Λύνοντας τον γρίφο της εκτός σχεδίου
Πολεοδόμοι, νομικοί και τεχνοκράτες αναλύουν στην «Κ» τη ρύθμιση που έχει θέσει σε διαβούλευση το υπουργείο Περιβάλλοντος
«Το μόνο “φάρμακο” είναι ο σχεδιασμός του χώρου. Οσο αυτός καθυστερεί, τόσο χειρότερα θα γίνονται τα πράγματα», εκτιμά η Ρένα Κλαμπατσέα, κοσμήτωρ της Σχολής Αρχιτεκτόνων του ΕΜΠ.
Υστερα από κυοφορία πολλών εβδομάδων, το υπουργείο Περιβάλλοντος έχει πλέον δώσει σε διαβούλευση τη ρύθμιση η οποία χαλαρώνει τους όρους οικοδόμησης σε ένα σημαντικό κομμάτι της υπαίθρου. Σε επιστημονικό επίπεδο δύσκολα θα ακούσεις πολεοδόμο να υποστηρίζει τη χαλάρωση της εκτός σχεδίου δόμησης. Αντιθέτως, οι επαγγελματικοί κλάδοι που δραστηριοποιούνται στον ευρύτερο χώρο της κατασκευής και της κτηματαγοράς είναι υπέρ. Ακόμα και ο ίδιος ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού του υπουργείου πρόσφατα δήλωσε ότι η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης αποτελεί προϋπόθεση για την ευθυγράμμιση του πολεοδομικού σχεδιασμού με τις αρχές της βιώσιμης ανάπτυξης και την ανάγκη μετριασμού των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής. Τότε, γιατί δεν ανοίγει ο δρόμος για την κατάργησή της;
«Η διαχείριση της εκτός σχεδίου είναι ένα πολύ μεγάλο στοίχημα σε περιβαλλοντικό, κοινωνικό, οικονομικό και εντέλει πολιτικό επίπεδο», λέει ο Κώστας Σερράος, αρχιτέκτων-πολεοδόμος και διευθυντής του Σπουδαστηρίου Πολεοδομικών Ερευνών στη Σχολή Αρχιτεκτόνων του ΕΜΠ. «Αυτή τη φορά, αφορμή είναι μια σειρά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας οι οποίες, καλώς κατά τη γνώμη μου, έθεσαν επιτακτικά την προϋπόθεση “προσώπου” σε κοινόχρηστο δρόμο για να μπορεί να χτιστεί ένα οικόπεδο. Το ΣτΕ είναι ξεκάθαρο, δεν αρκεί μόνο η αρτιότητα, αλλά χρειάζεται ένας αναγνωρισμένος δρόμος για να προσδώσει σε ένα αγροτεμάχιο οικοδομησιμότητα – και ο δρόμος αυτός δεν μπορεί να δημιουργείται από κάθε ιδιοκτήτη σύμφωνα με το προσωπικό του συμφέρον, αλλά να εντάσσεται σε ένα εγκεκριμένο από τη διοίκηση οδικό δίκτυο που εξυπηρετεί τη σύνδεση οικισμών, δραστηριοτήτων ή εγκαταστάσεων. Πρέπει να αναγνωρίσουμε στην Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού ότι με τις προσφυγές της στο ΣτΕ προκάλεσε αυτές τις αποφάσεις. Παράλληλα, πρέπει να αναγνωρίσουμε ότι δεν ξεκινάμε τη συζήτηση αυτή από το μηδέν. Ολα αυτά τα χρόνια έχουν γίνει βήματα: πρώτον, έχει ενταχθεί σε όλα τα επίπεδα σχεδιασμού, από το γενικό χωροταξικό και τα περιφερειακά χωροταξικά έως τα πολεοδομικά σχέδια, η ανάγκη περιορισμού ή κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης. Επίσης, τις προηγούμενες δεκαετίες έχουν ληφθεί πολλά μέτρα για την προστασία της υπαίθρου, όπως η αύξηση του ορίου αρτιότητας και η απαγόρευση των κατατμήσεων σε κάποιες περιοχές που έχρηζαν προστασίας. Παράλληλα, λήφθηκαν και μέτρα για τον περιορισμό των διάσπαρτων χρήσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές, μέσω των ζωνών οικιστικού ελέγχου ή της θέσπισης διαταγμάτων προστασίας. Το ερώτημα είναι αν όλα αυτά αρκούν», υποστηρίζει ο κ. Σερράος.
