Τέσσερα στα πέντε «κόκκινα» ακίνητα θα παραμείνουν στους ιδιοκτήτες τους
– Τα επενδυτικά κεφάλαια και οι servicers καλούνται να διαχειριστούν ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων. Σε τι ύψος ανέρχεται αυτό για το σύνολο της αγοράς και πώς θα μπορούσε να απορροφηθεί αυτό το στοκ; Ποια πολιτική ακολουθείται στον τομέα της διάθεσης ακινήτων και ποιες είναι οι εκτιμήσεις σας για τον κλάδο;
– Τα ακίνητα που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια στην Ελλάδα υπολογίζονται σε περίπου 500.000-600.000, αλλά μόνο ένα μικρό ποσοστό από αυτά θα φτάσει στη διαχείρισή μας μέσω αναγκαστικής εκτέλεσης. Η συντριπτική πλειονότητα, εκτιμώ τουλάχιστον τέσσερα στα πέντε, θα παραμείνει στους ιδιοκτήτες τους είτε μέσω ρυθμίσεων είτε μέσω διάθεσης από τους ίδιους στην αγορά. Και τα υπόλοιπα, όμως, δεν θα βρεθούν στην αγορά από τη μια μέρα στην άλλη. Αλλα από αυτά θα διατεθούν σε επενδυτές, με τη μορφή χαρτοφυλακίων με πλήθος ακινήτων, κι άλλα σε ιδιώτες, μέσω πλειστηριασμών, όπου –υπογραμμίζω– οι τιμές
εκκίνησης δίνονται από ανεξάρτητους εκτιμητές με απόλυτη διαφάνεια. Δεν αναμένουμε οι τιμές των ακινήτων συνολικά να επηρεαστούν πτωτικά από αυτή τη διαδικασία – άλλωστε δεν θα ήταν ούτε προς το συμφέρον το δικό μας και των πελατών μας να υπάρξει ξαφνικά υπερπροσφορά ακινήτων. Επιπλέον, οι επενδυτές θα αναβαθμίσουν τα ακίνητα που θα αγοράσουν, με την αντίστοιχη θετική επίδραση στην οικοδομή, και θα φροντίσουν να τακτοποιήσουν τυχόν αυθαιρεσίες προσβλέποντας σε μια μεσοπρόθεσμη απόδοση. Η αγορά των ακινήτων αυτή τη στιγμή επηρεάζεται πολύ περισσότερο από την άνοδο του κατασκευαστικού κόστους, τις τιμές των δομικών υλικών και την ενεργειακή κρίση που πλήττει το οικονομικό κλίμα – αν και εκτιμώ ότι η τελευταία αυτή παράμετρος θα είναι παροδική.
– Ποια είναι η πολιτική που ακολουθείται στο θέμα των πλειστηριασμών; Υπάρχει ενδιαφέρον για τις ρευστοποιήσεις ακινήτων; Τι θα πρέπει να γίνει για την αποτελεσματικότερη λειτουργία της αγοράς των πλειστηριασμών;
– Η ελληνική αγορά ακινήτων μετά μια πρωτοφανή κάμψη, λόγω της οικονομικής κρίσης, ανέκαμψε σημαντικά. Η ανάκαμψη συνεχίστηκε και μέσα στην πανδημία. Στους πλειστηριασμούς
που διεξάγονται βλέπουμε συχνά οι τιμές των συναλλαγών να κινούνται σημαντικά υψηλότερα από την τιμή εκκίνησης. Πριν από λίγα χρόνια ακόμη, δεν υπήρχε καν ενδιαφέρον και οι διαδικασίες ήταν τις περισσότερες φορές άγονες. Η εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2022 του
νέου κώδικα πολιτικής δικονομίας έχει εξορθολογίσει τη διαδικασία και αυτό φαίνεται στην έκβασή της στην πράξη. Ελπίζω ότι όλοι οι εμπλεκόμενοι θα συμβάλουν με ακόμη πιο ενεργό τρόπο στην αποκατάσταση μιας ομαλής λειτουργίας της αγοράς και στο σκέλος αυτό. Για παράδειγμα βρισκόμαστε σε επαφή με τους συμβολαιογραφικούς συλλόγους και προσβλέπουμε στην ουσιαστική συνδρομή του κλάδου. Αλλά δεν κρύβω ότι μια μακρά απεργιακή κινητοποίηση, όπως αυτή που εξαγγέλθηκε, σε αυτή τη χρονική στιγμή δημιουργεί μείζον πρόβλημα. Τα αιτήματά τους δεν αφορούν τις διαδικασίες αναγκαστικές εκτέλεσης. Αν όμως αυτές εκ των πραγμάτων «παγώσουν» για όλο τον Ιούνιο, ο αντίκτυπος στην εκτέλεση των επιχειρηματικών πλάνων των τιτλοποιήσεων θα είναι υπαρκτός και αισθητός. Επομένως δεν πρέπει οι τιτλοποιήσεις που φέρουν την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου να αποτελέσουν παράπλευρη απώλεια ενός ζητήματος που δεν συνδέεται με αυτές και που
–πιστεύω– μπορεί να βρει συναινετική λύση.
