Seriös, qualifiziert, gut vorbereitet
Für Immobilienmakler gelten Standards und Regeln – Bei falschen Angaben müssen sie unter Umständen haften
BERLIN (dpa) - Ein guter Makler kann teuer sein. Trotzdem kann die gekaufte Immobilie am Ende enttäuschen. Da stellt sich mancher Käufer die Frage: Hat der Makler bewusst zu viel versprochen? Darauf kommt es letztlich an, wenn der enttäuschte Käufer Schadenersatz fordern will.
Was für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein könnte, muss der Makler dem Käufer auch mitteilen. Darüber informiert Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin. Makler müssen gleichermaßen korrekte Angaben gegenüber Käufer und Verkäufer machen. Dazu gehört auch, dass sie alle Informationen an ihre Kunden weiterleiten, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: III ZR 295/04).
Der Haken daran: „Der Kunde muss beweisen, dass der Makler gegen seine Pflichten aus dem Vertrag verstoßen hat“, sagt Fachanwalt KaiPeter Breiholdt vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Gewinnt der Kunde den Rechtsstreit, verliert der Makler seine Provision und muss gegebenenfalls einen Schadenersatz zahlen. „Den Makler trifft in der Regel allerdings keine Erkundigungsund Nachprüfungspflicht“, ergänzt Wagner.
Wer Ärger beim Kauf hat, kann sich zunächst an den Ombudsmann des Immobilienverbands IVD wenden. Er soll zwischen den Beteiligten schlichten und damit ein Gerichtsverfahren vermeiden. Kommt es dabei zu keiner Lösung, kann der Käufer vor Gericht gehen.
„Bekannte Mängel dürfen unter keinen Umständen verschwiegen oder überdeckt werden“, erklärt Wagner. Hat das Haus ein AsbestDach, Schädlingsbefall oder Reparaturbedarf? Darüber muss der Makler den Käufer informieren. Das gilt sogar für einen lokal begrenzten und bereits beseitigten Schwamm, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg (Az.: 6 U 47/08).
Käufer müssen auch erfahren: Prüft die Denkmalschutzbehörde, ob sie das Objekt unter Denkmalschutz stellt (OLG Oldenburg, Az.: 4 U24/ 14)? Oder gibt es einen Konkurrenzbetrieb in der Nähe, wenn der Käufer die Immobilie gewerblich nutzt (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 179/84)?
Erscheinen dem Makler die Angaben des Verkäufers als unrichtig, bedenklich oder nicht plausibel, sollte er sie auch nicht verwenden. In einem Fall vor dem Oberlandesgericht München musste der Makler haften, weil er im Exposé angegeben hatte, dass das Haus vollständig unterkellert sei (Az.: 20 U 2215/14). Das war es aber nicht, erläutert Julia Wagner.
„Insgesamt ist zu beobachten, dass die Rechtsprechung an die Leistung des Maklers immer höhere Anforderungen stellt“, sagt Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin. Demnach hafteten Makler bisher in der Regel nur mit ihrer Provision, Schadenersatzzahlungen waren eher die Ausnahme. Dies habe sich jedoch geändert – durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes.
Das Urteil des Bundesgerichtshofes ergab: Verspricht der Makler eine „kompetente Marktpreiseinschätzung“, muss er damit auch richtigliegen. Ist das nicht der Fall, dann haftet der Makler mit dem Betrag, um den die geschädigte Partei das Grundstück zu teuer erworben oder zu billig verkauft hat (Az.: I ZR 47/15).
Keine Sachverständigenaufgaben Makler haften aber nicht für alles. „Insbesondere erfüllt der Makler nicht die Aufgaben eines Sachverständigen“, erklärt Wagner. Er sei nicht zur Überprüfung der Fakten verpflichtet (OLG Stuttgart, Az.: 3 U 154/10). Aber er dürfe zum Beispiel keinen zu hohen oder zu niedrigen Immobilienwert vorschlagen. Sonst könnten Käufer oder Verkäufer ihn verklagen.
Generell gilt: Kann der Makler eine Frage des Kunden nicht beantworten, muss er auf seine Unkenntnis hinweisen. „Sagt der Makler aber, der Ausbau des Dachstuhls sei möglich – so als hätte er bereits mit der zuständigen Behörde gesprochen –, und der wird später nicht genehmigt, macht er sich haftbar“, sagt Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht.
Ein guter Makler kennt den Immobilienmarkt vor Ort, tritt seriös auf, gibt qualifizierte Auskünfte und ist gut vorbereitet. „Die Mitgliedschaft in einem einschlägigen Berufsverband ist ein weiteres Indiz für einen seriösen Makler“, sagt Wagner.
Ein Immobilienmakler muss für seine Tätigkeit keinen Sachkundenachweis erbringen, erläutert Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht beim IVD. „Ab dem 1.8.2018 gilt für Immobilienmakler zwar eine Weiterbildungsverpflichtung von 20 Stunden in drei Jahren. Diese ist aber nicht ausreichend.“
Darum sollte ein Makler mindestens eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung haben, rät Fachanwalt Breiholdt. Kunden sollten außerdem nach Bewertungen im Internet, von privaten Institutionen vergebenen Auszeichnungen und Weiterbildungssiegeln schauen, ergänzt Christian Osthus vom IVD.
Außerdem können Empfehlungen von Bekannten oder das Nachfragen bei einem der Berufsverbände weiterhelfen. „Generell gilt, dass man – wie auch bei anderen Dienstleistern – ein gutes Gefühl im Umgang mit dem Makler haben sollte“, sagt Breiholdt.