Η απάντηση είναι αρνητική. «Τώρα πια δεν αρκούν, πρέπει οι προϋποθέσεις να γίνουν αυστηρότερες. Από τη μια πλευρά είναι σαφές ότι πρέπει να διαφυλαχθεί
το περιβάλλον και το τοπίο – κάτι που δεν είναι πια μια αφηρημένη έννοια, αφότου η Ελλάδα κύρωσε με νόμο (σ.σ. ήδη από το 2010) την Ευρωπαϊκή Σύμβαση για το Τοπίο. Από την άλλη πλευρά είναι επίσης σαφές ότι υπάρχει ένας ιδιοκτησιακός καμβάς για τον οποίο έχει καλλιεργηθεί η προσδοκία ότι θα μπορούσε να αξιοποιηθεί οικιστικά. Επομένως υφίσταται ένα κοινωνικό ζήτημα, το πώς θα εξηγήσεις στους ανθρώπους που δεν είναι... στυγνοί κεφαλαιοκράτες ότι αυτό που πίστευαν και στο οποίο επένδυσαν κάποια στιγμή δεν ισχύει. Υπάρχουν και άλλα ζητήματα: όταν κάποιος αγοράζει μια έκταση, λ.χ. σε ένα νησί, με σκοπό να την εκμεταλλευτεί οικιστικά ή τουριστικά επενδύει σε κάτι που επιτρέπεται και αν η πολιτεία αποφασίσει να το ανατρέψει, οφείλει να τον αποζημιώσει. Γι' αυτό λοιπόν η όλη υπόθεση είναι μια σπαζοκεφαλιά, ιδίως σε πολιτικό επίπεδο».
Σύμφωνα με τον κ. Σερράο, οι ρυθμίσεις που προτείνει το υπουργείο Περιβάλλοντος βρίσκονται στη σωστή κατεύθυνση. «Οταν ήμουν νεότερος, ήμουν υπέρ της άποψης ότι η εκτός σχεδίου δόμηση πρέπει να καταργηθεί. Ηταν μια μάλλον ρομαντική άποψη. Τόσο σύνθετα ζητήματα δεν λύνονται μονοκονδυλιά. Αυτό που κάνει το ΥΠΕΝ είναι ένα βήμα μπροστά, προσπαθεί να λύσει έναν γρίφο. Θέτοντας για παράδειγμα ως χρονικό όριο τις αεροφωτογραφίες του 1977 για την “αναγνώριση” του οδικού δικτύου,
αμέσως φιλτράρει αρκετά τις δυνατότητες οικοδόμησης. Σε δεύτερο επίπεδο, προφανώς, έρχονται τα υπό εκπόνηση πολεοδομικά σχέδια, στα οποία αναλογεί ένας σημαντικός ρόλος για τον περαιτέρω περιορισμό της εκτός σχεδίου».
Απορρύθμιση
Επιφανείς νομικοί, πάντως, έχουν όλο το προηγούμενο διάστημα καταδείξει την αντισυνταγματικότητα των δρομολογούμενων ρυθμίσεων. «Δεν αξίζει καν τον κόπο να συζητήσουμε τις συγκεκριμένες διατάξεις. Είναι ξεκάθαρα αντισυνταγματικές, παραβιάζουν τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και αντιστρατεύονται κάθε έννοια πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού», εκτιμά η Μαρία Καραμανώφ, επίτιμη αντιπρόεδρος του ΣτΕ και πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας. «Οφείλουμε όμως να εξετάσουμε τι νόημα έχουν. Κατά την άποψή μου, έρχονται να προστεθούν σε μια σειρά απορρυθμίσεων που έχουν ως μοναδικό σκοπό να μετατραπεί όλη η ύπαιθρος –ό,τι έχει απομείνει σε φυσική κατάσταση– σε πεδίο οικονομικής εκμετάλλευσης. Στα δάση και τα βουνά, αλλά και σε μέρος των αγροτικών εκτάσεων έχουμε τις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, που έχουν ξεπεράσει τα όρια των αναγκών της χώρας αλλά συνεχίζουν να χωροθετούνται σε παρθένες ή πολύτιμες παραγωγικά περιοχές. Στη θάλασσα έχουμε υδατοκαλλιέργειες και σχεδιάζουμε κι άλλες ΑΠΕ και εξορύξεις. Αυτά αφορούν σημαντικές σε οικονομικό μέγεθος επιχειρήσεις. Τι δίνουμε στον απλό πολίτη; Την εκτός σχεδίου δόμηση, ο οποίος με τα χρόνια εμπέδωσε τη νοοτροπία ότι τα πάντα είναι οικοδομήσιμα. Πολύ φοβάμαι όμως ότι με τον συνδυασμό αυτό σε λίγα χρόνια δεν θα αναγνωρίζουμε την Ελλάδα. Θα είναι κάτι χωρίς ταυτότητα».
