Kein Recht auf einen Zweitschlüssel
Für die Besichtigung der Wohnung brauchen Vermieter gegenüber Mietern in der Regel triftige Gründe
Mal eben schauen, wie es bei dem neuen Mieter aussieht? Aus reiner Neugierde kann ein Vermieter eine Wohnung nicht einfach besichtigen. Für einen Besuch braucht er schon einen guten Grund.
My home is my castle – übersetzt etwa: Mein Zuhause ist meine Burg. Dieses Sprichwort gilt nicht nur für Eigentümer. Auch für Mieter ist ihr Zuhause ein Schutzbereich. Denn wer wann in ihre Wohnung oder ihr Haus kommt, entscheiden nur sie selbst. Vermieter jedenfalls haben kein generelles Zutrittsrecht.
Das bedeutet: Der Vermieter kann nicht einfach bei seinem Mieter an der Wohnungstür klingeln und sagen, er wolle die vermieteten Räume besichtigen und schauen, wie denn die Wohnung so sei und welchen Eindruck sie mache. „Grundsätzlich gilt, dass der Mieter das alleinige Hausrecht in der von ihm gemieteten Wohnung hat“, sagt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg.
Allerdings gibt es durchaus Situationen, in denen sich Vermieter Zutritt zu einer vermieteten Wohnung verschaffen können. „Das ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter Mängel reklamiert hat und der Vermieter das überprüfen möchte und die Mängel beseitigen lassen will“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.
Recht nach fünf bis zehn Jahren
Der Vermieter kann die Wohnung auch dann besichtigen, wenn es um den Haus- und Wohnungsverkauf geht, um die Neuvermietung oder wenn er Modernisierungen plant. „Der Vermieter hat nach fünf- bis zehnjähriger Mietzeit das Recht auf Besichtigung, um eventuell nötige Instandsetzungsarbeiten durchzuführen“, erläutert Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin.
Nötig sein kann laut Klinger zudem die regelmäßige Überprüfung von technischen Einrichtungen der Wohnung durch den Vermieter. Das gilt vor allem für ältere und sehr störanfällige Anlagen. „Auch die Installation und das Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte für Wasser und Heizung berechtigt den Vermieter zum Betreten der Mietwohnung“, betont Klinger. Der Vermieter oder die von ihm beauftragte Firma muss die Besichtigung aber zwingend im Vorfeld ankündigen, bei berufstätigen Mietern drei bis sieben Tage vorher. So entschieden das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 15/11 C 592/ 03) und das Landgericht Frankfurt (Az.: 2/17 S 194/01).
„Bei nicht berufstätigen Mietern kann eine Ankündigung von 24 Stunden vorher ausreichend sein“, erklärt Jörg. Es kommt aber auch immer darauf an, was besichtigt werden soll. Sind Mängel dringend zu beseitigen, kann die Frist auch deutlich kürzer sein. Das gilt zum Beispiel zur Abwehr einer drohenden Gefahr. Auch der Verdacht eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters kann den Vermieter zum Betreten der Mietwohnung berechtigen. Ein Beispiel: Ein muffiger Geruch aus der Wohnung mit Verdacht auf Schimmelbildung (Amtsgericht München, Az.: 461 C 19626/15).
Ein anderes Beispiel: Feuchtigkeitsschäden in der Nachbarwohnung, die den Schluss auf einen Wasserrohrbruch in der Mietwohnung nahelegen. „Für solche Fälle von besonderer Eile ist es ratsam, wenn der Mieter bei einer längeren Abwesenheit einen Zweitschlüssel bei einem Nachbarn hinterlegt, um so dem Vermieter eine Besichtigung der Schadensstelle zu ermöglichen“, sagt Klinger. Ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter keinen Zweitschlüssel zu der Mietwohnung haben, erläutert Ropertz. Hat der Vermieter trotz eines Neins des Mieters einen Zweitschlüssel und nutzt ihn ohne Einverständnis des Mieters, begeht er Hausfriedensbruch.
„Anders ist die Situation, wenn aus der Wohnung etwa ein starker Brandgeruch strömt“, sagt Jörg. Bei einer offensichtlichen Gefährdung für Leib und Leben des Mieters oder anderer Mitmieter besteht Gefahr in Verzug. Dann kann ein Öffnen der Wohnungstür durch den Vermieter geboten sein.
Betritt der Vermieter mit Einwilligung des Mieters die Wohnung, kann er nicht unbedingt alle Räume besichtigen. „Wenn es sich etwa um einen zu begutachtenden Schaden im Wohnzimmer handelt, dürfen nur die entsprechenden Durchgangsräume, um in das Wohnzimmer zu gelangen, betreten werden“, betont Klinger.
Gebot der Rücksichtnahme
Will der Vermieter Nachmietern oder Kaufinteressenten die Wohnung anbieten, dürfen laut Jörg alle Zimmer gezeigt werden. Die Dauer der Besichtigungen ist aber durch das Gebot der Rücksichtnahme begrenzt. „Für Wohnungsbesichtigungen werden 30 bis 45 Minuten als angemessen erachtet“, sagt Klinger unter Verweis auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt (Az.: 2/17 S 194/01). Ein Termin zur Wohnungsbesichtigung darf nur zu den üblichen Zeiten angesetzt werden. „Angemessen sind etwa Termine an Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr sowie zwischen 16.00 und 18.00 Uhr“, erklärt Ropertz.
An Sonn- und Feiertagen ist eine Besichtigung nur in Ausnahmefällen statthaft, samstags jedoch generell erlaubt. „Nach Möglichkeit muss der Vermieter versuchen, sich mit dem Mieter auf Termine zu einigen“, merkt Ropertz an. Er verweist darauf, dass der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht auch nicht dauernd Gebrauch machen kann. Laut Landgericht Frankfurt genügt der Mieter seiner Pflicht, wenn er Besichtigungen dreimal monatlich zwischen 19.00 und 20.00 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten ermöglicht. (dpa)