– Η κυβέρνηση δρομολογεί τη δημιουργία του Φορέα Απόκτησης Ακινήτων. Κάτω από ποιες προϋποθέσεις μπορεί να κινητοποιήσει το επενδυτικό ενδιαφέρον;
– Η δημιουργία του φορέα, που ομολογουμένως έχει χρονική υστέρηση έναντι των αρχικών σχεδιασμών, θα δώσει ακόμη μία εναλλακτική στα ευάλωτα νοικοκυριά, που πράγματι χρήζουν αρωγής και προστασίας. Η καθυστέρηση δημιουργεί προβλήματα όχι μόνο επειδή ο φορέας αποτελεί κεντρικό στοιχείο της νέας πτωχευτικής διαδικασίας, αλλά και από λειτουργική άποψη. Οι συνθήκες μεταβάλλονται και μαζί τους οι ανάγκες. Για παράδειγμα, η ενίσχυση που προβλέπεται για τους ευάλωτους δανειολήπτες, της τάξης των 70-210 ευρώ, ορίστηκε το 2020 με βάση τις τότε τιμές των ενοικίων. Η αγορά στέγης, όμως, μέσα σε δύο χρόνια έχει κινηθεί ανοδικά, επομένως το ποσό που προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία ίσως δεν επαρκεί
και θα χρειαστεί περαιτέρω στήριξη των νοικοκυριών αυτών για να ανταποκριθούν.
Από την άλλη πλευρά, για να είναι ελκυστική η επένδυση στον φορέα για ιδιωτικά κεφάλαια χρειάζεται να λυθούν διαδικαστικά θέματα που λειτουργούν αποτρεπτικά. Είναι εύλογο να πωλείται χωρίς αυθαιρεσίες ένα ακίνητο, αλλά η τακτοποίησή του πρέπει να συνδέεται με την πώληση και όχι με την απόκτηση από τον φορέα, γιατί διαφορετικά επιβαρύνεται δυσανάλογα εκ των προτέρων, χωρίς να είναι καν βέβαιο ότι θα μεταβιβαστεί το ακίνητο. Το ίδιο ισχύει και για την επιβάρυνση με ΕΝΦΙΑ στο διάστημα που το ακίνητο θα ανήκει στον φορέα και όχι στον τελικό ιδιοκτήτη. Τέλος, το Δημόσιο θα μπορούσε να προβλέψει την παροχή κάποιας μορφής εγγύησης, όπως συνέβη με το σχέδιο «Ηρακλής» για τις τραπεζικές τιτλοποιήσεις χαρτοφυλακίων, ώστε να μειωθεί το κόστος δανεισμού των ιδιωτών επενδυτών που ασφαλώς θα αντλήσουν από τις αγορές τα κεφάλαια για τη δημιουργία του φορέα.
Για τη συντριπτική πλειονότητα των 500.000-600.000 ακινήτων που οι ιδιοκτήτες τους είναι υπερχρεωμένοι θα βρεθεί λύση.