Στα συρτάρια για χρόνια οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης
Σε 450.000 τετραγωνικά μέτρα δόμησης εκτιμάται ότι αντιστοιχούν οι εκατοντάδες χιλιάδες τίτλοι μεταφοράς συντελεστή που παραμένουν σήμερα ανενεργοί. Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων ή ρυμοτομούμενων ακινήτων που δεν πρόλαβαν να πουλήσουν τους τίτλους μεταφοράς συντελεστή πριν η ρύθμιση κριθεί αντισυνταγματική έχουν πλέον στα χέρια τους έναν άχρηστο (εφόσον δεν μπορεί να αξιοποιηθεί) τίτλο και καμία διέξοδο. Το υπουργείο Περιβάλλοντος επιχειρεί μέσα από ένα νέο σχέδιο νόμου να επαναφέρει στη ζωή τη ρύθμιση και να την επεκτείνει, μια πρόταση καλών προθέσεων αλλά δύσκολη στην εφαρμογή.
Ο κ. Αντώνης Ιωακειμίδης, πολιτικός μηχανικός στη Θεσσαλονίκη, είναι ένας από τους χιλιάδες κατόχους τίτλου μεταφοράς συντελεστή. «Είχα εκδώσει έναν τίτλο για το διατηρητέο ενός πελάτη μου και πληρώθηκε με ένα κομμάτι του τίτλου ως αμοιβή», διηγείται. «Η αντικειμενική αξία των (σ.σ. δυνάμει οικοδομήσιμων) τετραγωνικών που έχω στη διάθεσή μου είναι 10.000 ευρώ. Ωστόσο, εδώ και 9 χρόνια, από τότε που «πάγωσε» και στη Θεσσαλονίκη η μεταφορά συντελεστή, ο τίτλος δεν έχει καμία εμπορική αξία».
Σήμερα εκτιμάται ότι υπάρχουν 244.000 τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα και 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα. Η αξία των τίτλων αυτών υπολογίζεται στα 250 εκατ. ευρώ, ένα διόλου ευκαταφρόνητο ποσό, παρότι παραμένει... θεωρητικό. «Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων είναι πολύ απογοητευμένοι», λέει ο κ. Ιωακειμίδης, που ασχολείται με το πρόβλημα για λογαριασμό του Πανελληνίου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Ακινήτων και Μνημείων. «Δεν μπορούν να πάρουν την αξία του “αέρα” που δεν χτίζουν, ο τίτλος μεταφοράς συντελεστή –όταν πωλούνταν– είχε αξία υποπολλαπλάσια της αντικειμενικής στην αγορά και πλέον δεν μπορεί να διατεθεί καθόλου».
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης θεσπίστηκε για πρώτη φορά στη χώρα μας το 1979 (Ν. 880/79). Ο νόμος έδινε το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες διατηρητέων να μετατρέψουν τα τετραγωνικά που δεν μπορούσαν να χτιστούν (εφόσον ο χαρακτηρισμός ενός διατηρητέου συνεπάγεται τη διατήρησή του ως έχει) σε «τίτλο», τον οποίο ο ιδιοκτήτης μπορούσε να πωλήσει σε κάποιον άλλο ιδιοκτήτη ακινήτου, προκειμένου ο τελευταίος να χτίσει περισσότερο από όσο επιτρέπεται. Η ρύθμιση λειτούργησε μέχρι το 1990, όταν κρίθηκε από το ΣτΕ (αρ. 1071, 1073 αποφάσεις Ολομέλειας) ότι η μεταφορά συντελεστή έπρεπε να επιτρέπεται μόνο σε καθορισμένες ζώνες. Η πολιτεία «απάντησε» με τον Ν. 2300/95, όμως αρκετές από τις διατάξεις του νόμου αυτού κρίθηκαν με τη σειρά τους αντισυνταγματικές (Ολομέλεια αρ. 6070/1996). H πολιτεία προχώρησε σε συνταγματική αναθεώρηση το 2001 για να διευρύνει τις κατηγορίες στις οποίες επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και κατόπιν αναμόρφωσε για τρίτη φορά τη μεταφορά συντελεστή (Ν. 3044/02). Το 2007 το ΣτΕ (Ολομέλεια αρ. 2366) έκρινε συνταγματική τη χρήση της μεταφοράς συντελεστή για την αποζημίωση και ιδιοκτητών ρυμοτομούμενων ακινήτων, ωστόσο ακύρωσε εν μέρει τον Ν. 3044/02, επιμένοντας στη δημιουργία ζωνών μεταφοράς συντελεστή.
Τώρα το υπουργείο Περιβάλλοντος επανέρχεται με μια νέα ρύθμιση για τη «νεκρανάσταση» του θεσμού. Οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή θα μπορούν να αξιοποιηθούν με διάφορους τρόπους: όπως στο παρελθόν, με τη μορφή της επιπρόσθετης δόμησης σε περιοχές που θα οριστούν από τους δήμους στα πολεοδομικά τους σχέδια. Υποχρεωτικά για την πλήρη νομιμοποίηση μεγάλων αυθαι- ρέτων (παρανομίες άνω του 40% του επιτρεπομένου). Και μέσω των ιδιωτικών επενδύσεων με ΕΣΧΑΔΑ, οι οποίες θα πρέπει υποχρεωτικά να «αγοράζουν» το 15% των τετραγωνικών που θα χτίσουν από τίτλους μεταφοράς. Επιπλέον, η έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή θα χρησιμοποιείται και για τους ιδιοκτήτες χώρων που έχουν δεσμευθεί ως κοινόχρηστοι ή χώρων στους οποίους έχει απαγορευτεί η δόμηση (λ.χ. αρχαιολογικές ζώνες).
Θα καταφέρουν οι νέες ρυθμίσεις να επιτύχουν τον στόχο τους; Αυτό που είναι σίγουρο είναι ότι κανείς δεν πρέπει να περιμένει αποτελέσματα γρήγορα: για τις υπουργικές αποφάσεις που προβλέπεται ότι θα εξειδικεύσουν τον νόμο θα χρειαστούν λογικά περί τους έξι μήνες, για το «στήσιμο» της τράπεζας δόμησης 1-2 χρόνια, ενώ για την τροποποίηση των γενικών πολεοδομικών σχεδίων (απαραίτητη για τον ορισμό ζωνών όπου θα μεταφέρεται ο «άυλος» συντελεστής) αρκετά χρόνια.
Εν τω μεταξύ, δεν είναι σίγουρο ότι όλες οι ρυθμίσεις που παρουσιάστηκαν θα φθάσουν στη Βουλή (για παράδειγμα, η επιβάρυνση των επενδυτών με ΕΣΧΑΔΑ) ή ότι στη συνέχεια θα «αντέξουν» τυχόν προσφυγές (για παράδειγμα, η απαγόρευση απευθείας πώλησης τίτλων μεταφοράς συντελεστή, που μπορεί να θεωρηθεί ότι περιορίζει το δικαίωμα στην ιδιοκτησία). «Η ρύθμιση είναι θετική. Αν θέλουμε διατηρητέα και κοινόχρηστους χώρους, πρέπει όλοι να αναλάβουμε τις ευθύνες μας ως κοινωνία», εκτιμά ο κ. Ιωακειμίδης.
Η ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος για την επανενεργοποίησή τους θα χρειαστεί αρκετά χρόνια μέχρι την τελική εφαρμογή της.