Ακριβές κατοικίες, υψηλά επιτόκια, αναιμική ζήτηση για στεγαστικά

Τα σχέδια των τραπεζών για να τονώσουν τις χορηγήσεις νέων δανείων

Υποτονική και το 2024 εκτιμούν οι τράπεζες ότι θα παραμείνει η αγορά των στεγαστικών δανείων και σύμφωνα με τις προβλέψεις, οι χορηγήσεις θα κινηθούν κοντά στο 1,5 δισ. ευρώ από μόλις 1,3 δισ. ευρώ το 2023. Στις εκταμιεύσεις της προηγούμενης χρονιάς περιλαμβάνονται και τα δάνεια που δόθηκαν μέσω του προγράμματος «Σπίτι Μου», που έδωσαν ώθηση στην αγορά με νέες εκταμιεύσεις 250 εκατ. ευρώ το 2023 και αναμένεται να συνεχιστούν και το 2024 έως και την πλήρη εκταμίευση του προϋπολογισμού του κρατικού προγράμματος στήριξης.

Η χαμηλή ζήτηση που διαπιστώνεται για προσφυγή στον τραπεζικό δανεισμό για την αγορά κατοικίας, παρά το υψηλό επίπεδο των ενοικίων, που καθιστά τη δόση ενός στεγαστικού δανείου ευθέως συγκρίσιμη με το κόστος του ενοικίου, προβληματίζει τις τράπεζες, οι οποίες αναζητούν τρόπους για να κινητοποιήσουν την αγορά, που παραμένει ουραγός στις νέες εκταμιεύσεις. Εκτός από την προσφορά προσιτών σταθερών επιτοκίων και τη μείωση των spreads στα κυμαινόμενα επιτόκια, ο σχεδιασμός των τραπεζών για το 2024 περιλαμβάνει προϊόντα για την αγορά κατοικίας μέσω πλειστηριασμού, καθώς αυτή η κατηγορία εκτιμάται ότι μπορεί να «ανοίξει» την αγορά και διευκολύνεται από τη δημιουργία ιστοσελίδων που έχουν φτιάξει οι τράπεζες για την προώθηση των συγκεκριμένων ακινήτων.

Παράλληλα προβλέπονται επιθετικότερες πρωτοβουλίες για την προσέλκυση του τμήματος του πληθυσμού που ενώ πέρασε το κατώφλι της τράπεζας για να ενταχθεί π.χ. στο πρόγραμμα «Σπίτι μου», δεν κατάφερε να πάρει δάνειο, προσφέροντας π.χ. μεγαλύτερο όριο δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Το μέσο όριο σήμερα ξεκινάι από 60% και φθάνει έως και 80% και εξετάζεται να αυξηθεί, βελτιώνοντας τους όρους δανεισμού για όσους το επίπεδο του ετήσιου εισοδήματός τους δικαιολογεί την εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου.

Ενδεικτικό της χαλάρωσης των κριτηρίων που εφαρμόζουν οι τράπεζες σε μια προσπάθεια να κινητοποιήσουν το ενδιαφέρον για την αγορά των στεγαστικών δανείων είναι ότι, εκτός από τα ελκυστικά

σταθερά επιτόκια, κατάργησαν και το πέναλτι σε περίπτωση πρόωρης αποπληρωμής, υιοθετώντας τις ευελιξίες του κυμαινόμενου επιτοκίου και στα σταθερής διάρκειας.

Στο επίπεδο της ζήτησης η απροθυμία για δανεισμό αποδίδεται στην άνοδο των επιτοκίων αλλά και στην άνοδο των τιμών στις κατοικίες, που σε συνδυασμό με την επιμονή του πληθωρισμού συμπιέζει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και αποτρέπει «ανοίγματα» σε δανεισμό. Οι παράγοντες αυτοί σύμφωνα με τις τράπεζες αναχαιτίζουν τις αυξημένες στεγαστικές ανάγκες σημαντικής μερίδας του πληθυσμού και δη των νεαρών ζευγαριών, όπως επιβεβαίωσε και η ζήτηση που εκδηλώθηκε για το πρόγραμμα «Σπίτι μου», που άφησε εκτός της κρατικής

επιδότησης αιτήματα ύψους 4 δισ. ευρώ περίπου.

Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, η απροθυμία έχει να κάνει και την αυστηροποίηση των κριτηρίων που εφαρμόζουν οι τράπεζες για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου. Τα κριτήρια αυτά δεν έχουν να κάνουν μόνο με την προϋπόθεση διάθεσης ενός ελάχιστου ποσού με τη μορφή ιδίας συμμετοχής, π.χ. το 30% της αξίας αγοράς του ακινήτου, προκειμένου η τράπεζα να «συναινέσει» στη χορήγηση του υπολοίπου 70% με τη μορφή δανείου. Αφορούν κυρίως την πιστοληπτική αξιολόγηση του πελάτη με βάση τα δηλωμένα εισοδήματα, που σε αρκετές περιπτώσεις είναι πολύ χαμηλότερα από τα πραγματικά, με συνέπεια ένας σημαντικός αριθμός εν δυνάμει δανειοληπτών να τίθεται εκτός τραπεζικής χρηματοδότησης, καθώς δεν δηλώνει το σύνολο των εισοδημάτων.

Τη διαπίστωση αυτή ενισχύει το γεγονός ότι μεγάλο μέρος των αγοραπωλησιών ακινήτων πραγματοποιείται με μετρητά, αποδεικνύοντας ότι παρά την ασθενική ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, το ενδιαφέρον για την αγορά κατοικίας παραμένει ζωντανό. Είναι χαρακτηριστικό

ότι το 2022 έγιναν 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων, εκ των οποίων οι 42.613 εξοφλήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά, ενώ σε άλλες 41.741 περιπτώσεις, το τίμημα εξοφλήθηκε εν μέρει σε μετρητά. Η κυβέρνηση απαγόρευσε τη χρήση μετρητών για την αγορά κατοικίας, καθιστώντας υποχρεωτική τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την εξόφληση του τιμήματος, για την οποία η φορολογική διοίκηση ενημερώνεται πλέον από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει την πράξη μεταβίβασης μέσω της εφαρμογής «myPROPERTY».

Ενδεικτικό της περιορισμένης χρήσης τραπεζικών δανείων για την αγορά κατοικίας είναι το γεγονός ότι την ίδια χρονιά, δηλαδή το 2022, ο αριθμός των στεγαστικών συμβάσεων που υπεγράφησαν δεν ξεπέρασε τις 13.000. Οπως διαπιστώνει η ΤτΕ στην Εκθεση για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, οι εκταμιεύσεις παραμένουν χαμηλές τόσο ως απόλυτο μέγεθος όσο και σε σύγκριση με το επίπεδο προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, όταν τα νέα δάνεια είχαν φτάσει σε επίπεδο-ρεκόρ της τάξης των 12 δισ. ευρώ τον χρόνο.

Αν και τα υψηλά ενοίκια καθιστούν ανταγωνιστική τη δόση του δανείου, τα νέα στεγαστικά το 2024 εκτιμώνται σε μόλις 1,5 δισ. ευρώ.

Ενδεικτικό της χαλάρωσης των κριτηρίων που εφαρμόζουν οι τράπεζες σε μια προσπάθεια να κινητοποιήσουν το ενδιαφέρον για την αγορά των στεγαστικών δανείων είναι ότι, εκτός από τα ελκυστικά σταθερά επιτόκια, κατάργησαν και το πέναλτι σε περίπτωση πρόωρης αποπληρωμής.