Δυσκολίες για τον προσδιορισμό των νέων αντικειμενικών αξιών
Ποιοι παράγοντες δυσχεραίνουν το έργο των πιστοποιημένων εκτιμητών για τις αναθεωρημένες τιμές ζώνης
έντε βασικούς παράγοντες
καθιστούν δύσκολη την άσκηση προσδιορισμού των τιμών ζώνης για τις αντικειμενικές αξίες, επισημαίνει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος (επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, τέως ορκωτός εκτιμητής και πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής).
Όπως είναι γνωστό, καθορίστηκε από την πολιτεία ο τρόπος με τον οποίο θα επικαιροποιηθούν οι αντικειμενικές αξίες που εξακολουθούν σήμερα κατά κανόνα να αναφέρονται στο 2007, τη στιγμή που έχει μεσολαβήσει η οικονομική κρίση η οποία έχει φέρει… τα πάνω κάτω σε όλη την οικονομία της χώρας και φυσικά στον χώρο της αγοράς ακινήτων.
Αποφασίστηκε να χρησιμοποιηθούν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές που είναι εγγεγραμμένοι στο μητρώο του υπουργείου Οικονομικών, οι οποίοι θα εισηγηθούν τις τιμές ζώνης (τιμή ενός καινούργιου διαμερίσματος πρώτου ορόφου, με μία πρόσοψη και με εμβαδόν περί τα 75 τ.μ. ή περί τα 100 τ.μ. για μονοκατοικία). Οι εκτιμητές θα είναι τέσσερις ανά ζώνη και οι εισηγήσεις τους θα διασταυρωθούν με άλλα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του το υπουργείο, ώστε αυτό να καταλήξει στην τελική απόφαση για τις τελικές τιμές ζώνης, λαμβάνοντας ίσως υπ’ όψιν και άλλες παραμέτρους, όπως και κατά το παρελθόν.
Σύμφωνα, λοιπόν, με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, η όλη εργασία είναι πολύ δύσκολη και πολύ πιεσμένη χρονικά και οικονομικά. Οι δυσκολίες εντοπίζονται:
Στην απουσία σημαντικού αριθμού μεταβιβάσεων ακινήτων. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε κάποιες περιοχές δεν έχουν γίνει καθόλου πράξεις.
Στη μεγάλη διασπορά των τιμών, διότι άλλοι πωλούν υπό πίεση και άλλοι όχι.
Στο γεγονός ότι λόγω της κρίσης, της πτώσης αξιών, των κακών οικονομικών των νοικοκυριών και της έλλειψης δανεισμού, ουσιαστικά δεν ανεγείρονται νέες οικοδομές και επομένως δεν γίνονται τέτοιου είδους μεταβιβάσεις.
Στον ασφυκτικά πιεσμένο χρόνο που δίδεται στους εκτιμητές.
Στο ενδεχόμενο να μην εκδηλωθεί ενδιαφέρον από εκτιμητές για κάποιες περιοχές.
Όπως χαρακτηριστικά επισημαίνει, όσοι δήλωσαν ενδιαφέρον ουσιαστικά κάνουν ευγενική προσφορά στην πολιτεία, χωρίς ουσιαστικό οικονομικό όφελος.
Ακόμη, σύμφωνα με τον ίδιο, υπάρχουν και πρόσθετες δυσκολίες στον προσδιορισμό τιμών ζώνης διότι σε περιοχές όπου δεν υπάρχει ανοικοδόμηση η τιμή ζώνης θα προκύπτει μέσω τιμών παλαιότερων οικοδομών, που με τη χρήση συντελεστών αναγωγής θα οδηγούν στην τιμή ζώνης. Τούτο, όμως, ενέχει τον κίνδυνο να προκύψει τιμή ζώνης κατώτερη του σημερινού κόστους κατασκευής πλέον της αξίας οικοπέδου και κάποιου μικτού επιχειρηματικού κέρδους. Σήμερα έχουμε τιμές ζώνης της τάξεως των 700 ευρώ ανά τ.μ. όταν είναι γνωστό ότι το μόνο κόστος κατασκευής είναι της τάξης των 950 ευρώ ανά τ.μ. στο οποίο θα πρέπει να προστεθεί η αξία γης και το μικτό επιχειρηματικό κέρδος.
Κατά την άποψη, τέλος, του επιστημονικού συμβούλου της SOLUM Property Solutions, οι ζώνες πρέπει να αλλάξουν γιατί από το 1985 έως τώρα έχει διαφοροποιηθεί πλήρως η εικόνα πολλών περιοχών των πόλεων. Οι συντελεστές εμπορικότητας πρέπει να αναθεωρηθούν διότι οι παλιές εμπορικότητες δεν έχουν σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα, όπου υπάρχει απαξίωση καταστημάτων και μένουν στα αζήτητα καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες, ενώ οι συντελεστές παλαιότητας πρέπει να επεκταθούν σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου (πέραν των 25 ετών). [SID:11634244]