Κλειδί η αξία των ακινήτων - ενεχύρων

Κρίσιμο θέμα για το χαρτοφυλάκιο οι τιμές που θα διαμορφώσουν οι πλειστηριασμοί από μη εξυπηρετούμενα δάνεια

Τις γραμμές άμυνας προκειμένου να διαχειριστούν και οι ίδιες τους επερχόμενους πλειστηριασμούς και συγκεκριμένα την επίπτωση που θα έχουν στην αξία των ακινήτων - ενεχύρων τους σχεδιάζουν οι τράπεζες.

Οι τιμές που θα διαμορφώσουν οι πλειστηριασμοί για τα ακίνητα που αποτελούν ενέχυρα των τραπεζών από μη εξυπηρετούμενα δάνεια είναι κρίσιμο θέμα, καθώς στη βάση αυτού ο SSM θα σχηματίσει εικόνα για τη δυνατότητα των τραπεζών να ανακτήσουν οφειλές από «κόκκινα» δάνεια, συμπεραίνοντας το κατά πόσον μπορεί να αναδειχθούν κεφαλαιακές ανάγκες από τα stress tests του 2018.

Σημειώνεται ότι το 87% των συνολικών εξασφαλίσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων αφορά ακίνητα, εκ των οποίων το 50% οικιστικά και το υπόλοιπο εμπορικά και βιομηχανικά. Η συνολική αξία αυτών ανερχόταν σε 46,1 δισ. ευρώ το 2016 (κατά 6% χαμηλότερη από το 2015), σύμφωνα με την ΤτΕ.

Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, προκειμένου να διαφυλάξουν την αξία των ενεχύρων τους, το πρώτο μέτρο άμυνας των τραπεζών θα είναι να μην αφήσουν κανέναν από τους πλειστηριασμούς να καταλήξει άγονος, αγοράζοντας οι ίδιες τα ακίνητα που θα βγάλουν σε πλειστηριασμό. Ακόμη περισσότερο, θα επιδιώξουν ο πλειστηριασμός των ακινήτων να μην πάει σε δεύτερο ή τρίτο γύρο, έτσι ώστε να μη μειωθεί περαιτέρω στο 80% ή στο 60% - 65% η τιμή πρώτης εκκίνησης.

Αυτό σημαίνει ότι οι τράπεζες, εφόσον διαγνώσουν ότι δεν υπάρχει ικανοποιητικό ενδιαφέρον για τα προς πλειστηριασμό ακίνητα, θα «χτυπήσουν» οι ίδιες τα ακίνητα αυτά σε τιμές που δεν θα απαξιώνουν τις αξίες των ενεχύρων τους. Ο στόχος είναι να διατηρήσουν όσο το δυνατόν ανέπαφη τη σχέση προβλέψεων και αξίας ενεχύ- ρων που έχουν γραμμένες στα βιβλία τους για μη εξυπηρετούμενα δάνεια, έτσι ώστε, όταν έρθει η ώρα να πουλήσουν τα ακίνητα αυτά, να μη γράψουν ζημιές.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο SSM δεν αρκείται στο να μην αποβούν άκαρποι οι πλειστηριασμοί και οι τράπεζες να αγοράσουν απλώς τα ακίνητα, εμφανίζοντας ανάκτηση ενεχύρων. Το μείζον, για το οποίο έχει εμμέσως προειδοποιήσει τις τράπεζες, είναι να μπορούν να μεταπωλήσουν τα ακίνητα στις τιμές που θα τα αγοράσουν. Αυτό είναι το σημείο - κλειδί για το κατά πόσον οι τράπεζες δεν θα χρειαστούν πρόσθετα κεφάλαια ή, πολύ πιο άμεσα, πρόσθετες προβλέψεις.

Όπως εξηγούν οι τραπεζίτες, η διενέργεια των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και οι αγορές των ακινήτων κατά πλειοψηφία από τις τράπεζες θα μειώσουν μεν το σύνολο των μη εξυπηρετούμενων δανείων, θα αυξήσουν όμως το σύνολο των risk weighted assets από πλευράς παγίων.

Τα risk weighted assets είναι τα σταθμισμένα περιουσιακά στοιχεία που χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό του ελάχιστου ποσού κεφαλαίου που πρέπει να κατέχουν οι τράπεζες ώστε να μειώσουν τον κίνδυνο αφερεγγυότητας.

Έτσι, ενώ στην περίπτωση ενός δανείου οι τράπεζες πρέπει να παρακρατούν κεφάλαια ίσα με το 8% του 100% του ποσού που έχουν χορηγήσει, για τα ακίνητα πρέπει να υπολογίζουν το 8% στο 150% της αξίας των ακινήτων.

Η υποχρέωση αυτή οδηγεί σε αυξημένες ανάγκες για παρακρατούμενα κεφάλαια συνεπεία της αύξησης του όγκου των ακινήτων που θα περιέλθουν στις τράπεζες από πλειστηριασμούς και τα οποία αυτές θα πρέπει να διαχειριστούν.

Σύμφωνα με τις πληροφορίες, το σενάριο που έχουν παρουσιάσει οι τράπεζες στον SSM εκτιμά ότι οι αξίες των ενεχύρων - ακινήτων θα ανακτηθούν σε 3 - 5 χρόνια από σήμερα. Αν οι τράπεζες αναγκαστούν να πουλήσουν νωρίτερα ακίνητα από το στοκ που θα έχουν σωρεύσει κατόπιν των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, το προφανές είναι ότι θα πουλήσουν σε τιμές χαμηλότερες από αυτές της αγοράς των ακινήτων, γράφοντας ζημιές. Κατόπιν αυτού, οι τραπεζίτες επισημαίνουν ότι το κρίσιμο είναι να υπάρξει γρήγορα ανάπτυξη της οικονομίας έτσι ώστε οι τιμές των ακινήτων να ανέβουν και οι τράπεζες να καταφέρουν να πάρουν το upside των τιμών από τα επίπεδα αγοράς.

[SID:11495226]