Οι προϋποθέσεις για μη φορολόγηση των ανείσπρακτων μισθωμάτων

Δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημα εφόσον ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει κινηθεί δικαστικά κατά του μισθωτή

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που είχαν ανείσπρακτα ενοίκια, τα οποία αφορούν την περίοδο από την 1η Ιανουαρίου έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2017, μπορούν να μη φορολογηθούν για τα συγκεκριμένα εισοδήματα που δεν εισέπραξαν και μάλιστα με συντελεστή που ξεκινά από το 15%.

Λίγο πριν εκπνεύσει, στις 26 Ιουλίου 2018, η προθεσμία για την υποβολή των φετινών φορολογικών δηλώσεων οι εν λόγω ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί αφού, με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά τους, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Τα εν λόγω εισοδήματα, μάλιστα, θα φορολογηθούν στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, σύμφωνα με το νεότερο οδηγό ερωτήσεων - απαντήσεων που δημοσιοποίησε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) για φορολογικά θέματα, προκειμένου οι φορολογούμενοι να αποφύγουν λάθη τα οποία μπορούν να τους στοιχίσουν σε χρόνο και σε χρήμα.

Επισημαίνεται ότι τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ξεχωριστό κωδικό και στο έντυπο Ε2 και στο έντυπο Ε1. Συγκεκριμένα, στο Ε2 τα ανείσπρακτα ενοίκια πρέπει να δηλωθούν στη στήλη 16 της πρώτης σελίδας, ενώ στο Ε1 πρέπει να αναγραφούν στους κωδικούς 125126 του Πίνακα 4 «Εισόδημα από ακίνητη περιουσία-Δ2» της τρίτης σελίδας του εντύπου.

Θα πρέπει, πάντως, να αναφερθεί ότι για να δηλωθούν ως ανείσπρακτα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ, πριν από την υποβολή της δήλωσης, ευκρινή φωτοαντίγραφα (φωτοτυπίες) των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί, έως και την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης.

Όσον αφορά, δε, τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να μη δηλώνονται μισθώματα που δεν εισπράττονται, σύμφωνα με το άρθρο 39, παρ. 4 του ΚΦΕ, ο εκάστοτε εκμισθωτής για τα μισθώματα που δεν έχει εισπράξει και μετά θα πρέπει προ της λήξης της προθεσμίας υποβολής της ετήσιας δήλωσής του να έχει κινηθεί δικαστικά κατά του μισθωτή, δηλαδή:

είτε να έχει εκδοθεί εις βάρος του διαταγή πληρωμής,

είτε να έχει εκδοθεί διαταγή απόδοσης του μισθίου,

είτε να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση αποβολής από το μίσθιο,

είτε να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων,

είτε να έχει ασκηθεί αγωγή αποβολής από το μίσθιο,

είτε να έχει ασκηθεί αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων.

Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι ο νόμος δεν προϋποθέτει απαραίτητα εξώσεις, ούτε καν διεξαγωγή δίκης, αφού αρκείται σε απλή άσκηση αγωγής, έστω και την τελευταία στιγμή πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης.

Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να υπογραμμιστεί ότι ο νόμος προβλέπει πως ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, προκειμένου να μη συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους.

Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτου καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση, διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα κ.λπ.). Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που έχουν έσοδα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας φορολογούνται με βάση τα κέρδη που πραγματοποιούν (άρθρο 44 του ΚΦΕ) και οι ενοικιαστές τους θεωρούνται πελάτες, ενώ παράλληλα τα ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν χαρακτηρισθούν «επισφαλείς απαιτήσεις», με ανάλογη φορολογική μεταχείριση.

Δήλωση στοιχείων ακινήτων

Είναι αξιοσημείωτο ότι τα τελευταία χρόνια της κρίσης και των μνημονίων η χρήση ενός ακινήτου έχει γίνει για αρκετούς ασύμφορη, λόγω της υψηλής φορολογίας που ισχύει στην «πηγή» αυτή. Δεν είναι τυχαία, άλλωστε, η «έκρηξη» που καταγράφεται στις αποποιήσεις κληρονομιών, γεγονός που καθιστά το κράτος το μεγαλύτερο πλέον «κληρονόμο».

Βέβαια, κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που έχει οποιαδήποτε μεταβολή στα ακίνητά του, τα οποία είχαν περιληφθεί σε δηλώσεις στοιχείων ακινήτων τα προηγούμενα έτη, είναι και φέτος υποχρεωμένο να υποβάλει την εν λόγω δήλωση Ε9.

Οι ιδιοκτήτες, μάλιστα, με βάση τον εν λόγω οδηγό της ΑΑΔΕ θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής: 1. Ποιοι είναι υπόχρεοι σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9);

Υποχρέωση για υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων έχει:

Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που έχει ακίνητα ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς και εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, όταν νέμονται ακίνητα χωρίς τη συναίνεση φορέα της Γενικής Κυβέρνησης.

