2.128 ακίνητα «αλλάζουν» τη βιομηχανία
Στο σφυρί βιομηχανικά κτήρια 1,2 δισ. ευρώ «κόκκινων» δανειοληπτών - Έρευνα της Arbitrage Real Estate
Tα 2.128 βιομηχανικά - αποθηκευτικά ακίνητα, αξίας περίπου 1,2 δισ. ευρώ, προς πώληση το επόμενο διάστημα από τους φορείς που έχουν αναλάβει ή θα αναλάβουν NPLs των συστημικών τραπεζών (ακίνητα συνδεδεμένα με κόκκινα δάνεια) δύναται να αλλάξουν τον βιομηχανικό χάρτη της χώρας, συμπεριλαμβανομένου και των logistics και να υποστηρίξουν περαιτέρω επενδύσεις.
Όπως εκτιμάται με βάση τα στοιχεία μελέτης της Arbitrage Real Estate (εταιρεία παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών) εφόσον ξεπεραστεί η κρίση υγείας, παρουσιάζεται η ευκαιρία για τους επενδυτές να αγοράσουν βιομηχανικά ακίνητα και αποθήκες σε σχετικά καλές τοποθεσίες και τιμές από τα NPLs με δυνατότητα μετατροπής σε σύγχρονες εγκαταστάσεις, ενώ είναι προφανές ότι η κινητικότητα που θα υπάρξει θα έχει ως συνέπεια αύξηση στις τιμές των ακινήτων αυτών τα επόμενα 23 χρόνια. Σημειώνεται ότι με βάση τα τελευταία στοιχεία οι αποδόσεις στους αποθηκευτικούς χώρους κινούνται στην περιοχή του 8,5% και 8,75%, ενώ 4,8 ευρώ ανά τ.μ. θεωρείται ένα προνομιακό μίσθωμα για ένα καλό ακίνητο.
Μειωμένες τιμές
Σύμφωνα με τον Γιάννη Ορφανό, συνιδρυτή της Arbitrage Real Estate, «η ενεργή διαχείριση των κόκκινων δανείων μέσα από την πώλησή τους σε διεθνή χρηματοοικονομικά κεφάλαια αποτελεί ευκαιρία για τα ανενεργά και παλιά βιομηχανικά και αποθηκευτικά ενυπόθηκα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης και
της γης που επιτρέπει τη σχετική ανάπτυξη. Παρά την εταιρική φύση των χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων που έχουν ήδη πουληθεί (Amoeba. Jupiter, Kairos, Symbol) ή πρόσφατα διατέθηκαν στην αγορά και βρίσκονται σε φάση τελικής διαπραγμάτευσης (Neptune, Icon), τα περισσότερα από τα εξασφαλισμένα περιουσιακά στοιχεία ήταν οικόπεδα ή κατοικίες ( πάνω από 60% συνολικά). Όμως, παρά τον κάπως περιορισμένο αριθμό τους (λιγότερο από 10% του συνόλου), μεγάλο μέρος της αξίας, πάνω από 1,2 δισ. περίπου, έγκειται σε ενυπόθηκα βιομηχανικά και αποθηκευτικά ακίνητα (μεγαλύτερο από 25% της συνολικής αξίας των εξασφαλίσεων στα χαρτοφυλάκια αυτά). Δεδομένης της έλλειψης ποιότητας σε βιομηχανικά και αποθηκευτικά ακίνητα, αλλά και της ανάγκης της χώρας να στραφεί και σε άλλους κλάδους πέρα από τον τουρισμό και γενικότερα των υπηρεσιών φιλοξενίας, παρουσιάζεται μια ευκαιρία να αγοραστούν βιομηχανικά ακίνητα και αποθήκες σε καλές τοποθεσίες με σχετικά μειωμένες τιμές για να γίνουν, το πιο σημαντικό ίσως, επενδύσεις μετατροπής τους, όπου συμφέρει τεχνοοικονομικά, σε εκσυγχρονισμένες εγκαταστάσεις. Η προστιθέμενη αξία θα μπορούσε να δοθεί μέ
σω επενδύσεων αναβάθμισης σε πιο σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους ή για βιομηχανική παραγωγή, ιδιαίτερα για τα ακίνητα που βρίσκονται σε ΒΙΠΕ ή σε στρατηγικά σημασία κοντά σε υποδομές μεταφορών και διαμετακόμισης».
