Η κατοικία έχει γίνει χρηματιστήριο
Αυτοί που αγόρασαν φθηνά και οι παρενέργειες του προγράμματος προσέλκυσης επενδυτών στην αγορά ακινήτων
Μια από τις μεγαλύτερες παρεξηγήσεις σε σχέση με το ελληνικό, τουλάχιστον, πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» είναι το οικονομικό προφίλ της πλειονότητας των επενδυτών που «αγόρασαν» Ελλάδα από το τέλος του 2013 μέχρι και τον Ιούνιο του 2023, όταν ίσχυε το ιδιαίτερο ελκυστικό κίνητρο των 250.000 ευρώ. «Στην Ελλάδα ήρθε ο Κινέζος λογιστής και η Κινέζα νοσοκόμα», μου λέει ο Βαγγέλης Κτενιάδης, πρόεδρος της εταιρείας ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων V2 Development και αντιπρόεδρος της Ελληνοκινεζικής Επιτροπής Ανάπτυξης και Επιχειρηματικότητας του Εμπορικού Επιμελητηρίου Αθηνών. Λίγο νωρίτερα η Βικτόρια Γουάνγκ μού είχε καταρρίψει πρώτη τον μύθο των «νεόπλουτων Κινέζων» που αγοράζουν βίλες και πανάκριβα διαμερίσματα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. «Αν ήμασταν πραγματικά πλούσιοι, μάλλον δεν θα ερχόμασταν στον Αλιμο. Οι πλούσιοι Κινέζοι πάνε απευθείας στον Καναδά ή όπου τέλος πάντων έχουν τη δυνατότητα».
Σύμφωνα με το ελληνικό πρόγραμμα που νομοθετήθηκε το 2013 από την κυβέρνηση Σαμαρά, προβλέπεται η εξασφάλιση πενταετούς άδειας παραμονής στη χώρα και η δυνατότητα επέκτασης για ίση διάρκεια. Μετά την έγκριση επιτρέπεται η ελεύθερη μετακίνηση εντός χώρας, όπως σε όλες τις χώρες που διέπονται από τη συνθήκη Σένγκεν, χωρίς να είναι απαραίτητο κάποιο άλλο ταξιδιωτικό έγγραφο.
Ο Λι Φoνγκ είχε όνειρο να ανοίξει ένα «νέου τύπου» κινεζικό εστιατόριο στην Ευρώπη. Μέλος της ανερχόμενης μεσαίας τάξης της χώρας του, επέλεξε τελικά την Ελλάδα. «Μάθαμε ότι είστε μια χώρα φιλική στις ξένες επενδύσεις κι επίσης ένας τόπος χωρίς πολλούς Κινέζους ή με κινεζική παροικία ή κάτι τέτοιο· αναζητούσαμε κάτι σχετικά παρθένο από κινεζική κουλτούρα, οπότε ο συνδυασμός κινήτρων από την ελληνική κυβέρνηση, κλίματος και φιλοξενίας, μας έπεισε να κάνουμε το μεγάλο βήμα. Με λίγα λόγια, νιώθαμε ευπρόσδεκτοι και ήρθαμε». Τώρα ο Φονγκ και η σύζυγός του καμαρώνουν έξω από το μεγαλύτερο, ίσως, κινεζικό εστιατόριο της Αθήνας (πλέον των 600 τ.μ.), το «Rice Hunt» (κυνηγός ρυζιού), στο κέντρο του Αλίμου.
Δεν ήταν όλοι οι Κινέζοι υποψήφιοι επενδυτές τόσο τυχεροί όσο ο Λι Φονγκ ή η Βικτόρια Γουάνγκ. Εμπειρος κτηματομεσίτης του κέντρου της Αθήνας, που θέλει να διατηρήσει την ανωνυμία
του, μου λέει ότι κυρίως κατά την πρώτη φάση εφαρμογής του προγράμματος «χρυσής βίζας», μέσα στη βαθιά κρίση, είχαν δει τα μάτια του και είχαν ακούσει τα αυτιά του ιστορίες, κυριολεκτικά, για αγρίους. «Τυχάρπαστες εταιρείες έφερναν ανυποψίαστους Κινέζους με κάποια χρήματα στην άκρη και αληθινό ενδιαφέρον να αγοράσουν κάτι στην Ελλάδα, τους γύριζαν με βανάκια και τους έδειχναν διαμερίσματα από δω κι από κει, τους έπαιρναν μια γενναία προκαταβολή και μετά τους πλάσαραν ένα πολύ υποδεέστερο διαμέρισμα σε άλλη περιοχή».
