Τέλος εποχής για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στην Ευρώπη
Εντονες πιέσεις στις εταιρείες του κλάδου λόγω αύξησης των επιτοκίων
Μόλις τον περασμένο Φεβρουάριο τα λαμπερά γραφεία της Deutsche Bank στο Λονδίνο ήταν περιζήτητα και οι επενδυτές υπέβαλαν προσφορές 1,1 δισ. δολ. Και μετά ήρθε ο πόλεμος στην Ουκρανία. Οδήγησε στα ύψη τις τιμές της ενέργειας και των τροφίμων και εξώθησε τις κεντρικές τράπεζες στην πιο επιθετική στροφή σε περιοριστική νομισματική πολιτική που έχει καταγραφεί μέσα στον αιώνα. Ολα αυτά έφεραν το τέλος της εκρηκτικής ανάπτυξης που γνώρισε ο τομέας των ακινήτων στην Ευρώπη επί μία δεκαετία. Δεδομένου μάλιστα του χρηματοδοτικού κενού που αντιμετωπίζουν, πολλές από τις μεγάλες εταιρείες ακινήτων μπορεί να βρεθούν σε δεινή θέση. Οι αγορές είχαν ήδη κρούσει τον κώδωνα του κινδύνου, με τον δείκτη Ακινήτων Stoxx 600 να έχει σημειώσει πτώση 40% από την αρχή του έτους και τις αποτιμήσεις των εταιρειών να βρίσκονται στα πιο χαμηλά επίπεδα που έχουν καταγράψει μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Τώρα, όμως, φαίνεται τι αντίκτυπο έχει το τέλος του φθηνού χρήματος.
Η Land Securities Group, ιδιοκτήτρια του κτιρίου που από τις αρχές του 2023 θα στεγάσει τα γραφεία της Deutsche Bank στο Λονδίνο, οριστικοποίησε τελικά την πώλησή του αποδεχόμενη τιμή κατά 15% χαμηλότερη από τις αρχικές προσφορές που είχαν υποβληθεί πριν από τη ρωσική εισβολή στην Ουκρανία. Η συγκεκριμένη πώληση αποτελεί σπάνια ένδειξη των πιέσεων που υφίστανται οι μέχρι προσφάτως ευημερούσες αγορές ακινήτων της Ευρώπης. Εχουν ακυρωθεί προγραμματισμένες πωλήσεις κτιρίων που αποτελούσαν τρόπαια όπως ήταν, για παράδειγμα, τα κεντρικά γραφεία της Bank of America στο Λονδίνο δίπλα στον καθεδρικό ναό του Αποστόλου Παύλου. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της χρηματιστηριακής CBRE, έχουν ακυρωθεί πωλήσεις κτιριακών εγκαταστάσεων γραφείων στο Λονδίνο συνολικής αξίας 6 δισ. στερλινών. Σχολιάζοντας σχετικά ο Ιαν Ρίκγουντ, ιδρυτής της Henley Investment Management, τονίζει πως «μοιάζει σαν αγοραστές και πωλητές να παραμένουν διστακτικοί στην αίθουσα
του χορού και κανείς να μην τολμάει να χορέψει».
Σύντομα θα υπάρξει άλλο πρόβλημα όταν οι εταιρείες θα επιχειρήσουν να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος και θα διαπιστώσουν πως το κόστος του δανεισμού έχει φτάσει στο Διάστημα. Για πολλές από αυτές είναι ήδη κλειστές οι πόρτες των αγορών χρέους και ίσως να μην υπάρχουν αρκετά κεφάλαια για να πληρωθούν όσα δάνεια λήγουν. Ο Χανς Βρένσεν, επικεφαλής της εταιρείας ερευνών και στρατηγικής AEW Capital Management, υπολογίζει ότι χρειάζονται 24 δισ. ευρώ μέσα στα επόμενα τρία χρόνια για την αναχρηματοδότηση ομολόγων που έχουν εκδώσει εταιρείες ακινήτων Γερμανίας, Γαλλίας και Βρετανίας. Σύμφωνα
με τη Νικόλ Λουξ, στέλεχος της Bayes Business School, «αυτά θα οδηγήσουν αναπόφευκτα σε εξαναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων». Τον δρόμο σε αυτήν την κατεύθυνση φαίνεται πως ανοίγει η Vonovia, η μεγαλύτερη εταιρεία ακινήτων στην Ευρώπη, καθώς σχεδιάζει να πουλήσει περιουσιακά στοιχεία άνω των 13 δισ. ευρώ για να αποπληρώσει χρέος. Διάφορες άλλες εταιρείες ακινήτων που επωφελήθηκαν από τον φθηνό δανεισμό, όπως οι Aroundtown, Adler Group και η σουηδική SBB, σχεδιάζουν να εκποιήσουν περιουσιακά τους στοιχεία προτού χρειαστεί να αποπληρώσουν τα δάνειά τους.
