Η υπερφορολόγηση φρενάρει τις επενδύσεις σε κατοικίες

Μόνο Γαλλία και Βρετανία έχουν υψηλότερους φόρους από την Ελλάδα

Κατά 23,6 δισ. ευρώ υποχώρησαν οι ιδιωτικές επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα την περίοδο 2008-2016, με την αγορά να μην ανακάμπτει, τόσο λόγω της ύφεσης όσο και εξαιτίας της υπερβολικής φορολόγησης, επισημαίνει ειδική μελέτη της Alpha Bank, με την Ελλάδα να βρίσκεται στην τρίτη θέση μεταξύ των ευρωπαϊκών χωρών με την υψηλότερη φορολόγηση ακινήτων.

Οι οικονομολόγοι της τράπεζας τονίζουν ότι η αγορά είναι υποτιμημένη και θεωρητικά μπορεί να προκύψουν σημαντικές ευκαιρίες επενδύσεων στην αγορά κατοικίας. Ωστόσο, είναι δύσκολο να ανακάμψει άμεσα και να επιστρέψει στο επίπεδο προ κρίσεως, καθώς μια σειρά παραγόντων εμποδίζουν την αύξηση της ζήτησης για αγορά κατοικίας:

1. Η μεγάλη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, το οποίο από το 2010 εμφανίζει αρνητικό ρυθμό μεταβολής.

2. Η αύξηση της ανεργίας σε υψηλό επίπεδο σε συνδυασμό με την αύξηση των φορολογικών βαρών που συμπίεσε περαιτέρω τα εισοδήματα.

3. Η υπέρμετρη φορολόγηση ειδικά της ακίνητης περιουσίας, σε συνδυασμό με την αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, που επέδρασε επίσης καταλυτικά στην καθίζηση της αγοράς. Οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία ως ποσοστό στο ΑΕΠ στην Ελλάδα είναι οι τρίτοι υψηλότεροι στην Ευρώπη μετά τη Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Η σχετικά χαμηλή φορολογία στην ακίνητη περιουσία πριν από το 2010 συνέβαλε μεταπολεμικά στη διαμόρφωση παραδοσιακά υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην χώρα, καθώς το ακίνητο θεωρούνταν μέσο αποθεματοποίησης του πλούτου σε περιβάλλον υψηλότερου πληθωρισμού. Το ποσοστό αυτό βαίνει μειούμενο μετά το 2010, αν και διατηρείται ακόμη υψηλότερα του ευρωπαϊκού μέσου όρου.

Παρότι ο δείκτης τιμών κατοικιών παρουσιάζει τάση σταθεροποίησης ανάμεσα στις 60-59 μονάδες τα τελευταία έξι τρίμηνα, η εγχώρια ζήτηση για κατοικίες αναμένεται να είναι υποτονική δεδομένου ότι: το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών δεν προβλέπεται να παρουσιάσει σημαντική άνοδο τα επόμενα έτη, η ανεργία θα παραμείνει σε διψήφιο ποσοστό έως το 2030 (σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή) και το ύψος της φορολογίας στα ακίνητα φαίνεται ότι αποκτά μόνιμο χαρακτήρα.

Όσον αφορά την ενδεχόμενη ζήτηση για κατοικίες στην Ελλάδα από το εξωτερικό, σε όρους αξιών, οι κατοικίες στη χώρα μας είναι ελκυστικές σε σχέση με άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, αλλά υψηλότερες σε σύγκριση με χώρες των Βαλκανίων. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Global Property Guide, οι αποδόσεις ενοικίων (rental yields) παραμένουν σε μέτριο επίπεδο και χαμηλότερο σε σχέση με γείτονες χώρες όπως η Τουρκία, η Βουλγαρία και η Κύπρος.

H Ελλάδα, προκειμένου να προσελκύσει ξένους επενδυτές, προσφέρει άδεια παραμονής (αρχικά για πέντε έτη με δυνατότητα ανανέωσης) σε μη Ευρωπαίους πολίτες που αγοράζουν κατοικία αξίας άνω των 250 χιλιάδων ευρώ. Πα- ρόμοια πολιτική έχει υιοθετήσει η Ουγγαρία, η Ισπανία και η Πορτογαλία. Επιπλέον, ο φόρος μεταβίβασης των ακινήτων μειώθηκε από 10% στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Τα κίνητρα αυτά εν μέρει αναθέρμαναν το επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικίες το 2016, καθώς η αξία των κατοικιών που πωλήθηκαν σε ξένους επενδυτές αυξήθηκε στα 250 εκατ. ευρώ, από 186 εκατ. ευρώ το 2015. Σημαντικό ρόλο στην περαιτέρω αύξηση της ζήτησης κατοικιών στην Ελλάδα από το εξωτερικό θα έχει ο περιορισμός της αβεβαιότητας στη χώρα, με την προϋπόθεση ότι η παγκόσμια οικονομία θα διατηρήσει τον θετικό ρυθμό μεγέθυνσης, σημειώνουν οι οικονομολόγοι της Alpha Bank.

Το 2016 σημειώθηκε πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά 12,6%, ενώ αντιθέτως, οι επενδύσεις σε κατασκευές, εξαιρουμένων των κατοικιών, ανέκαμψαν ελαφρά, παρουσιάζοντας αύξηση 4,8%. Η αξία των επενδύσεων σε κατοικίες υπολείπεται σημαντικά των επενδύσεων για λοιπές κατασκευές, εν αντιθέσει με ό,τι συνέβαινε πριν από το 2012, ενώ είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτελούσαν το 2016 μόλις το 0,7% του ΑΕΠ, έναντι 9,9% του ΑΕΠ το 2007. [SID:10952396]