Η κ. Καραμανώφ επισημαίνει ότι οι επιλογές αυτές έρχονται σε ευθεία αντίθεση με τις προτεραιότητες που τίθενται πια σε παγκόσμιο επίπεδο. «Στις βασικότερες περιβαλλοντικές απειλές ο ΟΗΕ κατατάσσει την απώλεια βιοποικιλότητας, τη σφράγιση του εδάφους και την κλιματική αλλαγή. Εμείς επικαλούμαστε την κλιματική αλλαγή για να εισβάλλουμε σε όλα τα φυσικά στοιχεία της χώρας και ταυτόχρονα παραδίδουμε την ύπαιθρο στην ανοικοδόμηση, δηλαδή κάνουμε τα εντελώς αντίθετα. Είναι παράλογο».
Η ρύθμιση για την ενίσχυση της εκτός σχεδίου δείχνει να έχει κυρίως εμπορικό –άρα και (μικρο) πολιτικό– χαρακτήρα. «Το 2020, ο νόμος 4759 ήρθε να καταργήσει τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση (σ.σ. δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων), δίνοντας δύο χρόνια προθεσμία. Οπως πολλοί προβλέψαμε τότε, τα δύο χρόνια παρατάθηκαν και έγιναν τέσσερα, ενώ καταγράφηκε αυξημένη κίνηση στις πολεοδομίες. Ακόμα κι όσοι δεν σκόπευαν να χτίσουν άμεσα, έσπευσαν να εκδώσουν οικοδομική άδεια. Κάτι ανάλογο πιστεύω ότι θα γίνει και τώρα, με τις “μεταβατικές” ρυθμίσεις που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος για την εκτός σχεδίου», εκτιμά η Ρένα Κλαμπατσέα, κοσμήτωρ της Σχολής Αρχιτεκτόνων του ΕΜΠ. «Οι ρυθμίσεις αυτές έρχονται διά της πλαγίας οδού να δημιουργήσουν ένα “παράθυρο” για κάποιες περιπτώσεις: περίπου σαν να προαναγγέλλουν ότι θα καταργήσουν την εκτός σχεδίου, χωρίς να την καταργούν. Αυτό φοβάμαι ότι θα οδηγήσει σε μια πιο επώδυνη συνθήκη από την υφιστάμενη».
Σύμφωνα με την κ. Κλαμπατσέα, η συζήτηση για την εκτός σχεδίου δεν μπορεί να γίνεται μέσω “οριζόντιων” νομοθετικών ρυθμίσεων. «Το μόνο “φάρμακο” είναι ο σχεδιασμός του χώρου. Οσο αυτός καθυστερεί τόσο χειρότερα θα γίνονται τα πράγματα, με δεδομένο ότι έχει εντυπωθεί στη συνείδηση του κόσμου ότι κάθε κομμάτι γης είναι δυνάμει οικοδομήσιμο και ο πολεοδομικός σχεδιασμός περιορίζει το “δικαίωμα” αυτό. Μοναδική λύση λοιπόν είναι η επιτάχυνση του πολεοδομικού σχεδιασμού – παρατηρούμε όμως ότι το πρόγραμμα εκπόνησης των πολεοδομικών σχεδίων μετράει ήδη σημαντικές καθυστερήσεις».