Damit Bauschäden die Finanzierung nicht belasten

Ein finanzielles Polster und eine unabhängige Baubegleitung können Probleme verhindern

Das eigene Haus ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Pannen bei diesem Projekt rauben nicht nur den letzten Nerv, sondern kommen angehende Wohneigentümer auch teuer zu stehen. Bauschäden verursachen im Schnitt rund 84 000 Euro Kosten, das sind rund 55 000 Euro mehr als vor gut zehn Jahren, wie aus dem im Auftrag des Bauherren-Schutzbunds (BSB) erstellten Bauschadenbericht hervorgeht. Bauherren und Käufer können vorbeugen.

Zeitverzug und Ausgaben für die Schadensbeseitigung gehören nach Auskunft von BSB-Geschäftsführer Florian Becker zu den größten Belastungen des Baubudgets. Beides schlägt direkt auf die Finanzierung durch. „Verzögerter Umzug, weiterlaufende Miete, zahlen von Bereitstellungszinsen an die Bank, weil sich Abnahme und Schlussrechnung nach hinten schieben“, listet Becker Posten auf, die die ursprüngliche Kalkulation über den Haufen werfen.

Ausgaben summieren sich

Hinzu kommt, dass zukünftige Eigentümer Schäden oftmals zunächst auf eigene Kosten beheben lassen wollen, um einen teuren Baustillstand zu vermeiden. Die Ausgaben für zusätzliche Handwerker und Material können sie sich im besten Fall zwar hinterher von der ursprünglichen Baufirma zurückholen. Aber das Geld, um einen anderen Handwerker zu beauftragen, muss man erst einmal haben.

Abgesehen davon müssten rechtliche Voraussetzungen beachtet werden. Auch das Honorar für einen Anwalt streckt der angehende Eigenheimbesitzer erst einmal vor. Rechtsschutzversicherungen greifen oft nicht. „Nahezu alle schließen Baustreitigkeiten aus oder decken einen extrem niedrigen Streitwert ab“, erklärt Becker. „Am Bau geht es aber schnell um 50 000 Euro.“Der Bauschadenbericht preist in diese Summen über die eigentlichen Fehler hinaus unter anderem Aufwendungen zu deren Behebung sowie Anwaltsund Gerichtskosten und steigende Baupreise ein.

Der Analyse zufolge ist ein Teil der Bauherren gleich mit verschiedenen Schäden konfrontiert: Probleme mit Dächern, Decken, Fußböden und Wänden gehören zu den anfälligen Gewerken, Feuchtigkeit belegt ebenfalls einen vorderen Platz.

Schlecht für Bauherren: Das Beheben gerade solcher Schäden ist meistens richtig teuer. Holzbretter auf dem feuchten Dachboden zu ersetzen, schlägt schnell mit 20 000 Euro zu Buche.

Finanzieller Spielraum

Damit die Finanzierung trotzdem standhält, empfiehlt Stephan Scharfenorth vom Online-Portal Baufi24.de, von Anfang an einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. In Verhandlungen mit dem Kreditgeber könnten außerdem Konditionen besprochen werden, die die Hausbank für eine eventuelle Nachfinanzierung aufrufen würde.

Der BSB konkretisiert Puffer in Zahlen: Zwei bis drei Monate Zeit über den festgeklopften Fertigstellungstermin hinaus einkalkulieren und fürs Erste mindestens 5000 Euro in der Hinterhand haben, um im Fall des Falles ohne weitere Kreditspritze von der Bank handlungsfähig zu bleiben. Finanzieller Spielraum verbessert im Schadensfall die Verhandlungsposition gegenüber dem Bauunternehmen. Ansonsten müssten Häuslebauer womöglich Zugeständnisse machen, „die man ohne Druck nicht machen würde“, meint BSBGeschäftsführer Becker.

Baubegleiter unterstützen

Zu den Tipps von Scharfenorth gehört außerdem, sich einen unabhängigen Baubetreuer an die Seite zu holen. Dieser vertritt die Interessen des Bauherrn gegenüber den ausführenden Firmen und klopft ihnen bei Bedarf auf die Finger. Die Fachleute sollten bereits in der Planungsphase mit von der Partie sein, um Fehler vermeiden, erkennen und ausbügeln zu können, bevor diese sich zur großen Projektbelastung auswachsen.

Gerade bei Bauträger-Vorhaben sei frühzeitige Begleitung sinnvoll, meint Andrea Blömer, Bausachverständige aus Iserlohn in NordrheinWestfalen. „Die Ausführungsplanung wird selten vorgelegt“, berichtet sie aus ihrer Erfahrung als Baubegleiterin für den Verband Privater Bauherren (VPB). Doch genau da kann der Teufel im Detail stecken, etwa bei Wand-, Tür- und Fensteranschlüssen. Ein Bauleiter, der draußen direkt korrigierend eingreifen könnte, ist selten ständig präsent. „Er betreut viele Projekte“, sagt Blömer. Außerdem arbeitet der Fachmann im Auftrag der Firma oder des Bauträgers.

Baubegleiter gucken sich auf Wunsch nicht nur Vertrag und Planung an, sondern gehen auch auf die Baustelle. Die Zahl der Kontrollbesuche wird mit dem Bauherren abgesprochen. Mängel werden protokolliert sowie Empfehlungen zur Fehlerbeseitigung gemacht und Fristen vorgeschlagen, bis wann die Korrekturen zu erledigen sind. Mit den Unterlagen in der Hand kann der Bauherr die ausführende Firma auffordern, Abhilfe zu schaffen. Im Streitfall diene das Protokoll als Beweis, „dass der Bauherr sich gemeldet hat“, ergänzt Blömer.

Grundsätzlich kann jeder Architekt als Baubegleiter arbeiten. Zu finden sind die Experten unter anderem über die Kammern, über Verbände und das Internet. Sie arbeiten auf Honorarbasis. Den Aufwand für ein Einfamilienhaus ohne Keller schätzt der BSB auf etwa 3000 Euro. Das ist deutlich weniger, als das Traumhaus ganz oder teilweise in den Sand zu setzen. (dpa)

FOTO: MARKO PRISKE Schäden am Bau sind für Laien oft nicht leicht zu finden. Private Bauherren sollten sich daher Unterstützung holen, zum Beispiel von einem Baubegleiter.

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