Μεγάλες ευκαιρίες
Όπως επίσης επισημαίνει ο κ. Ορφανός «η πανδημία κατέδειξε πρωταρχικά την ανάγκη για περισσότερα αποθέματα βασικών αγαθών και αναγκαίων προϊόντων και κατά δεύτερον για τεχνολογικά σύγχρονες και ευέλικτες κεντρικές αποθήκες, ώστε οι αλυσίδες εφοδιασμού να ενισχύσουν την αποτελεσματικότητά τους έναντι της μαζικής ζήτησης και επίσης της ενισχυμένης υιοθέτησης του e-commerce. Η υγειονομική κρίση ανέδειξε όμως και δύο μεγάλες ευκαιρίες. Η πρώτη αφορά τον κλάδο βασικών αγαθών και αναγκαίων προϊόντων - εξαρτημάτων, ο οποίος θα χρειαστεί να αναπροσαρμόσει τη στρατηγική του και να αναπτύξει νέα μοντέλα λειτουργίας που θα ανταποκρίνονται σε κρίσεις, όπως αυτή που βιώσαμε. Θα χρειαστεί σίγουρα περισσότερη εσωτερική βιομηχανική παραγωγή και on-sourcing προϊόντων που να καλύπτουν μια κρίσιμη μάζα από παραγγελίες της εσωτερικής αγοράς. Η δεύτερη ευκαι
ρία αφορά τις εταιρείες του κλάδου των logistics και της χονδρικής στη νέα πραγματικότητα του ηλεκτρονικού εμπορίου. Η μετεξέλιξη αυτή θεωρούμε ότι θα έχει θετικό πρόσημο στην επαναλειτουργία παλιών αποθηκευτικών κτηρίων αλλά και ανενεργών κτηρίων υπεραγορών ή παλιών αντιπροσωπειών που βρίσκονται κοντά στον αστικό ιστό και στην αναβάθμισή τους σε τεχνολογικά άρτια κέντρα διανομής. Στα θετικά των ακινήτων αυτών είναι ότι στην πλειονότητά τους διαθέτουν χώρους στάθμευσης με δυνατότητα εγκατάστασης υποδομών φόρτισης ενός εταιρικού στόλου ηλεκτροκίνητων οχημάτων μεταφορών. Μια αναγκαία υποδομή για ένα σύγχρονο και περιβαλλοντικά πιστοποιημένο κέντρο διανομής και μεταφοράς προϊόντων εντός του αστικού ιστού».
Κεντρικός σχεδιασμός
«Με αφορμή την πανδημία αλλά και το απόθεμα βιομηχανικών και αποθηκευτικών ακινήτων που θα προωθηθούν στην αγορά από τα διεθνή κεφάλαια που αγόρασαν ή θα αγοράσουν μη εξυπηρετούμενα επιχειρηματικά δάνεια» -καταλήγει το στέλεχος της Arbitrage Real Estate- «είναι ευκαιρία να γίνει ένας κεντρικός σχεδιασμός και υλοποίηση μιας φορολογικά απο
δοτικής πολιτικής για να δοθούν κίνητρα ενίσχυσης, διαφοροποίησης και περαιτέρω ανάπτυξης της εγχώριας βιομηχανίας και εφοδιαστικής αλυσίδας μέσω της επαναχρησιμοποίησης των συγκεκριμένων και πολλές φορές απαξιωμένων ενυπόθηκων κτηρίων. Οι επενδύσεις αυτές θα μπορούσαν πιθανώς να συνδυαστούν με εταιρικές δομές τύπου ΑΕΕΑΠ στη λογική Industrial REIT, ως μια συμπληρωματική στρατηγική για τη βελτιστοποίηση των καθαρών αποδόσεων του κεφαλαίου. Σε κάθε περίπτωση, θα χρειαστεί επαγγελματική και θεσμική διαχείριση των βιομηχανικών και αποθηκευτικών ενυπόθηκων ακινήτων που θα προκύψουν από την ενεργή διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δάνειων. Η διαχείριση αυτή θα διαδραματίσει σημαντικό ρόλο για τη στοχευμένη αναβάθμιση, την κατάλληλη εκμίσθωση και τη δραστήρια διατήρηση των καλύτερων σχετικών κτηριακών εγκαταστάσεων για μια πρόσφορη περίοδο, ώστε να αποφευχθεί η πώλησή τους εντός πολύ σύντομου χρονικού διαστήματος σε απαξιωμένες τιμές».
