zu ziehen. Er kann auch Alternativen wie die Nachlassinsolvenz aufzeigen.
Erbe angenommen – wie geht
es weiter? Als Nächstes müssen Haus-Erben entscheiden, was mit dem geerbten Haus passieren soll und auch das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Das Erbschaftsund Schenkungssteuergesetz sieht für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner für das Familienheim des Erblassers eine Sonderregelung vor: Nutzen sie das Haus mindestens zehn Jahre, fällt keine Erbschaftssteuer an. Dies gilt auch für Kinder, sie müssen jedoch für den anteiligen Wert des Hauses Erbschaftssteuer zahlen, der auf mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche entfällt – sofern sie den Steuerfreibetrag bereits ausgenutzt haben. Dieser ist mit 400 000 Euro sehr großzügig, bei Ehegatten beträgt er sogar 500 000 Euro. Wer die Zehnjahresfrist nicht einhält, muss nachträglich Erbschaftssteuer zahlen.
Möchten Erben nicht selbst in der Immobilie wohnen, können sie diese verkaufen oder vermieten. Allerdings ist das Vermieten bei Häusern in der Regel weniger sinnvoll als bei Wohnungen. War die Immobilie bereits vermietet, übernehmen die Erben den Mietvertrag. Sie sollten den Mieter möglichst zügig informieren, damit er die Miete an die richtige Stelle überweist.
Sich mit Miterben einigen: Oft erbt nicht nur eine Person, sondern es gibt mehrere Erben. In Erbengemeinschaften müssen sich die Erben über die weitere Verwendung der Immobilie einig sein. Sie können diese verkaufen oder vermieten – oder ein Erbe zieht ein und zahlt die anderen aus. Festgehalten wird die Einigung im Erbauseinandersetzungsvertrag.
Können sich die Erben nicht einigen, gibt es mehrere Möglichkeiten: Mitglieder der Erbengemeinschaft können gegen Zahlung einer Abfindung auf ihre Rechte verzichten und die Erbengemeinschaft verlassen. Dies wird als Abschichtung bezeichnet. Alternativ können sie ihren Erbteil verkaufen. Hierbei müssen die anderen Erben nicht zustimmen. Sie haben jedoch ein Vorkaufsrecht. Die Teilungsversteigerung als dritte Option kann ebenfalls jeder Erbe ohne Zustimmung der anderen in die Wege leiten. Sie ist jedoch zumeist die teuerste Variante. Ist die Situation völlig verfahren, kann es hilfreich sein, einen Mediator einzuschalten. Er vermittelt zwischen den Erben.