Über die eigenen vier Wände hinaus blicken
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten auch das Gemeinschaftseigentum begutachten
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt mehr als nur die eigenen vier Wände. Ihm gehört immer auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten deshalb auch die Flurflächen, das Dach, die Außenfassade und das Grundstück in Augenschein genommen werden.
Der Grund dafür ist einleuchtend: „Das größte Risiko beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung sind Sanierungen des Gemeinschaftseigentums, die den einzelnen Eigentümer auch schon bald nach dem Kauf viel Geld kosten können“, sagt Sabine Feuersänger vom Verband Wohnen im Eigentum in Bonn.
Helfen bei der Einschätzung kann ein Gutachter oder zumindest ein fachlich kompetenter Begleiter. „Nur in seltenen Fällen kann ein Kaufinteressent auf den ersten Blick erkennen, ob in nächster Zeit eine Sanierung fällig werden könnte“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Hilfreich ist es auch, den Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages zu fragen, ob in der nächsten Zeit bestimmte Sanierungen oder Renovierungen anstehen könnten: „Sind dem Verkäufer solche Pläne bekannt, muss er diese auf Nachfrage auch kundtun.“
Ebenfalls wichtig: „Vor dem Erwerb sollte der Verkäufer dem Kaufinteressenten einen Einblick in die Beschluss-Sammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen“, erläutert Annett EngelLindner vom Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin. Dafür macht der Verkäufer für den Kaufinteressenten bei der Verwaltung einen Termin aus oder geht mit. Ist das nicht möglich, sollte der Verkäufer eine aktuelle Kopie der BeschlussSammlung haben und zeigen können. „Käufer sind an Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch aus der Zeit vor dem Kauf gebunden“, betont Feuersänger.
Nur wenn Kaufinteressenten diese Beschlüsse kennen, können sie die finanziellen Folgen des Kaufs abschätzen. Aus der Beschluss-Sammlung geht auch hervor, wie oft Beschlüsse von Miteigentümern angefochten wurden, mithin wie viel Streit vor Gericht ausgetragen wird. Wenn möglich, sollten Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne lesen.
Instandhaltungsrücklage zentral
Eine zentrale Frage ist: Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? „Je höher der Betrag, desto weniger müssen Eigentümer bei großen Reparaturen als Sonderumlage zusätzlich zum Hausgeld aufbringen“, so Feuersänger.
Interessenten sollten sich auch einen Grundbuchauszug und den Energieausweis zeigen lassen, rät Wagner. Gleiches gilt für die Teilungserklärung sowie für die Gemeinschaftsordnung. Daraus lässt sich lesen, welche Gepflogenheiten in der Gemeinschaft gelten. Ist das Gemeinschaftseigentum in einem eher schlechten Zustand, dann kann dies den Kaufpreis für die Wohnung beeinflussen. „Grundsätzlich ist der Kaufpreis Verhandlungssache“, betont Engel-Lindner.
Vorsicht beim Wohnungskauf ist geboten, wenn einem Miteigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört, sagt Feuersänger. Denn über die Verwaltung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird in einer WEG oft per Mehrheitsbeschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, kann dieser häufig alle anderen Eigentümer überstimmen und über Sanierungen quasi alleine entscheiden.
Auch besonders kleine Wohnungseigentümergemeinschaften können ihre Tücken haben. Bilden ein Zweifamilienhaus oder zwei Doppelhaushälften eine WEG, können Beschlüsse nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Sollten sie sich zerstreiten, steht es 1:1.
Blick in die Hausordnung
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten beim Verwalter die genaue Höhe des monatlich zu zahlenden Hausgeldes erfragen. „Auch diese Summe sollte von vornherein einkalkuliert werden, denn die Belastung durch das Hausgeld ist in vielen Fällen ungleich höher als durch im Mietverhältnis anfallende Nebenkosten“, sagt Wagner. Ein Blick in die Hausordnung ist ebenfalls zu empfehlen. Sie gibt Regeln vor, wie sich Eigentümer in der Gemeinschaft zu verhalten haben. Per Hausordnung kann zum Beispiel auch das Halten von Tieren verboten oder Ruhezeiten können vorgegeben sein.
Werden sich Verkäufer und Kaufinteressent einig, dann dauert es in der Regel einige Wochen, bis die neuen Eigentumsrechte im Grundbuch umgeschrieben sind. „Für diese Zwischensituation sollte es im notariellen Kaufvertrag Regeln geben“, empfiehlt Engel-Lindner. So kann etwa der Verkäufer den Käufer ermächtigen, bis zu dessen Eintragung im Grundbuch als Eigentümer das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung wahrzunehmen. Ganz wichtig: sich als Erwerber vor dem Kauf möglichst die Miteigentümer anschauen. So kann man abschätzen, ob ein künftiges Zusammenleben unter einem Dach harmonisch verlaufen wird – oder eher nicht. (dpa)