Nach­barn un­ter ei­nem Dach

Miet­ein­nah­men, Al­ters­vor­sor­ge, Ver­lust der Pri­vat­sphä­re – Was für und was ge­gen ei­ne Ein­lie­ger­woh­nung spricht

Schwaebische Zeitung (Wangen) - - IMMOBILIEN - Von Kat­ja Fi­scher

War­um nicht gleich zwei Flie­gen mit ei­ner Klap­pe schla­gen? Mit ei­ner Ein­lie­ger­woh­nung bie­tet das Ei­gen­heim nicht nur der ei­ge­nen Fa­mi­lie ein Zu­hau­se. Ei­ne Ein­lie­ger­woh­nung ist ei­ne Woh­nung in ei­nem Ei­gen­heim, die selbst­stän­dig ver­miet­bar ist. „Es muss nicht im­mer die klas­si­sche Single­woh­nung im Dach­ge­schoss oder in der un­te­ren Eta­ge sein. Auch ei­ne zwei­te Woh­nung in ei­nem Dop­pel­haus kann ei­ne Ein­lie­ger­woh­nung sein“, er­klärt An­nett En­gelLind­ner vom Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutsch­land. „Ent­schei­dend ist, dass sie so­wohl ei­nen se­pa­ra­ten Zu­gang als auch über­schnei­den­de Räu­me mit der Haupt­woh­nung hat.“

War­um – oder war­um nicht – soll­ten Bau­her­ren die­se ex­tra In­ves­ti­ti­on tä­ti­gen? Punk­te, die da­für oder da­ge­gen spre­chen:

Miet­ein­nah­men: „Sie sind der häu­figs­te Grund, sich für ei­ne Ein­lie­ger­woh­nung zu ent­schei­den“, sagt Ju­lia Wa­gner vom Ei­gen­tü­mer­ver­band Haus & Grund Deutsch­land. Sie rät, im Vor­feld ge­nau durch­zu­rech­nen, ob die Miet­ein­nah­men die zu­sätz­li­chen Kos­ten de­cken. Mög­lich ist auch ei­ne Ver­mie­tung als Fe­ri­en­woh­nung. Oder: „Ei­ne Ein­lie­ger­woh­nung ist ide­al als Al­ters­sitz für die El­tern. Sie le­ben in ih­rer ei­ge­nen Woh­nung, sind aber nah bei den Kin­dern“, er­gänzt Wa­gner. Wich­tig ist, an Ver­wand­te nicht we­sent­lich un­ter dem Markt­wert zu ver­mie­ten, denn sonst sind die mit der Ver­mie­tung zu­sam­men­hän­gen­den Kos­ten steu­er­lich nicht voll ab­zieh­bar.

Al­ters­vor­sor­ge: Oft wird die Ein­lie­ger­woh­nung erst ver­mie­tet, wenn die Kin­der aus dem Haus sind. Dann lässt sich mit den Miet­ein­nah­men die Ren­te auf­bes­sern. Zu die­sem Punkt ge­hört noch ein wei­te­rer Aspekt: Die ab­ge­schlos­se­ne Woh­nung im sel­ben Haus ist be­son­ders prak­tisch, wenn man im Al­ter täg­lich Hil­fe be­nö­tigt. Pfle­ge­kräf­te ha­ben kur­ze We­ge und kön­nen sich in ih­rer Frei­zeit zu­rück­zie­hen.

