Σε «ομηρία» δανειολήπτες λόγω καθυστερήσεων στα υποθηκοφυλακεία
ΘΑΝΟΥ ΤΣΙΡΟΥ Με το κύμα των αλλεπάλληλων αυξήσεων επιτοκίων για υφιστάμενους αλλά και νέους δανειολήπτες να βρίσκεται σε απόσταση αναπνοής, οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων έρχονται αντιμέτωποι με ακόμη έναν πονοκέφαλο: λόγω των τεράστιων καθυστερήσεων που παρατηρούνται κατά τη διαδικασία μεταγραφής των ακινήτων στα υποθηκοφυλακεία και στα κτηματολόγια, κινδυνεύουν να επιβαρυνθούν με μεγαλύτερο κόστος δανεισμού συγκριτικά με αυτό που είχαν συμφωνήσει κατά την υποβολή του αιτήματος δανειοδότησης. Δανειακές συμβάσεις που έχουν εγκριθεί εδώ και πολλούς μήνες –στελέχη τραπεζών μιλούν για ανοικτά συμβόλαια που χρονίζουν ακόμη και από το 2021— δεν έχουν ακόμη φθάσει στο στάδιο της εκταμίευσης, καθώς πρέπει να προηγηθεί η εγγραφή της προσημείωσης, άρα και η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο. Ετσι, το επιτόκιο –σταθερό ή κυμαινόμενο– παραμένει ακόμη ανοικτό, καθώς για να «κλειδώσει» πρέπει να υπογραφεί η οριστική δανειακή σύμβαση, κάτι που γίνεται μετά την εγγραφή της προσημείωσης.
Για τους υποψήφιους δανειολήπτες που έχουν συμφωνήσει να πάρουν δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο ενδεχομένως να μην προκύπτει πρόσθετη ζημία, καθώς ούτως ή άλλως την όποια αύξηση του επιτοκίου στο euribor θα την επωμίζονταν. Για τους υποψήφιους δανειολήπτες όμως που έχουν συμφωνήσει να
εκταμιεύσουν δάνειο με σταθερό επιτόκιο –και οι οποίοι αποτελούν αυτή τη στιγμή την πλειονότητα– το ενδεχόμενο να είναι πολύ μεγαλύτερο το επιτόκιο που θα αντιμετωπίσουν, αν καθυστερήσει αρκετό χρονικό διάστημα ακόμη η εκταμίευση, είναι κάτι περισσότερο από πιθανό. Πρόκειται ουσιαστικά για μια ιδιότυπη ομηρία των υποψήφιων αγοραστών ακινήτων οι οποίοι έχουν συμφωνήσει με τον πωλητή, έχουν συμφωνήσει με την τράπεζα και κινδυνεύουν να έρθουν αντιμέτωποι με εις βάρος τους αλλαγές στους όρους της συμφωνίας χωρίς δική τους ευθύνη και με υπαιτιότητα των υποθηκοφυλακείων.
Τραπεζικά στελέχη στα οποία απευθύνθηκε η «Κ» επιβεβαιώνουν τις μεγάλες καθυστερήσεις που παρατηρούνται κατά τη διαδικασία της εκταμίευσης των δανείων λόγω του ότι δεν προχωρούν η διαδικασία μεταγραφής και η εγγραφή της προσημείωσης. Οπως επισημαίνουν, οι τράπεζες δεν έχουν τη δυνατότητα να εκταμιεύσουν χωρίς την προσημείωση (αν κάτι δεν πήγαινε καλά κατά τη διαδικασία της μεταγραφής θα κατηγορούνταν για απιστία), ούτε και να «κλειδώνουν» επιτόκια για μη υπογεγραμμένες δανειακές συμβάσεις και μάλιστα για χρονικό διάστημα μηνών. Ετσι, όσο θα πλησιάζουμε προς το τέλος του έτους και δεν θα προχωρούν οι μεταγραφές των ακινήτων, τόσο θα ανεβαίνει η... ένταση στις τάξεις των αγοραστών, ειδικά αν επιβεβαιωθεί και η πρόβλεψη για διπλή (και μεγάλη) αύξηση των ευρωπαϊκών επιτοκίων από την ΕΚΤ.