Η αύξηση του ορίου
Σε κάθε περίπτωση, φαίνεται ότι οι Κινέζοι επενδυτές, εντός ή εκτός εισαγωγικών, αποτελούν ήδη παρελθόν για ένα μεγάλο μέρος του πολεοδομικού συγκροτήματος και σίγουρα για τον Αλιμο, τουλάχιστον μετά τις τελευταίες αυξήσεις στο κατώτατο όριο απόκτησης της «χρυσής βίζας», αλλά και ενόψει νέας κυοφορούμενης αύξησης που ήδη έχει προαναγγείλει ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης. Σύμφωνα με πληροφορίες, το υφιστάμενο όριο των 250.000 ευρώ για αγορές σε περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης θα αυξηθεί σε 500.000 ευρώ, όριο το οποίο ισχύει ήδη από το καλοκαίρι για το κέντρο, τον βόρειο και τον νότιο τομέα της Αττικής,
τον Δήμο Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη. Και δεν αποκλείεται το σημερινό «ταβάνι» των 500.000 ευρώ να «πετάξει» στις 800.000. «Πρώτη φορά στην Ιστορία της Ελληνικής Δημοκρατίας έχουμε μια κυβέρνηση –και μάλιστα φιλελεύθερων αντιλήψεων– που κάνει τα πάντα για να μειώσει την επιτυχία ενός απολύτως επιτυχημένου επενδυτικού προγράμματος», λέει ο κ. Κτενιάδης, που μαζί με άλλους συναδέλφους του από τον χώρο του real estate συνέταξαν πρόσφατα μια επιστολή που απευθύνεται στον πρωθυπουργό και τους αρμόδιους υπουργούς, με την οποία τους ζητούν να αναθεωρήσουν τη στάση τους.
Ο κ. Κτενιάδης ισχυρίζεται ότι εξαιτίας των αλλαγών στο πρόγραμμα, το περασμένο καλοκαίρι όλη η ζήτηση για το λεκανοπέδιο περιορίστηκε σε μια μικρή οικιστική «φέτα» στον Πειραιά και στα δυτικά προάστια, με αποτέλεσμα οι τιμές εκεί να παρουσιάσουν ξαφνική αύξηση μέχρι και 40%. «Αντίθετα, στο υπόλοιπο πολεοδομικό συγκρότημα, όπου το πρόγραμμα της “χρυσής βίζας” καθηλώθηκε, δεν παρατηρήθηκε καμία αποκλιμάκωση των τιμών». Και μου ζητάει να προσέξουμε το παράδειγμα μιας συγκρίσιμης με εμάς χώρας. «Στην Πορτογαλία, αντίστοιχες αλλαγές στο πρόγραμμα Gοlden Visa είχαν ως συνέπεια την απότομη μείωση του συνολικού αριθμού
των αγοραπωλησιών ακινήτων κατά 21,8% το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, ενώ παράλληλα οι τιμές των κατοικιών στη χώρα εξακολουθούν να αυξάνονται». Για τον ίδιο, ο «ελέφαντας στο δωμάτιο» δεν είναι το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» –που, κατά τη γνώμη του, προσέφερε στην αγορά «τεράστιο αριθμό νέων ακινήτων, τα οποία εάν δεν υπήρχε αυτό δεν θα είχαν κατασκευαστεί ή δεν θα είχαν ανακαινιστεί»–, αλλά η βραχυχρόνια μίσθωση. Και συμπληρώνει ότι «οι επενδύσεις σε ακίνητα μέσω Golden Visa καταλαμβάνουν ελάχιστο μερίδιο της ελληνικής αγοράς ακινήτων, μόλις το 7%».
