Νέες αντικειμενικές, ίδιος ΕΝΦΙΑ
Προς μεσοσταθμικές αυξήσεις 20%-30% στις αξίες, ώστε να μην αλλάξει ο φόρος ιδιοκτησίας
Σε προσεκτικές παρεμβάσεις στις τιμές ζώνης των ακινήτων, προκειμένου να μην υπάρξουν ή έστω να είναι οριακές οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν φέτος οι ιδιοκτήτες, προχωρά τελικά το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης. Στο πλαίσιο αυτό, το βασικό σενάριο που επεξεργάζονται για φέτος στο υπουργείο Οικονομικών προβλέπει μεσοσταθμικές αυξήσεις 20% έως και 30% στις αντικειμενικές αξίες, που θα αποτρέψουν ουσιαστικά αλλαγές στα κλιμάκια υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Με την κίνηση αυτή ουσιαστικά θα αυξηθεί μεν η τιμή ζώνης ενός ακινήτου, όμως τελικά δεν θα αλλάξει ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης του.
Ήδη, οι νέες αντικειμενικές αξίες βρίσκονται προ των πυλών. Με δεδομένη τη δέσμευση της κυβέρνησης ότι έως τις 14 Ιουνίου θα πρέπει να έχουν κατατεθεί στη Βουλή όλα τα προαπαιτούμενα και της τέταρτης αξιολόγησης, ώστε να μην υπάρξει εμπλοκή στον δρόμο της εξόδου από τα μνημόνια αλλά και στη συζήτηση για την απομείωση του χρέους, στο επόμενο δεκαήμερο θα πρέπει να δημοσιοποιηθούν οι νέες αξίες, που θα αλλάξουν το τοπίο στην κτηματαγορά. Το δεδομένο είναι πλέον ότι με τις νέες αναπροσαρμοσμένες τιμές θα υπολογιστεί ο φετινός ΕΝΦΙΑ, από τον οποίο πρέπει να βεβαιωθούν περίπου 3,2 δισ. ευρώ, ώστε να μην υπάρξουν αποκλίσεις από τον εισπρακτικό στόχο (2,65 δισ. ευρώ), γεγονός που σημαίνει ότι το οικονομικό επιτελείο πρέπει να προχωρήσει ταυτόχρονα και στην προσαρμογή των συντελεστών και στη διεύρυνση της φορολογικής βάσης του φόρου.
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι με βάση τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ από την περσινή εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ συνολικά 7.397.711 υπόχρεοι, εκ των οποίων 7.340.994 φυσικά και 56.517 νομικά πρόσωπα, πλήρωσαν: κύριο φόρο 2,6 δισ. ευρώ, συμπληρωματικό φόρο 629,8 εκατ. ευρώ,
ενώ είχαν μειώσεις ή απαλλαγές ύψους 88,9 εκατ. ευρώ.
Σε κάθε περίπτωση τα στελέχη του οικονομικού επιτελείου συνεχίζουν τις διαβουλεύσεις με τους δανειστές προκειμένου να αποφευχθούν απότομες αυξομειώσεις στις τιμές των ακινήτων που θα «σοκάρουν» την κτηματαγορά, με στόχο οι διορθώσεις στις αξίες να γίνουν, αν καταστεί δυνατόν, σταδιακά σε βάθος διετίας ή και τριετίας. Και αυτό φυσικά γιατί ουδείς στην κυβέρνηση επιθυμεί τον Αύγουστο, που θα είναι ο μήνας εξόδου από τα μνημόνια, να καταφθάνουν «φουσκωμένα» εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ στους φορολογούμενους, πολλώ δε μάλλον εάν υπάρχουν σκέψεις και για άλλες πολιτικές κινήσεις το φθινόπωρο.
«Μελετημένες» αυξήσεις
Στο πλαίσιο αυτό οι κινήσεις που κάνουν τα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών είναι καλά σχεδιασμένες και «προσεκτικές», ώστε οι όποιες ανατιμήσεις έρθουν να μην προκαλέσουν αναταράξεις εντός και εκτός κυβέρνησης. Για τον λόγο αυτό, μάλιστα, προσανατολίζονται όπως οι αλλαγές που θα γίνουν να μη δημιουργήσουν σοβαρές ανακατανομές στο φορολογικό βάρος του ΕΝΦΙΑ.
Ουσιαστικά ισχυρή πρόθεση της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών παραμένει όπως οι νέες παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ να μην επιβαρύνουν περισσότερο τους έχοντες μικρή ακίνητη περιουσία, με ό,τι αυτό συνεπάγεται φυσικά για τους έχοντες ακίνητα σε περιοχές με υψηλότερη εμπορική αξία.
Ακόμη και στην περίπτωση που στις ακριβότερες περιοχές θα υπάρξουν νέες μειώσεις, καθώς οι αντικειμενικές αξίες εξακολουθούν να είναι υψηλότερες των εμπορικών, με αποτέλεσμα να υπάρξουν δημοσιονομικές απώλειες, αυτές εξετάζεται να εξισορροπηθούν με νέα αύξηση των συντελεστών υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων, που σημαίνει πρόσθετη επιβάρυνση των ιδιοκτητών με ατομική περιουσία άνω των 200.000 ή 300.000 ευρώ.