Οι μεγάλες εταιρείες ακινήτων επισημαίνουν πως οι αξίες παραμένουν σε υψηλά επίπεδα. Η Vonovia καθησύχασε προσφάτως τους επενδυτές της επιμένοντας πως το τρίτο τρίμηνο οι αξίες των ακινήτων παρέμειναν σταθερές ή κινήθηκαν ανοδικά. Θα μπορούσαν να ενισχυθούν με μια αύξηση των ενοικίων. Δεδομένου, όμως, ότι κυοφορείται μια οδυνηρή ύφεση στην Ευρώπη και αυξάνεται
το κόστος των πάντων, επιχειρήσεις και καταναλωτές έχουν ήδη εξαντλήσει τις δυνατότητές τους. Στη Γερμανία, για παράδειγμα, πάνω από το 10% των νοικοκυριών χαρακτήριζαν υπερβολικές τις δαπάνες για στέγη από το περασμένο έτος, όταν δεν είχε ακόμη απογειωθεί ο πληθωρισμός. Μέχρι στιγμής, πάντως, τα θεμελιώδη μεγέθη του κλάδου παραμένουν συμπαγή. Η ζήτηση για νέους χώρους παραμένει σε υψηλά επίπεδα, τα κενά ακίνητα είναι περιορισμένα και ο πληθωρισμός κρατάει υπό έλεγχο την προσφορά νέων ακινήτων, καθώς αποθαρρύνει την κατασκευαστική δραστηριότητα. Και το σημαντικότερο είναι ότι τα επίπεδα χρέους των εταιρειών ακινήτων δεν είναι υψηλά εάν συγκριθούν με τις υπερβολές που είχαν γίνει πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Ο Τζέιμς Σεπάλα, στέλεχος της Blackstone, υπογραμμίζει πως «στο παρελθόν οι κρίσεις στην αγορά ακινήτων οφείλονται συνήθως σε δύο παράγοντες: στο υπερβολικό χρέος ή στην υπερβολική οικοδομική δραστηριότητα, αλλά σήμερα δεν υπάρχει τίποτε από τα δύο». Αυτό δεν αναιρεί ωστόσο την πτώση που έχουν σημειώσει οι μετοχές των εταιρειών ακινήτων. Είναι τόσο μεγάλη αυτή η πτώση, ώστε η αξία του χαρτοφυλακίου των μεγαλύτερων ευρωπαϊκών εταιρειών ακινήτων θα έχει μειωθεί κατά τουλάχιστον 39%».
Ενας άλλος κίνδυνος απορρέει από την ποιοτική μεταβολή που έχει σημειωθεί στο είδος χρέους των εταιρειών ακινήτων μέσα στα τελευταία 10 χρόνια. Το πρόγραμμα αγοράς ομολόγων της ΕΚΤ διευκόλυνε τις μεγάλες εταιρείες ακινήτων να εκδίδουν ομόλογα αντί να χρηματοδοτούνται με στεγαστικά δάνεια. Ετσι οι εταιρείες ακινήτων έχουν ομόλογα ύψους περίπου 80 δισ. ευρώ που λήγουν μέσα στα επόμενα τρία χρόνια. Δεδομένου ότι μετά και την πτώση των αξιών, οι αγορές ομολόγων δεν είναι πλέον προσιτές, οι εταιρείες ακινήτων χρειάζονται νέες πηγές χρηματοδότησης. Οι τράπεζες, όμως, είναι πολύ επιφυλακτικές, όπως είναι φυσικό, καθώς μετά την προηγούμενη μεγάλη κρίση πέρασαν τα τελευταία 10 χρόνια μειώνοντας σταδιακά την έκθεσή τους σε δάνεια στον κλάδο.
Ο δείκτης Ακινήτων Stoxx 600 έχει σημειώσει πτώση 40% από την αρχή του έτους.