Πρώτες ενδείξεις σταθεροποίησης στην αγορά κατοικίας της Αττικής

Πού και γιατί αυξάνεται η ζήτηση – «Κλειδί» το κλείσιμο της αξιολόγησης

«ψήγματα» θετικής εικόνας κατέγραψαν ορισμένα τμήματα της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια του 2016, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά την Αττική. Στα θετικά στοιχεία που ξεχωρίζουν οι φορείς του κλάδου, όπως αυτά προκύπτουν από τις ετήσιες αναλύσεις κι έρευνες που παρουσιάστηκαν σε πρόσφατο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ), περιλαμβάνονται η εκδήλωση ζήτησης για κάποια ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, τα οποία κρίνονται κατάλληλα για την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων (π.χ. Airbnb). Επίσης, ως θετική εξέλιξη κρίνεται και η επιβράδυνση του ρυθμού υποχώρησης των τιμών στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, δείγμα ότι η σταθεροποίηση της αγοράς δεν απέχει πολύ. Στον αντίποδα, όσο η οικονομική αβεβαιότητα δεν υποχωρεί, όπως διαπιστώνει κανείς με την «οδύσσεια» της ολοκλήρωσης της δεύτερης αξιολόγησης και όσο ο όγκος των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων παραμένει στο σημερινό του επίπεδο, οι προοπτικές της αγοράς κατοικίας για σταθερή πορεία προς την ανάκαμψη περιορίζονται.

Αθήνα

Στο κέντρο της Αθήνας, τα διαμερίσματα ηλικίας άνω των 40 ετών έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη πτώση, η οποία μάλιστα μπορεί να ξεπερνά ακόμα και το 60% σε ορισμένες περιπτώσεις. Ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurobank Property Services, φαίνεται πως το 2016 οι τιμές σταθεροποιήθηκαν, ενώ σε ορισμένα σημεία παρατηρήθηκαν και μικρές αυξήσεις, κυρίως ως αποτέλεσμα της εκδήλωσης μεγάλης ζήτησης για διαμερίσματα μικρής επιφάνειας, με απώτερο στόχο τη μίσθωσή τους σε τουρίστες, μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών, όπως η Airbnb. Μεταξύ των σημείων όπου καταγράφεται σημαντική κινητικότητα συμπεριλαμβάνονται όσα ακίνητα βρίσκονται σε ακτίνα 500 μέτρων από την Ακρόπολη, όπως επίσης κι εκείνα που βρίσκονται κοντά στους σταθμούς του μετρό σε «Ευαγγελισμό» και Μέγαρο Μουσικής (π.χ. αυτοτελές κτίριο στην οδό Κακουργοδικείου πουλήθηκε σε ξένο επενδυτή προς 500 ευρώ/τ.μ. για την κατασκευή hostel).

Βόρεια προάστια

Αντίστοιχα, στα βόρεια προάστια, σύμφωνα με την Eurobank Property Services, παρατηρείται σχετική ομοιογένεια στις τιμές των διαμερισμάτων, με ακριβότερες περιοχές τη Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό, όπου το μέσο κόστος κινείται πάνω από τα 3.500 ευρώ/τ.μ. και το Κεφαλάρι (2.800 ευρώ/τ.μ.). Σε αντίθεση με το πρόσφατο παρελθόν, πλέον καταγράφεται σχε- τική ζήτηση για ποιοτικές κατοικίες, ή για ακίνητα που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς μετρό και με καλή πρόσβαση στην Αττική Οδό. Οπως και στην πλειονότητα των συναλλαγών, βέβαια, πλέον την αξία των κατοικιών δεν την ορίζει ο πωλητής, αλλά ο αγοραστής, ο οποίος διαθέτει το κεφάλαιο και θα προχωρήσει στη δεδομένη πλέον διαπραγμάτευση.

Ωστόσο, στο σημείο αυτό πρέπει να επισημανθεί κι άλλο ένα βασικό χαρακτηριστικό της κατάστασης που έχει διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας στα ανατολικά και δυτικά προάστια της Αττικής, το γεγονός ότι εξακολουθεί να παρατηρείται σημαντική απόκλιση ανάμεσα στις τιμές που ζητούν οι πωλητές κι εκείνες στις οποίες εν τέλει πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Alpha Αστικά Ακίνητα, παρατηρούνται διαφορές που κινούνται μεταξύ 15% - 20% κατά μέσον όρο. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με μαρτυρίες μεσιτών, τους τελευταίους μήνες, κάποιοι πωλητές σπεύδουν να αυξήσουν ηθελημένα την αρχική ζητούμενη τιμή για το ακίνητό τους, καθώς γνωρίζουν ότι ούτως ή άλλως θα κληθούν να διαπραγματευτούν με τους ενδιαφερόμενους αγοραστές και να συμβιβαστούν με χαμηλότερο τίμημα. Ως εκ τούτου, ζητούν περισσότερα χρήματα αρχικά, ώστε έπειτα από διαπραγμάτευση να επιτύχουν το τίμημα που εξαρχής θεωρούσαν ότι θα μπορέσουν να εξασφαλίσουν και να αποφύγουν υπέρμετρες υποχωρήσεις. Μάλιστα, ανάλογη απόκλιση έχει αρχίσει να καταγράφεται πλέον και στα ζη- τούμενα ενοίκια, τα οποία είναι κατά κανόνα 10% ακριβότερα από τα πραγματικά.

Ανατολικά - δυτικά προάστια

Σε σχετική της έκθεση για τις περιοχές των ανατολικών και δυτικών προαστίων της Αττικής, η Alpha Αστικά Ακίνητα αναφέρει ότι κατά το 2016 η πτώση στις νεόδμητες κατοικίες κυμάνθηκε μεταξύ 2,5% και 4%, ενώ για τα παλιότερα ακίνητα, η κάμψη ήταν μικρότερη και διαμορφώθηκε από 2% έως 3,5%. Στα δυτικά προάστια, η πτώση των τιμών εκτιμάται ότι κινήθηκε από 3% έως 4%, ενώ στα ανατολικά προάστια από 2,5% έως 3,7%.

Σύμφωνα με την εταιρεία, οι πράξεις κυμάνθηκαν σε χαμηλό επίπεδο, καθώς η πλειονότητα των αγοραπωλησιών ήταν «ειδικών συνθηκών», καθώς αρκετές πωλήσεις έγιναν για την κάλυψη άλλων υποχρεώσεων των ιδιοκτητών-πωλητών. Σε κάθε περίπτωση, η προσφορά παρέμεινε σταθερή, καθώς υπάρχει σημαντικό απόθεμα πωλούμενων κατοικιών, αν και ορισμένες εξ αυτών βαίνουν προς απαξίωση, κάτι που σημαίνει ότι δύσκολα θα βρεθεί αγοραστής ακόμα και σε μελλοντική βελτίωση της ζήτησης στην περιοχή. Οπως τονίζει η Alpha Αστικά Ακίνητα, αν και η ζήτηση παρέμεινε χαμηλή, εντούτοις υπήρξε μεγαλύτερη κινητικότητα από το 2015 σε κάποιες περιοχές, χωρίς βέβαια αυτό να μεταφράζεται υποχρεωτικά και σε περισσότερες αγοραπωλησίες. Είναι άλλωστε δεδομένο ότι αρκετοί πιθανοί αγοραστές τηρούν στάση αναμονής, λόγω της γενικότερης οικονομικής κατάστασης.

Περισσότερο «εμπορεύσιμα» είναι τα ακίνητα 15ετίας, επιφάνειας πέριξ των 80 τ.μ., που εξυπηρετούνται από το μετρό.