Bauen auf Kompetenz und Erfahrung
Bei der Zusammenarbeit mit einem Architekten zählen eindeutige Aufträge und eine sorgfältige Abstimmung
Ein Kamin, eine Sauna oder auch eine große Veranda: Viele private Bauherren haben genaue Vorstellungen von einem eigenen Haus. Was davon tatsächlich machbar ist, besprechen sie am besten mit einem Architekten. Doch schon beim ersten Gespräch kann es zu Missverständnissen kommen – mit Folgen für das Bauvorhaben. Wie lässt sich das vermeiden?
„Den Architekten ihres Vertrauens können Bauherren über das Internet finden, aber auch über Empfehlungen von Freunden, Nachbarn oder Vereinen“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund. Beim ersten Treffen stelle sich meistens heraus, ob Bauherr und Architekt ein gemeinsames Verständnis für den geplanten Bau entwickeln können.
Der zweite Schritt ist in der Regel das Angebot des Architekten. Und wenn Konzept, Termin und Preis mit den Vorstellungen des Bauherrn übereinstimmen, wird ein Werkvertrag abgeschlossen. „Bei komplexen Bauvorhaben kann es sinnvoll sein, zunächst nur die Vorplanung in Auftrag zu geben, um eine Kostenschätzung zu erhalten“, rät Kodim.
Ein Vorteil, wenn ein Architekt beauftragt wird: Er übernimmt in der Regel auch die Kommunikation mit den Behörden. So reicht der Architekt zum Beispiel die Baugenehmigungspläne bei der Baubehörde ein und erstellt entsprechend der Genehmigung die Ausführungspläne sowie Termin- und Kostenpläne. Er hilft auch bei der Anfrage bei Fachunternehmen und dem Vergleich der Angebote und Preise.
Der Architekt überwacht dann in der Regel die Bauphase und begleitet den Bauherrn bei der Abnahme. So weit die Theorie. Doch wo treten in der Praxis am häufigsten Schwierigkeiten auf?
„Problematisch wird es immer, wenn der Bauherr Änderungen zur ursprünglichen Planung vornehmen möchte“, sagt Kodim. Dadurch verzögern sich Planung und Bau. Außerdem können die Änderungen zu Mehrkosten führen, über die erneut verhandelt werden muss.
Wichtig sei zudem, dass der Architekt die Kosten rechtzeitig darstellt, betont Renate Schulz vom Bauherren-Schutzbund. „Liegt der Entwurf nicht im Rahmen des Budgets, muss umgeplant werden. Kommt die Kostenschätzung zu spät oder gar nicht, kann es zu großen Problemen kommen.“
Grundsätzlich entstünden Konflikte zwischen Bauherren und Architekten durch zu wenig Abstimmung und Kommunikation – oder auch, wenn es keine eindeutige Beauftragung oder keinen schriftlichen Vertrag gibt.
Die Rechte und Pflichten von Bauherren und Architekten sind indes genau geregelt: „Der Bauherr kann vom Architekten eine mangelfreie Planung und Überwachung verlangen“, sagt Florian Herbst von der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Der Architekt sei dazu verpflichtet, den Bauherrn während des gesamten Vorhabens über etwaige Risiken aufzuklären. Die Pläne des Architekten müssen darüber hinaus fachgerecht und genehmigungsfähig sein – also technisch umsetzbar und im Einklang mit dem öffentlichen Baurecht.
Anspruch auf Schadenersatz
Der Bauherr sei dem Architekten gegenüber weisungsbefugt, könne also jederzeit Änderungen bei der Planung fordern, so Herbst. Unterlaufen dem Architekten dabei Fehler, hat der Bauherr Anspruch auf Schadenersatz. Den kann der Bauherr sogar auch vom Architekten verlangen, wenn das Bauunternehmen bestimmte Leistungen mangelhaft ausgeführt hat. Denn der Architekt war für die Überwachung zuständig. „Architekten sind aufgrund ihrer Haftpflichtversicherung beliebte und zahlungsfähige Anspruchsgegner“, sagt Herbst.
Die wichtigste Pflicht des Bauherrn ist hingegen die Zahlung des vereinbarten Architektenhonorars. Das ist in der Verordnung über Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) geregelt. „Die Mindest- und Höchstsätze darin sind zwingend einzuhalten“, sagt Herbst. Die Höhe des Honorars richte sich dabei unter anderem nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Tätigkeit des Architekten sowie den voraussichtlichen Baukosten.
Grundsätzlich rät Herbst Bauherren, bei der Wahl des Architekten das eigene „Bauchgefühl“nicht zu unterschätzen: „Eine gute Zusammenarbeit ist nur bei gegenseitigem Vertrauen möglich. Ansonsten ist das Bauvorhaben zum Scheitern verurteilt.“
Schulz empfiehlt zudem eine stufenweise Beauftragung des Architekten. Bauherren hätten dann die Möglichkeit, den Auftrag mit einem neuen Architekten weiterzuführen. Sofern die Zusammenarbeit nicht passt, endet der Vertrag mit dem alten Architekten nach einer Teilleistung – zum Beispiel dem Vorentwurf.
„Schließlich sollten sich Bauherren nach der Sachkunde und den Erfahrungen des Architekten erkundigen und diese nachweisen lassen“, empfiehlt Kodim. Außerdem können sich die Bauordnungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Deshalb könne es für Bauherren von Vorteil sein, einen Architekten aus dem eigenen Bundesland zu beauftragen. (dpa)