Οι νέες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση
Η «Κ» παρουσιάζει όλες τις αλλαγές που προωθεί η κυβέρνηση
Εμμένει στην απόφασή του να ενισχύσει την εκτός σχεδίου δόμηση το υπουργείο Περιβάλλοντος. Η τελική ρύθμιση, που θα δοθεί σε δημόσια διαβούλευση μέσα στις επόμενες ημέρες, θα έχει μικρές μόνο διαφοροποιήσεις, παρά την κατακραυγή του επιστημονικού κόσμου. Η κυριότερη από τις διαφοροποιήσεις είναι η προϋπόθεση ύπαρξης ακόμη δύο σπιτιών σε απόσταση 2 χιλιομέτρων από το προς οικοδόμηση αγροτεμάχιο.
Παράλληλα, το υπουργείο ανοίγει ένα σημαντικό παράθυρο για την επαναφορά της δόμησης σε αγροτεμάχια μικρότερα των 4 στρεμμάτων (τα λεγόμενα κατά παρέκκλιση), αποδεικνύοντας για ακόμη μια φορά την προσωρινή φύση οποιασδήποτε απαγόρευσης. Ως «αντίβαρο» το υπουργείο «παγώνει» για μερικούς μήνες την εκτός σχεδίου δόμηση στη Μύκονο, εξαιρώντας βέβαια το πλήθος των μεγάλων τουριστικών επενδύσεων που έχει αδειοδοτήσει.
Το σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος, που παρουσιάζει σήμερα η «Κ», αριθμεί περισσότερα από 120 άρθρα για πολεοδομικά, περιβαλλοντικά, ενεργειακά και διοικητικά θέματα. Χαρακτηριστικό είναι ότι μέσα από τις διατάξεις του τροποποιούνται περίπου δέκα πολεοδομικοί νόμοι, ανάμεσα στους οποίους και ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός του 2012, με την προσθήκη πλήθους αλλαγών και ρυθμίσεων.
Ο ρόλος του ΤΕΕ
Τα κύρια αντικείμενα του νομοθετήματος είναι η αλλαγή του πλαισίου για τις κατεδαφίσεις αυθαιρέτων (με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος να αναλαμβάνει και εκεί κομβικό ρόλο, έχοντας μετατραπεί εδώ και καιρό σε λειτουργικό κλάδο του υπουργείου Περιβάλλοντος), οι ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, το νέο σύστημα διαχείρισης δασών, η λειτουργία του Οργανισμού Διαχείρισης Υδάτων Θεσσαλίας και ρυθμίσεις γύρω από την ΕΥΔΑΠ και την ΕΥΑΘ.
Ανάμεσα σ' αυτά έχουν συμπεριληφθεί και διάφορες ευχολογιακού τύπου ρυθμίσεις περί αστικής ανθεκτικότητας και βιωσιμότητας,
Οι νέες διατάξεις θα επιτρέπουν υπό προϋποθέσεις την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών σε κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα (κάτω των 4 στρεμμάτων), κάτι που προβλέφθηκε ότι θα σταματήσει με νόμο του 2020 (ν. 4759).
τις οποίες βέβαια το ίδιο νομοθέτημα υποσκάπτει ευθέως. Πιο συγκεκριμένα:
Οι «μεταβατικές» (μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού) ρυθμίσεις έχουν μικρές αλλαγές σε σχέση με αυτές που παρουσίασε στο υπουργικό συμβούλιο το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ετσι, «πριμοδοτούνται» τρεις κατηγορίες γεωτεμαχίων, οι οποίες υπό άλλες συνθήκες δεν θα μπορούσαν να δομηθούν:
• Τα οικόπεδα που «δημιουργήθηκαν» από το 1985 έως το 2003. Αυτά επιτρέπεται να χτιστούν είτε αν έχουν «πρόσωπο» 25 μέτρων σε οδό που φαίνεται σε αεροφωτογραφίες του 1977 και έχει με κάποιον τρόπο «αναγνωριστεί» εμμέσως από το Δημόσιο (λόγου χάριν ασφαλτοστρώθηκε). Εδώ τίθεται και ο νέος «περιορισμός», της ύπαρξης τουλάχιστον δύο κατοικιών
σε απόσταση δύο χιλιομέτρων. Είτε, αποκλειστικά για κατοικίες, αν έχουν «πρόσωπο» έστω και 3,5 μέτρων(!) σε δρόμο που «αναγνωρίστηκε» με τον ίδιο τρόπο έως το 1977 και βρίσκεται σε απόσταση 250 μέτρων από ακόμη μία κατοικία.