Η κίνηση αυτή, βέβαια, απελευθερώνει και τα χέρια του οικονομικού επιτελείου ώστε να αποφευχθούν σημαντικές αυξήσεις στις «φθηνές» τιμές ζώνης και όλες να είναι «μελετημένες», ώστε ουσιαστικά να μην επηρεαστούν οι εισπράξεις από τον ΕΝΦΙΑ.
Έτσι, το βασικό σενάριο πλέον που φαίνεται ότι κερδίζει έδαφος και αναμένεται να υλοποιηθεί, προβλέπει να υπάρξουν μικρές αυξομειώσεις στις αντικειμενικές αξίες, ώστε να μην υπάρξουν αλλαγές στα κλιμάκια υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Αυτό, όμως, μπορεί να επιτευχθεί, όπως υποστηρίζουν και οι παράγοντες της κτηματαγοράς, μόνο υπό την προϋπόθεση ότι σε περιοχές π.χ. με σημερινή τιμή ζώνης 550 - 600 ευρώ/τ.μ. οι νέες αξίες θα αυξηθούν το πολύ 20% έως 30% και δεν θα ξεπεράσουν τα 750 ευρώ. Μόνο έτσι ο ΕΝΦΙΑ θα παραμείνει στα 2,8 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Από την άλλη πλευρά, σε περιοχές που σήμερα η τιμή κυμαίνεται από 750 έως 850 ευρώ, η αύξηση δεν πρέπει να ξεπεράσει το 20% ή τα 1.000 ευρώ, ώστε ο ΕΝΦΙΑ να παραμείνει ως έχει, στα 2,9 ευρώ/τ.μ.
Πρόβλημα δεν υπάρχει μόνο στις πολύ ακριβές περιοχές (Βουλιαγμένη, Ηρώδου Αττικού κ.ά.), όπου όσο και να αυξηθεί η τιμή ζώνης (άνω των 5.000 ευρώ) ο φόρος που επιβάλλεται δεν αλλάζει, καθώς παραμένει στα 13 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ενώ αν υπάρξει μείωση και είναι μικρή πάλι δεν θα μειωθεί ο ΕΝΦΙΑ.
Στόχος ουσιαστικά της κίνησης αυτής θα είναι ναι μεν η τιμή ζώνης του ακινήτου να αυξηθεί, όμως τελικά δεν θα αλλάξει ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης του.
Στο πλαίσιο των επικείμενων αλλαγών, μάλιστα, προβλέπεται ότι θα δημιουργηθεί ειδική ομάδα στο υπουργείο Οικονομικών που θα έχει ως έργο την επικαιροποίηση, όποτε απαιτείται, των αντικειμενικών αξιών.
Τι αλλάζει στην κτηματαγορά
Σε κάθε περίπτωση είναι γεγονός ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες αναμένεται να αλλάξουν το φορολογικό τοπίο, καθώς θα φέρουν αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.
Αναλυτικότερα οι φόροι που θα επηρεαστούν άμεσα είναι οι εξής:
1. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος θα ακολουθήσει τη νέα τιμή ζώνης, αφού υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
2. Ο φόρος χρησικτησίας, ο οποίος θα ακολουθήσει και αυτός τις νέες αντικειμενικές, ενώ υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
3. Ο φόρος ανταλλαγής συνένωσης οικοπέδων, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
4. Ο φόρος διανομής, ο οποίος αφορά συνένωση περιουσίας από έναν συνιδιοκτήτη ακινήτου και επιβάλλεται με συντελεστή 0,75% επί της αντικειμενικής αξίας.
5. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται σε αγοραπωλησίες ακινήτων πάνω στην αντικειμενική αξία των ακινήτων.
6. Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.
7. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, το οποίο αποδίδεται στους δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25‰ 0,35‰ (ανάλογα με τις αποφάσεις του κάθε δήμου) επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων. 8. Το τεκμαρτό εισόδημα κατοικίας. Οι νέες τιμές ζώνης θα επηρεάσουν άμεσα το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει με βάση την επιφάνεια των κατοικιών που διαμένει ο φορολογούμενος. Τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις μειώσεις «πέσουν» από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τ.μ., θα μειωθούν αντίστοιχα και τα τεκμήρια που διαμορφώνονται από την αξία της ακίνητης περιουσίας, ενώ θα αυξηθούν όπου οι αντικειμενικές θα αυξηθούν.
9. Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα, το οποίο προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%. 10. Τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων. 11. Το τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
12. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
13. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
14. Ο φόρος δωρεάς ακινήτου. 15. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
16. Πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου.
17. Τα πρόστιμα νέων αυθαιρέτων τα οποία συνδέονται επίσης με τις αντικειμενικές αξίες.
18. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας που επιβάλλεται στα ακίνητα που ανήκουν σε εξωχώριες (offshore) εταιρείες.
19. Η εισφορά σε γη και χρήμα κατά την ένταξη στο σχέδιο πόλης.
20. Ο συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας, που έχει αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ.