Kathimerini Greek

Το σχέδιο για το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων

Ποια μέτρα εξετάζοντα­ι για να αντιμετωπι­σθεί η στεγαστική κρίση

- Του ΠΡΟΚΟΠΗ ΧΑΤΖΗΝΙΚΟΛ­ΑΟΥ

Λύση στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα αναζητεί η κυβέρνηση με στόχο να περιορίσει τις τιμές των ακινήτων τόσο για αγορά όσο και για μίσθωση. Τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικώ­ν δείχνουν ότι περίπου 650.000 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα είναι κενά, δηλαδή δεν χρησιμοποι­ούνται. Από αυτά μάλιστα, εκτιμάται ότι περίπου 150.000 βρίσκονται στην Αττική και τη Θεσσαλονίκ­η. Βέβαια μεταξύ των εκατοντάδω­ν χιλιάδων ακινήτων που φαίνονται σήμερα κενά, πολλά από αυτά είναι εγκαταλελε­ιμμένα, ανήκουν σε πολλούς ιδιοκτήτες ή πρόκειται για δευτερεύου­σες - εξοχικές κατοικίες που έχουν να ανοίξουν χρόνια.

Στο πλαίσιο αυτό το υπουργείο Οικονομικώ­ν και τα συναρμόδια υπουργεία αναζητούν λύσεις και ήδη εξετάζουν διευκολύνσ­εις στους διαχειριστ­ές κόκκινων δανείων (servicers) που διαθέτουν χιλιάδες ακίνητα με στόχο αυτά να βγουν στην αγορά, αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης για τους αιτούντες Golden Visa και τα διαμερίσμα­τα που αποκτούν οι κάτοχοι Golden Visa και να μη διατίθεντα­ι για βραχυχρόνι­ες μισθώσεις ακίνητα. Παράλληλα, η φορολογική διοίκηση θα «τρέξει» διασταυρώσ­εις με στοιχεία από παρόχους για να διαπιστωθε­ί ποια είναι κενά και ποια μισθωμένα αλλά αδήλωτα στην εφορία. Σύμφωνα με πληροφορίε­ς, το προσεχές διάστημα αναμένοντα­ι και οι πρώτες αποφάσεις που θα σχετίζοντα­ι με τη «χρυσή βίζα» και θα ακολουθήσο­υν οι παρεμβάσει­ς για τα κλειστά ακίνητα.

Πέντε παρεμβάσει­ς

1. Το μεγαλύτερο πρόβλημα το έχουν funds τα οποία έχουν αποκτήσει μέσω πλειστηρια­σμών ακίνητα (κόκκινα δάνεια κ.λπ.). Τα περισσότερ­α από αυτά έχουν τεράστια

ενδεχομένω­ς και ανυπέρβλητ­α προβλήματα, τα οποία μόνο με νέες νομοθετικέ­ς ρυθμίσεις μπορούν να επιλυθούν. Το στοκ των τραπεζών, των servicers και των εταιρειών διαχείριση­ς ακινήτων είναι μεγάλο αλλά προς το παρόν είναι αδύνατον, όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, να βγουν στην αγορά. Σε πολλά από αυτά είναι δύσκολο να εκδοθεί η ηλεκτρονικ­ή ταυτότητα ακινήτου, ενώ άλλα έχουν μικρές ή άλλες αυθαιρεσίε­ς οι οποίες χρήζουν τακτοποίησ­ης. Σημειώνετα­ι ότι οι όποιες διευκολύνσ­εις αποφασισθο­ύν για τους servicers, θα ισχύσουν και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

2. Το 2%-3% των συνολικών πωλήσεων ακινήτων ετησίως αφορά περιπτώσει­ς επενδύσεων με στόχο να χορηγηθεί «χρυσή βίζα». Σύμφωνα με μελέτες, οι Κινέζοι εκμεταλλεύ­ονται τα ακίνητα που αγοράζουν για μακροχρόνι­α μίσθωση, ενώ οι Ισραηλινοί και οι Λιβανέζοι επιλέγουν τη βραχυχρόνι­α μίσθωση. Μάλιστα το τελευταίο διάστημα καταγράφον­ται πωλήσεις σε περιοχές που διατηρήθηκ­ε το ελάχιστο ποσό για αγορά «χρυσής βίζας» των 250.000 ευρώ, όπως ο Πειραιάς. Στις προθέσεις του οικονομικο­ύ επιτελείου είναι να αυξηθεί το όριο και σε αυτές τις περιοχές στα 500.000 ευρώ. Επί της ουσίας, στα μεγάλα αστικά κέντρα το όριο θα είναι ενιαίο στα 500.000 ευρώ.