Η προσθήκη της ελάχιστης απόστασης από άλλες κατοικίες έχει προφανώς στόχο να μη χτίζονται νέα σπίτια «στη μέση του πουθενά», μικρή σημασία όμως έχει στην πράξη, με δεδομένη την εξάπλωση της εκτός σχεδίου δόμησης. Τέλος, δυνατότητα οικοδόμησης δίνεται και σε αγροτεμάχια με δουλεία διόδου (δηλαδή ιδιωτική συμφωνία) προ του 1985, ανεξαρτήτως λοιπών προϋποθέσεων.
• Τα οικόπεδα που «δημιουργήθηκαν» προ του 1985 για τα οποία είτε έχουν δοθεί προεγκρίσεις, οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών, είτε πωλήθηκαν
τα τελευταία πέντε χρόνια και στο συμβολαιογραφικό έγγραφο αναφέρεται ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Στις περιπτώσεις αυτές δεν απαιτείται ουσιαστικά καμία άλλη προϋπόθεση (πλην της αρτιότητας).
Στη ρύθμιση προστίθεται και μια διευκρίνιση, ότι τα γεωργοκτηνοτροφικά κτίσματα, οι δεξαμενές και κάποιες άλλες βοηθητικές κατασκευές θα εξακολουθούν να χτίζονται χωρίς καν προϋπόθεση αρτιότητας και «προσώπου».
«Περιβαλλοντικό» τέλος
Να σημειωθεί ότι η έκδοση οικοδομικής άδειας σε όλες τις προαναφερθείσες περιπτώσεις θα επιβαρύνεται με ένα τέλος που ονομάζεται «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», το ύψος του οποίου θα διευκρινιστεί στη συνέχεια. Τα έσοδα θα διατίθενται για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.
Περαιτέρω, το υπουργείο ανοίγει ένα σημαντικό «παράθυρο» για την έκδοση νέων αδειών σε κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα (κάτω των 4 στρεμμάτων) η οποία προβλέφθηκε ότι θα σταματήσει με νόμο του 2020 (ν. 4759). Οπως προβλέπει η νέα ρύθμιση, για να εκδώσει κάποιος άδεια σε ένα τέτοιο οικόπεδο αρκεί να είχε λάβει ένα πληροφοριακό έγγραφο (λ.χ. έγκριση παρέκκλισης από ΣΥΠΟΘΑ - Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) ή να είχε υποβάλει αίτηση σε έναν συναρμόδιο για την έκδοση άδειας φορέα (λ.χ. αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην Εφορεία Αρχαιοτήτων). Η δυνατότητα αυτή δινόταν μόνο σε όσους είχαν καταθέσει αίτημα για έκδοση οικοδομικής άδειας με όλα τα δικαιολογητικά ή αίτημα για βεβαίωση όρων δόμησης έως τον Δεκέμβριο του 2022, προθεσμία που παρατάθηκε έως
τον Μάρτιο του 2024 (αποδεικνύοντας ότι ουδέν ελαστικότερον των «αυστηρών» προθεσμιών του υπουργείου Περιβάλλοντος) και πλέον διευρύνεται.
Τέλος, το υπουργείο Περιβάλλοντος «παγώνει» την έκδοση όλων των οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές έως τον προσεχή Σεπτέμβριο, εξαιρώντας βέβαια τις μεγάλες τουριστικές εγκαταστάσεις που έχει ήδη αδειοδοτήσει (και προωθούνται με προνομιακά πολεοδομικά καθεστώτα, λ.χ. ΕΣΧΑΣΕ - Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων). Με δεδομένο ότι οι άδειες εκδίδονται πλέον αυτοματοποιημένα, μόνο με έναν τυπικό έλεγχο πληρότητας του φακέλου, η ρύθμιση αυτή ουσιαστικά θα συνεπάγεται την έκδοση πλήθους αδειών από τη στιγμή που το σχέδιο νόμου θα τεθεί σε διαβούλευση έως να ψηφιστεί.