Η στεγαστική κρίση
Η αλήθεια είναι ότι πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» υπήρξε ένα σοβαρό εργαλείο ανάταξης της καθημαγμένης οικονομικής δραστηριότητας στα πιο σκληρά χρόνια της κρίσης. Μήπως, όμως, σήμερα μιλάμε για ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο; Για τον γεωγράφο και ομότιμο καθηγητή στο Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο, Θωμά Μαλούτα, το πρόγραμμα έχει μερίδιο στη στεγαστική κρίση, χωρίς να είναι ο βασικός επιβαρυντικός παράγοντας. «Για παράδειγμα, η βραχυχρόνια μίσθωση φαίνεται να έχει μεγαλύτερο αποτύπωμα», λέει στην «Κ». Ομως, υπάρχει ένας κοινός παρονομαστής που κατά
τη γνώμη του ευθύνεται για την πλήρη ανατροπή του στεγαστικού σκηνικού στην Ελλάδα. «Αυτό που έχει αλλάξει είναι ότι η κατοικία έχει γίνει πολύ περισσότερο επενδυτικό προϊόν. Θυμίζει, δηλαδή, χρηματιστηριακή μετοχή, που μπορεί εύκολα να περάσει από χέρι σε χέρι, κάτι πολύ διαφορετικό και πολύ μεγαλύτερο από την απλή αξία χρήσης που γνωρίζαμε μέχρι πρόσφατα. Ναι, η κατοικία ήταν πάντα και στην Ελλάδα επενδυτικό μέγεθος, αλλά περισσότερο σαν “μαξιλαράκι” για έκτακτη ανάγκη, που αν δεν υπήρχε λόγος δεν το πουλούσες ποτέ και απλά το μεταβίβαζες στα παιδιά σου». Ο κ. Μαλούτας είναι βέβαιος ότι ζούμε τους πρώτους γερούς κλυδωνισμούς αυτής της απότομης «αλλαγής παραδείγματος».
Η αρχιτέκτων Μυρτώ Κιούρτη συμφωνεί απολύτως: «Το πρόβλημα με την Golden Visa είναι ακριβώς αυτό, ότι η κατοικία αντιμετωπίζεται όλο και περισσότερο ως επενδυτικό αγαθό. Η ποιότητα ζωής όμως σε μια πόλη είναι σύνθετο φαινόμενο. Για παράδειγμα, η γοητεία της Αθήνας σε μεγάλο βαθμό οφείλεται στη μακροχρόνια διαμονή ανθρώπων που διαμορφώνουν ζωντανά κοινωνικά δίκτυα, εντός των οποίων ανταλλάσσουν εμπειρίες, γνώση και ψυχαγωγία. Αυτή η πυκνή, πλούσια, κοινωνική αλληλεπίδραση είναι το θεμέλιο του πολιτισμού μας. Αν μεγάλα κομμάτια του αστικού ιστού αποκτήσουν τον χαρακτήρα του περαστικού και του παροδικού, όπως έχει ήδη αρχίσει να γίνεται σε κάποιες μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, τότε η πόλη εκπίπτει σε ένα κέντρο διερχομένων, δίχως περιεχόμενο και ποιότητα». Η διδάκτωρ του ΕΜΠ παρακολουθεί με μεγάλο ενδιαφέρον το πώς επιχειρούν να αντιμετωπίσουν αντίστοιχα φαινόμενα άλλες πόλεις. «Πρόσφατα ο αδελφός μου και ο σύντροφός του, κάτοικοι Λονδίνου, αγόρασαν σπίτι σε ένα από τα συγκροτήματα του σημαντικού μοντέρνου Αγγλου αρχιτέκτονα Ερικ Λάιονς. Με έκπληξη διαπίστωσα ότι ο κανονισμός του συγκροτήματος απαγορεύει την ενοικίαση των σπιτιών! Με τον όρο αυτό οι κάτοικοί του διεκδικούν να ζουν σε μια αληθινή κοινότητα, κάτι που προϋποθέτει πως τα μέλη της μένουν μόνιμα εκεί. Νομίζω πως πρέπει κι εμείς να σκεφτούμε πιο έξυπνα και να προστατεύσουμε στρατηγικά τον πολιτισμό που παράγεται από τα κοινωνικά δίκτυα στις γειτονιές της Αθήνας, γιατί αν τον χάσουμε δεν θα μπορέσουμε να τον δημιουργήσουμε ξανά».