Son­der­kün­di­gungs­recht: Ge­ra­de wenn man un­ter ei­nem Dach wohnt, soll­te die Che­mie zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter stim­men. Doch hier hat die Ein­lie­ger­woh­nung ei­nen Vor­teil: „Klappt das Mit­ein­an­der gar nicht, hat der Ver­mie­ter ein Son­der­kün­di­gungs­recht“, er­läu­tert En­gel-Lind­ner. Wohnt er im sel­ben Haus mit nicht mehr als zwei Par­tei­en, muss er sich nicht an üb­li­che Kün­di­gungs­fris­ten hal­ten. Steu­er­recht­li­che Vor­tei­le: Wer ei­ne Ein­lie­ger­woh­nung ver­mie­tet, muss die Miet­ein­nah­men steu­er­lich gel­tend ma­chen. Er kann auf der an­de­ren Sei­te aber auch die Aus­ga­ben rund um die Ver­mie­tung ab­set­zen. Da­zu ge­hö­ren zum Bei­spiel Dar­le­hens­zin­sen oder Auf­wen­dun­gen zum Er­halt des Miet­ob­jekts. „Vor­aus­set­zung für die An­er­ken­nung der Kos­ten ist, dass sie klar ab­grenz­bar sind ge­gen­über den rest­li­chen Kos­ten des Hau­ses“, er­klärt Wa­gner. „Op­ti­ma­ler­wei­se trennt man da­für die bei­den Wohn­ein­hei­ten beim Bau- und Dar­le­hens­ver­trag und nutzt auch ein ge­son­der­tes Kon­to für die Ein­lie­ger­woh­nung.“

Dop­pel­te För­de­rung: Bau­her­ren, de­ren Haus die An­for­de­run­gen der KfW-Stan­dards er­füllt, kön­nen die zins­güns­ti­gen Dar­le­hen gleich zwei­mal in An­spruch neh­men – und zwar für je­de Wohn­ein­heit. En­ge Nach­bar­schaft: Die Be­woh­ner kom­men sich nä­her als in Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, nut­zen oft Flu­re oder den Gar­ten ge­mein­sam. „Dar­über muss man sich im Kla­ren sein“, be­tont Wa­gner. „Be­son­ders wenn frem­de Men­schen die Woh­nung mie­ten, soll­ten ein­deu­ti­ge Re­ge­lun­gen ge­fun­den wer­den, was wie ge­nutzt wer­den darf.“Die Ver­brauchs­kos­ten wer­den am bes­ten se­pa­rat er­fasst und ab­ge­rech­net, um Strei­tig­kei­ten zu ver­mei­den.

Hö­he­re Bau­kos­ten: Zwar ist der Bau ei­ner Ein­lie­ger­woh­nung im Ver­gleich zu ei­ner ein­zel­nen Ei­gen­tums­woh­nung re­la­tiv güns­tig, er er­höht aber die Ge­samt­kos­ten.

Pla­nungs­auf­wand: So ein Haus will gut ge­plant sein. „Ein­fach ein Bau­trä­ger­haus an­zu­pas­sen, das funk­tio­niert meist nicht“, er­klärt Eva Rein­hold-Pos­ti­na vom Ver­band Pri­va­ter Bau­her­ren. Sie rät, ei­nen Ar­chi­tek­ten zu be­auf­tra­gen. Au­ßer­dem lässt nicht je­der Be­bau­ungs­plan ei­ne Miet­woh­nung im Haus zu. „Bau­her­ren soll­ten sich im Vor­feld bei ih­rer Kom­mu­ne er­kun­di­gen, wel­che Auf­la­gen und Zu­satz­kos­ten auf sie zu­kom­men, zum Bei­spiel durch den Nach­weis von Pkw-Stell­flä­chen.“

Wie­der­ver­kaufs­wert: Ein Haus mit Ein­lie­ger­woh­nung zu ver­kau­fen, kann ein gu­tes, aber auch ein schlech­tes Ge­schäft sein. „Es kommt auf die La­ge an“, sagt Wa­gner. „In Bal­lungs­ge­bie­ten wird man wahr­schein­lich bes­se­re Prei­se er­zie­len als in länd­li­chen Ge­bie­ten.“(dpa)

FO­TO: FERMACELL/TXN-P

Oft wird das Dach­ge­schoss für ei­ne Ein­lie­ger­woh­nung ge­nutzt.

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