Wohnraum mit Gewinn

Mietwohnungen können als Anlage riskant sein – Ein Experte gibt Tipps zum Kauf

Eigentumswohnungen werden nicht nur für den Eigenbedarf gekauft. Auch vermietete Immobilien sind gefragt. Käufer nutzen sie als Kapitalanlage, wollen damit gute Renditen erwirtschaften. Aber lohnt sich der Erwerb einer Immobilie zum Vermieten überhaupt?

„Es geht um eine riskante Geldanlage“, stellt Sabine Feuersänger vom Verband Wohnen im Eigentum klar. „Manche haben Glück und entscheiden sich für eine Wohnung in einem Umfeld, das später zu einem angesagten und gefragten Wohnviertel wird.“Dann stiegen die Mieten, der Wiederverkaufspreis und damit die Renditen für die Anleger. „Aber wenn der Wert der Immobilie nicht steigt, stimmt meist auch die Rendite nicht.“Sie rät, Renditeversprechen von Verkäufern vorsichtig zu bewerten und die Angebote mit kühlem Kopf durchzurechnen. Niemand kann die Entwicklung genau voraussehen. Anbieter geben immer nur Prognosen ab. „Da ist auch viel Psychologie im Spiel. Wenn die Anbieterrechnungen zwischen acht Prozent im besten und vier Prozent im ungünstigsten Fall liegen, greifen viele Anleger trotzdem zu“, sagt Feuersänger. „Denn vier Prozent sind immer noch mehr, als zum Beispiel ein Tagesgeldkonto einbringt. Es kann aber passieren, dass die Renditen später trotzdem gegen null gehen oder es sogar zu Verlusten kommt.“

Man sollte sich den Kauf einer vermieteten Immobilie nicht schönrechnen.

„Bei den Einnahmen gibt es nur einen Posten, das sind die Mieten. Die steigen nicht ins Unermessliche. Denen stehen die Ausgaben gegenüber. Und das sind viele verschiedene Positionen, die an der Rendite zehren“, sagt sie. Vermieter dürfen alle Aufwendungen, die durch ihre Immobile entstehen, von der Steuer absetzen. Sie können Werbungskosten geltend machen, die sich steuersenkend auswirken. Übersteigen diese die Einnahmen aus der Vermietung, entstehen Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden und so die Steuerlast senken.

Die Stiftung Warentest gibt Interessenten ein Hilfsmittel an die Hand, ihre Renditeerwartungen unter Berücksichtigung ihrer Steuerlast realistisch einzuschätzen. Das Programm könne aber nur eine Orientierung über den möglichen Verlauf der Investition und der Rentabilität einer Immobilie

Sabine Feuersänger, Verband Wohnen im Eigentum geben, keine Sicherheit. Mohamad Omayrat von Dr. Klein-Baufinanzierung, hat eine Faustformel, um die erwartete Bruttomietrendite für eine Immobilie zu berechnen. „Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 ergibt die Rendite in Prozent.“Je höher der Kaufpreis ist, desto geringer fällt die Rendite aus, wenn die Mieten nicht in gleichem Maße ansteigen. „Mehr als drei Prozent Rendite sind heutzutage kaum drin, eher weniger“, betont der Experte. Vermietete oder zu vermietende Eigentumswohnungen sollten so ausgewählt werden, als ob man sie selbst nutzen wollte. Es zählen Lage, Nachbarschaft, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Umweltbelastungen.

Ein großer Risikofaktor für Investoren ist der Erhaltungsaufwand der Immobilie. „Der wird oft viel zu gering angesetzt“, hat Sabine Feuersänger beobachtet. Auch hier ist den Angaben mancher Verkäufer besser zu misstrauen. Es werde mit einem Instandhaltungsaufwand von einem Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert. „Aber damit kommt man nicht weit.“Vor allem in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) lägen die Kosten oft viel höher, abhängig vom Zustand des Hauses.

Wie hoch die Rendite einer Investition in eine vermietete Eigentumswohnung am Ende wirklich ausfällt, entscheidet wesentlich der Wiederverkaufspreis.

„Die Preise sind heute schon sehr hoch, niemand kann sagen, wie das in zehn oder 20 Jahren aussieht“, sagt Sabine Feuersänger. „Vielleicht steigen sie weiter, vielleicht haben sie aber auch schon ihren Höhepunkt erreicht.“(dpa)

„Wenn der Wert der Immobilie nicht steigt, stimmt meist auch die Rendite nicht.“

FOTO: ZACHARIE SCHEURER/DPA Ob sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt von vielen Faktoren ab.