Η «κάτοψη» των εσόδων πενταετίας στο Ελληνικό

Υψηλές προσδοκίες της Lamda Development από την επένδυση

Δεσπόζει όσον αφορά τα οικονομικά δεδομένα που έχουν περιληφθεί στο Επιχειρηματικό Σχέδιο (Επ. Σχ.) της Lamda Development για το Ελληνικό το οικιστικό κομμάτι της ανάπτυξης, συνολικού ύψους 8 δισ. ευρώ (περίπου 7 δισ. ευρώ τα έργα και 915 εκατ. το τίμημα για την απόκτηση των μετοχών της Ελληνικόν Α.Ε.), εκ των οποίων τα 2 δισ. ευρώ αφορούν την πρώτη 5ετία.

Όπως είπε ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Development, Οδυσσέας Αθανασίου, κατά τη διάρκεια της πρόσφατης γενικής συνέλευσης των μετόχων της εταιρείας, στην οποία αποφασίστηκε η αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου κατά 650 εκατ. ευρώ, με βάση το Επ. Σχ. «το έργο θα καταστεί κερδοφόρο στον 4ο χρόνο και αυτό θα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο οικιστικό κομμάτι του. Για το σύνολο της 25ετούς ανάπτυξης με βάση Επ. Σχ. το 58% των εσόδων (και περίπου το ίδιο ποσοστό αφορά και την κερδοφορία) θα προέρχεται από τις πωλήσεις σπιτιών. Είναι ένα από τα ρίσκα που μπορεί να περιγράψουμε. Το έργο θα είναι πετυχημένο οικονομικά αν απορροφηθούν περίπου 10 χιλ. κατοικίες. Αν όχι, δεν θα έχει την επιτυχία που έχουμε περιγράψει στο Επιχειρησιακό Σχέδιο».

Τα παραπάνω αφορούν το σύνολο του έργου. Για τα πρώτα 5 χρόνια κατά τα οποία θα αναπτυχθεί η παραλιακή ζώνη της έκτασης (πολυτελές ξενοδοχείο της μαρίνας, πύργος κατοικιών στη μαρίνα, Ενυδρείο, συγκρότημα κατοικιών και μικτών χρήσεων, δεύτερο παραθαλάσσιο πολυτελές ξενοδοχείο, παράκτιες οικιστικές αναπτύξεις και συγκροτήματα και εμπορικό κέντρο), το ολοκληρωμένο τουριστικό συγκρότημα με καζίνο (IRC) και το μεγάλο εμπορικό κέντρο κοντά στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης, η εικόνα είναι διαφορετική. Ωστόσο και πάλι το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων εκτιμάται ότι θα προέλθει από την πώληση κατοικιών.

Σύμφωνα πάντα με τη διοίκηση της Lamda, οι κατοικίες που προβλέπονται για την πρώτη πενταετία θα είναι περίπου 800. Θα βρίσκονται στο παραλιακό τμήμα της έκτασης και θα είναι οι ακριβότερες. Ο κ. Αθανασίου εξήγησε ειδικότερα ότι «στην πρώτη πενταετία το οικιστικό κομμάτι είναι μικρό και αφορά τα πιο "ασφαλή" προς πώληση σπίτια, αυτά στην παραλιακή, για τα οποία ήδη καταγράφεται ζήτηση. Υπάρχει έντονο ενδιαφέρον από το εξωτερικό από Έλληνες και ξένους, ενδιαφέρον που σχετίζεται με τη χρυσή βίζα κ.λπ.».

Τα έσοδα, λοιπόν, από την πώληση των πολυτελών κατοικιών τα πρώτα πέντε χρόνια (και περίπου το ίδιο ισχύει και για την κερδοφορία) εκτιμάται ότι θα αποτελούν το 43% των συνολικών. Ένα επίσης σημαντικό τμήμα των εσόδων, 35%, θα είναι από τα δύο εμπορικά κέντρα (ένα στο βόρειο τμήμα στη Βουλιαγμένης και ένα μικρότερο στην παραλία), τομέα που γνωρίζει καλύτερα η Lamda, 5% από λειτουργικά έσοδα, 3% από διάθεση γης και το 10% από το Ολοκληρωμένο Τουριστικό Συγκρότημα με καζίνο (IRC).

Για το IRC όπως είναι γνωστό υπάρχει σε εξέλιξη διαγωνισμός, στον οποίο έχουν καταθέσει δεσμευτικές προσφορές δύο αμερικανικές εταιρείες. Ο ανάδοχος σε αυτό τον διαγωνισμό που θα υλοποιήσει το IRC θα καταβάλλει στη Lamda ετήσιο μίσθωμα, για το οποίο οι πληροφορίες αναφέρουν ότι θα είναι ετησίως το 5% επί των ακαθάριστων εσόδων και μίνιμουμ 15 εκατ. ευρώ.