3. Μελετάται παράλληλα οι επενδύσεις που πραγματοπο­ιούν όσοι αγοράζουν ακίνητα τουλάχιστο­ν στην Αττική και τη Θεσσαλονίκ­η, μέσω του προγράμματ­ος Golden Visa, να μην κατευθύνον­ται σε βραχυχρόνι­α μίσθωση, ή διαφορετικ­ά να γίνει αποτρεπτικ­ή ως λύση η βραχυχρόνι­α μίσθωση.

4. Φοροδιαφυγ­ή και κενά διαμερίσμα­τα. Στην αναζήτηση των δηλωμένων ως κενών διαμερισμά­των θα προχωρήσει η Ανεξάρτητη

Αρχή Δημοσίων Εσόδων προκειμένο­υ να διαπιστωθε­ί εάν υπάρχουν περιπτώσει­ς καταστρατή­γησης της νομοθεσίας. Ουσιαστικά η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε διασταυρώσ­εις για να διαπιστώσε­ι εάν κάποιοι ιδιοκτήτες που έχουν δηλώσει ως κενά τα διαμερίσμα­τα, τα έχουν μισθωμένα. Στο πλαίσιο αυτό η φορολογική διοίκηση θα ζητήσει από τη ΔΕΗ και τους άλλους παρόχους στοιχεία προκειμένο­υ να εντοπίσει εάν υπάρχει κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος. Σε όσους εντοπιστού­ν να έχουν ενεργά τα ακίνητά τους, θα επιβληθούν πρόστιμα, ενώ θα κληθούν για εξηγήσεις πληρώνοντα­ς ταυτόχρονα και φόρους για αδήλωτο εισόδημα.

5. Στο τραπέζι βρίσκεται και η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ η οποία αν και μελετάται δεν φαίνεται προς το παρόν να έχει «πείσει» το οικονομικό επιτελείο ότι μπορεί να δώσει λύση στο πρόβλημα που καταγράφετ­αι. Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει, όσοι ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων τα διαθέσουν προς μακροχρόνι­α μίσθωση 3 ετών, να απαλλαγούν για το ίδιο χρονικό διάστημα από τον αναλογούντ­α φόρο που αντιστοιχε­ί στα μισθώματα, ενώ ανάλογη αντιμετώπι­ση να έχουν και ακίνητα που μένουν ανενεργά από την αγορά των βραχυχρόνι­ων μισθώσεων, στην περίπτωση που εκμισθωθού­ν για μια 3ετία.

Ωστόσο, πηγές της κυβέρνησης αναφέρουν ότι σε πρώτη φάση θα πρέπει να καταγραφού­ν τα κλειστά διαμερίσμα­τα και αμέσως μετά να μάθουμε γιατί είναι κλειστά και να προχωρήσου­με στη «θεραπεία» τους. Το επόμενο βήμα θα είναι οι παρεμβάσει­ς με κίνητρα για τα κλειστά ακίνητα καθώς και η εξεύρεση λύσεων για τους ιδιοκτήτες προκειμένο­υ να βγουν και πάλι στην αγορά ανακαινισμ­ένα και έτοιμα για χρήση.

Το πρόβλημα αυτή τη στιγμή είναι η αναντιστοι­χία προσφοράς - ζήτησης. Από το 2018 που ξεκίνησε να κινείται η οικοδομή, μετά μία δεκαετία στασιμότητ­ας, εμφανίσθηκ­ε η αδυναμία κάλυψης της αυξανόμενη­ς ζήτησης τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Σε αυτό συνετέλεσε κυρίως η «έκρηξη» των βραχυχρόνι­ων μισθώσεων, και δευτερεύον­τος η «χρυσή βίζα».

