Στεγαστικά δάνεια με αυστηρά κριτήρια
ΕΥΓΕΝΙΑΣ ΤΖΩΡΤΖΗ
Αυστηρά κριτήρια στις χρηματοδοτήσεις νέων στεγαστικών δανείων εφαρμόζουν οι τράπεζες, ακολουθώντας πιστά τον κανόνα ότι ο δανειολήπτης θα πρέπει να συμμετέχει με ίδια κεφάλαια στη χρηματοδότηση της αγοράς του ακινήτου. Αυτό προκύπτει από τα στοιχεία της ΤτΕ για τις νέες δανειοδοτήσεις στεγαστικών που δόθηκαν την προηγούμενη χρονιά, βάσει των οποίων 9 στα 10 δάνεια κάλυψαν κάτω από το 80% της αξίας του ακινήτου που αποκτήθηκε με τραπεζική χρηματοδότηση και οι δανειολήπτες προκατέβαλαν από την πλευρά τους κατά μέσο όρο πάνω από το 20% της αξίας αγοράς. Το ποσοστό αυτό είναι μέσος όρος, αφού σύμφωνα με την ανάλυση της ΤτΕ, το 25% των νέων εκταμιεύσεων κάλυψε κάτω από το 50% της αξίας του ακινήτου.
Το ύψος των συνολικών εκταμιεύσεων ανήλθε την προηγούμενη χρονιά στα 781,7 εκατ. ευρώ και παρά το γεγονός ότι το ποσό αυτό ωχριά σε σχέση με τα μεγέθη της στεγαστικής πίστης την περίοδο 2005, όπου οι ετήσιες εκταμιεύσεις είχαν φτάσει τα 10 δισ. ευρώ, η αγορά κατέγραψε άνοδο, που σύμφωνα με τις εκτιμήσεις υπολογίζεται στο 30% σε σχέση με το 2020. Συνολικά στο σύνολο του έτους υπεγράφησαν 10.685 δανειακές συμβάσεις, με το δ΄ τρίμηνο να είναι το καλύτερο της χρονιάς με 3.444 νέα δάνεια. Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια συνεχίζεται και κατά το α΄ τρίμηνο του έτους, κόντρα στη γενικευμένη αβεβαιότητα, καθώς η προοπτική αύξησης των επιτοκίων σε
συνδυασμό με την άνοδο των ενοικίων καθιστά ελκυστική την αγορά ακινήτου κατά την τρέχουσα συγκυρία, τουλάχιστον για όσους διαθέτουν ένα μέρος του απαιτούμενου κεφαλαίου. Να σημειωθεί ότι με βάση τα στοιχεία του 2021, η πλειονότητα των δανειοληπτών έχει στραφεί στα δάνεια με σταθερό επιτόκιο μεγάλης διάρκειας –άνω των 10 ετών– που αντιπροσωπεύουν το 51% των εκταμιεύσεων,
ενώ τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο ήταν το 32% περίπου των εκταμιεύσεων.
Η αυξημένη ίδια συμμετοχή του δανειολήπτη έχει καθιερωθεί τα τελευταία χρόνια ως ανάχωμα στον υπέρμετρο δανεισμό που υπήρξε κατά την προηγούμενη οικονομική κρίση και είχε οδηγήσει το ύψος του στεγαστικού δανείου να υπερβαίνει έως και 120% την αξία του ακινήτου. Η κατάσταση αυτή προκάλεσε πλήθος προβλημάτων τόσο στα νοικοκυριά όσο και στις τράπεζες, καθώς η οικονομική κρίση σε συνδυασμό με την πτώση των τιμών στα ακίνητα, αφενός συσσώρευσε χρέη στα νοικοκυριά που υπερέβαιναν την αξία των σπιτιών που είχαν αποκτήσει με δάνειο και αφετέρου μείωσε την αξία των εξασφαλίσεων που είχαν στα χαρτοφυλάκιά τους
οι τράπεζες. Η κατάσταση αυτή έχει μεταβληθεί ριζικά, καθώς πλέον –σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ– το 91% των νέων εκταμιεύσεων έχει δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου (LTV - loan to value) κάτω του 80%. Θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι τα στοιχεία για τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων περιλαμβάνουν και τα επισκευαστικά δάνεια που χορήγησαν οι τράπεζες, τα οποία εξ ορισμού υπολείπονται της αξίας του ακινήτου και για αυτό το μέσο δάνειο που δόθηκε την προηγούμενη χρονιά διαμορφώθηκε σε χαμηλά επίπεδα και συγκεκριμένα στις 73.200 ευρώ.
Συντηρητική πολιτική στις δανειοδοτήσεις με εξασφαλίσεις ακολούθησαν οι τράπεζες με βάση έναν ακόμη δείκτη που παρακολουθεί η ΤτΕ, δηλαδή το ύψος του δανείου σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη (LTI - loan to income). Σύμφωνα με τα στοιχεία, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα διαμορφώθηκε στο 3,8, στοιχείο που δείχνει ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τέσσερις φορές υψηλότερο από το ετήσιο εισόδημα των δανειοληπτών. Παράλληλα, ο σταθμισμένος μέσος όρος εξυπηρέτησης του στεγαστικού δανείου προς το εισόδημα ανήλθε σε 22,6% και ο μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους (μαζί δηλαδή με άλλα π.χ. καταναλωτικά χρέη) προς το εισόδημα των νοικοκυριών που έλαβαν δάνειο διαμορφώθηκε στο 28,4%, γεγονός που δείχνει ότι η μηνιαία δόση δεν ξεπερνάει πλέον το ένα τρίτο του εισοδήματος.
Το ύψος των δανείων που δόθηκαν το 2021 κατέγραψε άνοδο 30% σε σχέση με το 2020, φθάνοντας συνολικά τα 781,7 εκατ. ευρώ.