Με βάση επίσης τη μελέτη της Arbitrage Real Estate «η Αγορά Αποθηκευτικών και Βιομηχανικών Χώρων», την οποία εκπόνησε ο Κ. Μαρκογιαννάκης (MRICS Director, Head of Valuation, Research & Advisory), η πανδημία θα επισπεύσει σειρά αλλαγών που είχαν αρχίσει να αναδύονται στον κλάδο της εφοδιαστικής αλυσίδας και στην Ελλάδα. Εκ των πραγμάτων θα δημιουργηθούν νέα μοντέλα, τόσο στην εφοδιαστική αλυσίδα όσο και στο κομμάτι των προμηθειών και της παροχής υπηρεσιών.
Δραστηριότητα έως Μάρτιο 2020
Αγορές - Πωλήσεις: Το ενδιαφέρον για απόκτηση αποθηκευτικών χώρων εντός και δίπλα της Αττικής προερχόταν κυρίως από ελληνικές ΑΕΕΑΠ και λοιπούς εγχώριους θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές. Ενδιαφέρον υπήρξε από παραδοσιακές επιχειρήσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας. Στη Θεσσαλονίκη το αγοραστικό ενδιαφέρον προερχόταν κυρίως από τοπικές επιχειρήσεις εισαγωγών και χονδρικού εμπορίου.
Μισθώσεις: Η πιο πρόσφατη δραστηριότητα καταγράφηκε από μισθωτές που σχετίζονται με ιατρικές υπηρεσίες, φαρμακευτικά και αναλώσιμα προϊόντα υγείας, καθώς και διανομείς οικιακών αγαθών. Επίσης, μισθωτικό ενδιαφέρον προήλθε από παραδοσιακούς παρόχους υπηρεσιών 3PL (ολοκληρωμένες υπηρεσίες logistics) ακολουθούμενοι από τις υπεραγορές, τις εταιρείες ηλεκτρικών συσκευών και τις επιχειρήσεις εμπορίας οικοδομικών υλικών.
Κύριοι χρήστες και μισθωτές: Μέχρι τις αρχές του 2020, το 25% του διαθέσιμου αποθέματος καταλαμβάνουν επιχειρήσεις καταναλωτικών προϊόντων, ενώ ακολουθούσαν οι επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών-μεταφορών και 3PL (24%) και οι εταιρείες λιανικού εμπορίου (11%). Επιχειρήσεις που σχετίζονται με τη ναυτιλία και τις λιμενικές υπηρεσίες καταλαμβάνουν το 5% των αποθηκευτικών χώρων, εταιρείες στον χώρο της ενέργειας και των καυσίμων (πετρελαίου, φυσικού αερίου) το 4% και οι εταιρείες τηλεπικοινωνιών και τεχνολογίας ακολουθούσαν πολύ κοντά με 3%, οι τομείς ορυκτών και μετάλλων, χημικών και φαρμακευτικών προϊόντων με 2% και οι εταιρείες αγροτικών προϊόντων με 1%.