Εκτιμήσεις επί τιμών

Η διοίκηση της Lamda δεν απέκλεισε, εφόσον υπάρξει ενδιαφέρον, ορισμένα από τα οικιστικά τμήματα που έχουν σχεδιαστεί για τις επόμενες πενταετίες να γίνουν νωρίτερα και έχουν ενδιαφέρον οι εκτιμήσεις της όσον αφορά τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο που δύναται να πουλήσει. Ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας είπε ότι οι εκτιμήσεις του Επ. Σχ. για τα έσοδα από τις πωλήσεις κατοικιών, εκτός αυτών στην παραλιακή, δηλαδή για περίπου 9 χιλ. σπίτια (ή περίπου 1 εκατ. τ.μ.) βασίζονται στην παραδοχή ότι θα πουληθούν σε ένα εύρος τιμής 3.500 ευρώ - 4.000 ευρώ ανά τ.μ., προσθέτοντας: «Όπως γίνεται φανερό, μια διαφορά στην τιμή ανά τ.μ. 500 ευρώ για το 1 εκατ. περίπου τ.μ. (εκτός παραλιακής πάντα) είναι 500 εκατ. ευρώ... Αυτές είναι οι υποθέσεις στο Επ. Σχ. και ο καθένας μπορεί να κρίνει αν είναι επιθετικές ή όχι».

Σημειώνεται ότι το Επ. Σχ. της Lamda, στοιχεία του οποίου ανέφερε η διοίκηση στη γενική συνέλευση, έχει καταρτιστεί το 2013 για τις ανάγκες της συμμετοχής της εταιρείας στον διαγωνισμό για το Ελληνικό που έγινε το 2014.

Ο κ. Αθανασίου ανέφερε επίσης: «Στην 25ετία πρέπει να πουλάμε περίπου 500 σπίτια κάθε χρόνο για να πάει καλά το έργο. Εγώ αν με ρωτήσετε θα σας έλεγα ότι θα πάει πολύ πιο γρήγορα. Υπάρχει ζήτηση. Η απορρόφηση των κατοικιών πιστεύω θα είναι πολύ πιο γρήγορη».

Εμπορικά κέντρα

Το μεγάλο εμπορικό κέντρο θα κατασκευαστεί κοντά στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης και θα έχει μισθώσιμη επιφάνεια 72.000 τ.μ. (20% μεγαλύτερο σε έκταση σε σχέση με το The Mall Athens), ενώ το δεύτερο, μικρότερου μεγέθους, στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά. Για το μεγάλο εμπορικό κέντρο, το επιχειρηματικό σχέδιο προβλέπει μίσθωση με 37 ευρώ ανά τ.μ. (στο Mall είναι 38,4 ευρώ ανά τ.μ.) και μέση δαπάνη 25 ευρώ ανά επισκέπτη όταν στο Mall είναι 21 ευρώ.

Αναφορικά με την πορεία της εξέλιξης των πωλήσεων των εμπορικών κέντρων, με δεδομένο ότι παράλληλα αναπτύσσονται οι online πωλήσεις, η διοίκηση της Lamda επικαλέστηκε το γεγονός ότι η Ελλάδα ακόμα δεν έχει πολλά μεγάλα εμπορικά κέντρα. Κατά μέσο όρο στην Ευρώπη αντιστοιχούν 300 τ.μ. εμπορικών κέντρων ανά 1.000 κατοίκους, όταν στην Ελλάδα αντιστοιχούν 60 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους.

Όπως είπε μιλώντας στους μετόχους ο κ. Αθανασίου, «με βάση εκτιμήσεις όταν οι ηλεκτρονικές πωλήσεις ενδυναμωθούν στην Ελλάδα για κάθε ευρώ που θα χάνεται από ένα μαγαζί που θα κλείνει, πιθανώς τα 0,70 λεπτά θα πηγαίνουν στην online κατανάλωση και ένα ποσοστό θα πηγαίνει σε μεγάλους φυσικούς χώρους, συνήθως στα μεγάλα εμπορικά κέντρα, ειδικά όταν έχεις προσθέσει σε αυτά το στοιχείο της ψυχαγωγίας και το στοιχείο ο καταναλωτής να ζει μια εμπειρία. Αυτό το έχουμε κάνει βάζοντας στα εμπορικά μας κέντρα σινεμά και άλλους χώρους ψυχαγωγίας και αυτό προφανώς κάνουμε και με την επέκταση του Golden Hall».