Στα αζήτητα τα εμπορικά ακίνητα
Καθίζηση επενδύσεων το 2016, λόγω της παρατεταμένης κρίσης, των φόρων και της αβεβαιότητας
Δραματική συρρίκνωση παρουσιάζουν οι επενδύσεις, εγχώριες και ξένες, στην ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων. Αιτίες η πολιτική και οικονομική αβεβαιότητα, η αύξηση της φορολογίας, η αύξηση της ανεργίας, η επιβολή ελέγχων στην κίνηση κεφαλαίων στις ελληνικές τράπεζες, η απουσία χρηματοδότησης και η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος. Ακόμα και υπό καλύτερες συνθήκες εκτιμάται πως θα απαιτηθούν τουλάχιστον δύο δεκαετίες για να εξομαλυνθεί η αγορά. Τόσο μεγάλη είναι η ζημία που έχει υποστεί ο κλάδος.
Αν και το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι υπαρκτό, ελάχιστες συναλλαγές πραγματοποιούνται. Η μεγάλη διαφορά ανάμεσα στο προσφερόμενο και το ζητούμενο τίμημα είναι η βασική αιτία αυτής της εικόνας, καθώς οι επιδιωκόμενες από τους επενδυτές αποδόσεις είναι υψηλότατες, προκειμένου να αντισταθμίσουν το υψηλό ρίσκο που συνοδεύει τη χώρα. Αυτά υπογραμμίζει σε ενημερωτική της μελέτη για την Ελλάδα (Greece, Office Market Report 2017) το ελληνικό γραφείο του κτηματομεσιτικού και συμβουλευτικού οίκου NAI Global, συμφερόντων του αμερικανικού private equity, C-III Capital Partners LLC, το οποίο διαχειρίζεται διεθνώς ακίνητα συνολικής αξίας 78 δισ. δολ. και κεφάλαια ύψους 13 δισ. δολαρίων.
Απότομη πτώση
Σύμφωνα με την επεξεργασία των δεδομένων που πραγματοποίησε ο οίκος, οι επενδύσεις στα εμπορικά ακίνητα κατά το 2016 δεν υπερέβησαν τα 450 εκατ. ευρώ, όταν το 2015 είχαν διαμορφωθεί λίγο πάνω από τα 600 εκατ. και το 2014 είχαν αγγίξει το 1,1 δισ. ευρώ. Ομως και οι εκτιμήσεις του, μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες, δεν επιτρέπουν πολλά περιθώρια για αισιοδοξία.
Οπως εξηγεί μιλώντας στην «Κ» ο επικεφαλής της NAI Hellas και πρόεδρος του ελληνικού τμήματος του Royal Institution of Chartered Surveyors (RΙCS), μπορεί να χρειαστούν ακόμα και δύο δεκαετίες για να απορροφηθούν από την αγορά τα εμπορικά ακίνητα που θα βγουν προς πώληση από τις τράπεζες μέσω της διαδικασίας διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων. Και αυτό μόνον εφόσον οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα επανέλθουν στα ετήσια ιστορικά υψηλά τους, που ουδέποτε ξεπέρασαν σημαντικά το ένα δισεκατομμύριο ευρώ.
Τα «κόκκινα»
Αυτή τη στιγμή ο μέσος όρος των υποθηκευμένων εμπορικών ακινήτων ανά φάκελο προβληματικού επιχειρηματικού δανείου που επεξεργάζονται οι τράπεζες είναι 2,5 ακίνητα ανά περίπτωση, σημειώνει ο Θ. Ζιώγας, εκτιμητής, ο οποίος «έτρεξε» τη μελέτη της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους διαγνωστικούς ελέγχους της BlackRock για τις ελληνικές τράπεζες αλλά και της Pimco για τις Κυπριακές. Υπολογίζει πως το 60% με 70% των μη εξυπηρετούμενων επιχειρηματικών δανείων είναι συνδεμένο μέσω εγγυήσεων με εμπορικά ακίνητα.
«Δάνεια συνολικής ονομαστικής αξίας 50 δισεκατομμυρίων ευρώ θα πρέπει να καλυφτούν από τις αντίστοιχες υποθήκες. Καθώς οι τρέχουσες αξίες είναι τουλάχιστον 50% χαμηλότερες από αυτές που είναι ενσωματωμένες στις δανειακές συμβάσεις, θα χρειαστούν να μπουν στην Ελλάδα υπό τη μορφή επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα περί τα 25 δισεκατομμύρια ευρώ», επισημαίνεται. Και προστίθεται: «Εάν το ευρύτερο οικονομικό κλίμα βελτιωθεί με διατηρήσιμο τρόπο και αρχίσει να μπαίνει ετησίως σε αυτή την αγορά περί το ένα δισεκατομμύριο ευρώ, ποσό συμβατό με τις ιστορικές επιδόσεις της αγοράς, χρειάζονται τουλάχιστον είκοσι χρόνια για να απορροφηθεί η προσφορά που θα προέλθει από το τραπεζικό στοκ. Και θα πρέπει να συναξιολογηθεί ότι οι πρώτοι αγοραστές αυτών των ακινήτων, δηλαδή ως επί το πλείστον τα ξένα funds, θα επενδύσουν με στόχο να μεταπωλήσουν μεσοπρόθεσμα τα ακίνητα σε υψηλότερες τιμές».
Καθίσταται σαφές πως δεν μπορούν να υπάρχουν προσδοκίες μιας γρήγορης ανάκαμψης των αξιών ακόμα και εάν η οικονομία αναπτυχτεί με τέτοιους ρυθμούς που θα μπορούσαν να εκτοξεύσουν τη ζήτηση για καταστήματα, γραφεία και βιομηχανικά ακίνητα.
Ακόμα και αν βελτιωθούν οι συνθήκες, θα απαιτηθούν τουλάχιστον δύο δεκαετίες για να εξομαλυνθεί η αγορά.
Υψηλό ρίσκο
Με βάση τα στοιχεία της ελληνικής αγοράς οι αποδόσεις που παρουσιάζει αυτή τη στιγμή, με βάση τις τιμές ενοικίασης και τις επιβαρύνσεις που συνοδεύουν την κατοχή ακινήτων στην Ελλάδα, διαμορφώνονται μεταξύ 7,50% και 9,00% για τα καταστήματα ανάλογα με την ποιότητα και τη θέση τους, μεταξύ 8,00% και 10,50% για ακίνητα γραφείων και από 9,75% έως 13,00% για τα βιομηχανικά ακίνητα.
Ομως οι δυνητικοί επενδυτές εμφανίζονται να επιζητούν αποδόσεις ακόμα υψηλότερες προκειμένου να ανταμειφθούν για το ρίσκο το οποίο αναλαμβάνουν.