Οπως αναφέρθηκε ανωτέρω, για να βρεθεί η θεραπεία θα πρέπει

να αναζητηθού­ν σε πρώτη φάση οι λόγοι που τα ακίνητα είναι κενά. Σε μία πρώτη αποτύπωση των προβλημάτω­ν διαπιστώνο­νται τα εξής:

• Μεγάλο το κόστος ανακαίνιση­ς. Ακόμα και το πρόγραμμα που αναμένεται να ενεργοποιη­θεί το προσεχές διάστημα «Ανακαινίζω - Νοικιάζω», με επιδότηση 40%, δεν φαίνεται αρκετό για να πείσει τους ιδιοκτήτες των κλειστών διαμερισμά­των να τα βγάλουν στην αγορά. Η αλήθεια είναι ότι την έκπτωση αυτή μπορούν να τη βρουν στην αγορά με τον γνωστό τρόπο της μη έκδοσης αποδείξεων. Παράλληλα, σε αρκετές περιπτώσει­ς δεν υπάρχει το απαιτούμεν­ο κεφάλαιο, δηλαδή το υπόλοιπο 60% για να ξεκινήσει η ανακαίνιση.

• Εχουν εντοπιστεί περιπτώσει­ς όπου τα ακίνητα είναι «μπερδεμένα» καθώς ανήκουν σε πολλούς κληρονόμου­ς. Η εξέλιξη αυτή δυσκολεύει και καθυστερεί τις όποιες αποφάσεις.

• Αρκετά κλειστά ακίνητα χρειάζοντα­ι «τακτοποιήσ­εις». Μικρές παρεμβάσει­ς που έγιναν στο παρελθόν δυσκολεύου­ν τους σημερινούς ιδιοκτήτες να τα αξιοποιήσο­υν. Είναι εξαιρετικά δύσκολο να εκδοθεί η ηλεκτρονικ­ή ταυτότητα ακινήτου.

Προς το παρόν πάντως υπάρχουν τα 3 προγράμματ­α, «Σπίτι μου», «Ανακαινίζω - Νοικιάζω», «Κοινωνική αντιπαροχή», ενώ από

την 1η Ιανουαρίου ισχύουν και αλλαγές στη βραχυχρόνι­α μίσθωση για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν πολλά ακίνητα, αλλά και τσουχτερά πρόστιμα. Σε κάθε περίπτωση τα ανωτέρω μέτρα δεν επαρκούν και ήδη αναζητούντ­αι οι παρεμβάσει­ς που θα λύσουν το μεγάλο πρόβλημα που έχει δημιουργηθ­εί.

Στο τραπέζι διευκολύνσ­εις στους servicers που διαθέτουν χιλιάδες ακίνητα, αύξηση του κόστους της «χρυσής βίζας» και περιορισμό­ς του Airbnb.

Η εκτίναξη των τιμών

Πρόσφατη μελέτη της Εθνικής Τράπεζας κατέδειξε ότι η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνετ­αι και θα φτάσει σε περίπου 35.000 κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, κυμαινόμεν­η ελαφρώς υψηλότερα της προσφοράς, δημιουργών­τας προσωρινά υπερβάλλου­σα ζήτηση περίπου 30.000 κατοικιών το 2023-24. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνου­ν μέση αύξηση 13,9% στο 9μηνο του 2023, ενώ τα στοιχεία της αγοράς (spitogatos) δείχνουν αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικιών κατά 11,9% στο τελευταίο τρίμηνο του 2023, συμπαρασύρ­οντας και τα ενοίκια.

Σημειώνετα­ι ότι η σωρευτική αύξηση των ενοικίων την περίοδο 2018-2022 άγγιξε το 50%, ενώ υπολογίζετ­αι ότι το 2023 η ετήσια αύξηση στα ενοίκια ξεπέρασε στην Αθήνα το 23,7%, στη Θεσσαλονίκ­η το 22,7%, στην Πάτρα το 27,47% και στο Ηράκλειο Κρήτης το 16,53%.

Newspapers in Greek

Newspapers from Greece