Πονοκέφαλος τα επιτόκια
Μετά τον πληθωρισμό-ρεκόρ που ανακοινώθηκε την Παρασκευή και για την Ελλάδα και για την Ευρωζώνη, αυξάνεται ο προβληματισμός και των υφιστάμενων
δανειοληπτών, καθώς οι επίσημες δηλώσεις περί επικείμενης σημαντικής αύξησης των κυμαινόμενων επιτοκίων μέσα στους επόμενους μήνες πληθαίνουν. Η αύξηση του επιτοκίου της ΕΚΤ κατά 0,75% στη συνεδρίαση του Οκτωβρίου έχει σχεδόν προεξoφληθεί, ενώ τα σενάρια μιλούν και για νέα αντίστοιχη αύξηση μέχρι το τέλος του χρόνου. Το ενδεχόμενο το βασικό ευρωπαϊκό επιτόκιο να βρεθεί ακόμη και πάνω από το 3% μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2023 είναι πιθανό, κάτι που πρέπει να ληφθεί υπόψη από τα νοικοκυριά στο πλαίσιο των ασκήσεων επί χάρτου που κάνουν προκειμένου να «μαντέψουν» πώς θα εξελιχθεί η δόση
του δανείου τους. Τα δεδομένα αυτή τη στιγμή είναι τα εξής:
1. Δανειολήπτες που πήραν στεγαστικά δάνεια προς το τέλος της μνημονιακής περιόδου (δηλαδή κατά την περίοδο 2016-2018) έχουν κατά κανόνα εκταμιεύσει δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο και μεγάλο περιθώριο κέρδους, το οποίο μπορεί να ξεπερνάει ακόμη και τις 2,5-3 ποσοστιαίες μονάδες. Αυτοί οι δανειολήπτες έχουν κάθε λόγο να γυρίσουν από τώρα το επιτόκιό τους σε σταθερό, καθώς το επιτόκιο που θα βρουν στην αγορά είναι πολύ πιθανό να είναι χαμηλότερο αυτή τη στιγμή από το αντίστοιχο κυμαινόμενο (σ.σ. το σταθερό τριών ή πέντε ετών τιμολογείται αυτή τη στιγμή γύρω
στο 3%, οπότε αν το επιτοκιακό περιθώριο της τράπεζας κυμαίνεται στα ίδια επίπεδα, είναι προφανές ότι δεν υπάρχει κανένας λόγος παραμονής στο κυμαινόμενο).
2. Στεγαστικά δάνεια που βρίσκονται στα τελευταία 2-3 χρόνια της περιόδου αποπληρωμής τους δεν θέτουν σε ιδιαίτερο κίνδυνο τον οικογενειακό προϋπολογισμό, καθώς οι μηνιαίες αποπληρωμές αφορούν κυρίως κεφάλαιο και όχι τόκους. Για υπόλοιπο 10.000 ευρώ που πρέπει να εξοφληθεί στα επόμενα τρία χρόνια με σημερινό επιτόκιο στο 3%, η δόση διαμορφώνεται στα 291 ευρώ. Ακόμη και στην ακραία περίπτωση που το επιτόκιο διπλασιαστεί (από το 3% στο 6%), η επιβάρυνση δεν θα ξεπεράσει τα 12-13 ευρώ τον μήνα). Δεδομένου ότι μετατροπή του επιτοκίου από κυμαινόμενο σε σταθερό έχει κόστος (200-300 ευρώ ανάλογα με την τράπεζα), η μετατροπή μπορεί τελικώς σε αμιγώς οικονομικούς όρους να αποδειχθεί και ασύμφορη.
3. Οσοι έχουν μεγάλα υπόλοιπα και μεγάλες διάρκειες αποπληρωμής μπροστά τους θα πρέπει να εξετάσουν σοβαρά το ενδεχόμενο να κλειδώσουν το επιτόκιο έστω και για μια περιορισμένη περίοδο 3-5 ετών. Ακόμη και αν τα δάνεια έχουν περιορισμένα spread της τάξεως του 1,5%, το κυμαινόμενο είναι πολύ πιθανό να αποδειχθεί ακριβότερο από το αντίστοιχο σταθερό που δίδεται αυτή τη στιγμή. Πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι αν η ΕΚΤ προχωρήσει σε μεγάλες αυξήσεις μέχρι το τέλος του χρόνου, είναι πιθανό να ανέβουν και τα σταθερά επιτόκια.
Κινδυνεύουν να επιβαρυνθούν με μεγαλύτερο κόστος δανεισμού – Ποιες οι επιπτώσεις της αύξησης επιτοκίων της ΕΚΤ στα υφιστάμενα δάνεια.