2. Από πότε αναγράφονται τα ακίνητα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων;

Τα ακίνητα ή τα εμπράγματα δικαιώματα σε αυτά, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή τους, αναγράφονται στην οικεία δήλωση, από:

τον κύριο του ακινήτου, από την ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης,

τον κύριο του ακινήτου, από την ημερομηνία τελεσιδικίας της δικαστικής απόφασης καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως ή της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία,

τον υπερθεματιστή, από την ημερομηνία σύνταξης της κατακυρωτικής έκθεσης, σε περιπτώσεις πλειστηριασμού,

τους κληρονόμους ακίνητης περιουσίας και συγκεκριμένα:

από τους εκ διαθήκης κληρονόμους κατά το ποσοστό τους, εφόσον έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της δήλωσης έτους,

από τους εξ αδιαθέτου κληρονόμους κατά το ποσοστό τους, εφόσον δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της δήλωσης έτους,

από όσους έχουν αποκτήσει ακίνητο με οριστικό συμβόλαιο δωρεάς αιτία θανάτου, εφόσον ο θάνατος επήλθε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της δήλωσης έτους, τον νομέα επίδικων ακινήτων, τον εκ προσυμφώνου αγοραστή ακινήτου στις περιπτώσεις προσυμφώνου με δικαίωμα αυτοσύμβασης, με εξαίρεση τα εργολαβικά προσύμφωνα,

τους δικαιούχους ακινήτου από το Δημόσιο ή τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας ή Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή ΝΠΔΔ που έχουν παραλάβει αυτά χωρίς οριστικά παραχωρητήρια,

τον υπόχρεο γονέα, για την ακίνητη περιουσία των προστατευόμενων τέκνων του. Τέκνο το οποίο έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος υποβάλλει αυτοτελώς δήλωση στοιχείων ακινήτων,

τον κηδεμόνα, για την ακίνητη περιουσία σχολάζουσας κληρονομιάς, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται,

τον εκτελεστή διαθήκης ή τον εκκαθαριστή, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για την κληρονομιαία ακίνητη περιουσία για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται και τη διοικεί,

τον μεσεγγυούχο ακίνητης περιουσίας, για την υπό μεσεγγύηση περιουσία, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα διαρκεί η μεσεγγύηση,

τον κάτοχο ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, χωρίς τη συναίνεσή του.

3. Πότε υποβάλλεται η δήλωση στοιχείων ακινήτων;

Η δήλωση στοιχείων ακινήτων υποβάλλεται εντός 30 ημερών από την ημέρα σύστασης, απόκτησης και κάθε άλλης μεταβολής στα δικαιώματα του υπόχρεου.

4. Πότε υποβάλλεται η δήλωση στοιχείων ακινήτων σε περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής;

Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής, ο φορολογούμενος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων εντός 30 ημερών από την παρέλευση της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς (τετράμηνο για τους κατοίκους Ελλάδος και δωδεκάμηνο για τους κατοίκους εξωτερικού).

5. Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης στοιχείων ακινήτων;

Η δήλωση στοιχείων ακινήτων υποβάλλεται ατομικά από κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, στο έτος που προκύπτει υποχρέωση και μόνο ηλεκτρονικά με τους προσωπικούς του κωδικούς διαδικτυακά μέσω του ΟΠΣ - Περιουσιολογίου ακινήτων.

Ειδικά, υποβάλλονται χειρόγραφα στην αρμόδια ΔΟΥ συνοδευόμενες από τα οικεία παραστατικά:

Οι δηλώσεις των αποβιωσάντων από όλους τους κληρονόμους του ή από οποιονδήποτε εξ αυτών.

Οι δηλώσεις των νομικών προσώπων, που έχουν διακόψει τις εργασίες τους.

6. Υποβάλλεται δήλωση κάθε χρόνο;

Όχι. Η δήλωση στοιχείων ακινήτων υποβάλλεται μία φορά, στο έτος που αποκτάται ακίνητο ή δικαίωμα επ' αυτού, καθώς και όταν υπάρχει μεταβολή στην περιουσιακή κατάσταση. Δεν απαιτείται υποβολή μηδενικής δήλωσης στοιχείων ακινήτων. 7. Ποια ακίνητα γράφονται στον πίνακα 1 και ποια στον πίνακα 2 του εντύπου Ε9;

Στον πίνακα 1 αναγράφονται όλα τα κτίσματα πoυ βρίσκονται στην Ελλάδα, ανεξάρτητα αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού καθώς και τα γήπεδα εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού.

Στον πίνακα 2 αναγράφονται όλα τα γήπεδα-εκτάσεις, που είναι εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού.

8. Εάν υποβληθεί δήλωση στοιχείων ακινήτων σε ένα έτος, μέχρι ποιο έτος θα πρέπει να μεταφερθεί;

Η δήλωση στοιχείων ακινήτων που υποβάλλεται σε ένα έτος θα πρέπει να μεταφερθεί και στα επόμενα έτη μέχρι και το τρέχον έτος, προκειμένου να ενημερωθεί η περιουσιακή εικόνα για όλα τα έτη, εφόσον υφίσταται σχετική υποχρέωση. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ελέγχεται, πριν από την οριστική υποβολή, η προεπισκόπηση της περιουσιακής κατάστασης και εφόσον διαπιστώνεται ότι είναι ορθή, θα υποβάλλεται η μεταφερόμενη δήλωση.