Τιμές-φωτιά στα νεόδμητα ακίνητα το 2023

Βρίσκονται σε απόσταση αναπνοής από τα ιστορικά υψηλά που είχαν καταγράψει το 2007

Σε απόσταση αναπνοής από τα ιστορικά υψηλά επίπεδα του 2007 βρέθηκαν στο τέλος του 2023 οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων, ύστερα από ένα τετραετές «ράλι», που έφερε άνοδο της τάξεως του 41%, με αποτέλεσμα την περαιτέρω όξυνση του στεγαστικού προβλήματος της χώρας. ΜΕ ΤΗ ΖΗΤΗΣΗ για ακίνητα να ξεπερνά την προσφορά, με τις τιμές των δομικών υλικών να «τρέχουν» με ρυθμό διπλάσιο του δείκτη τιμών καταναλωτή, αλλά και με το «εισαγόμενο» ενδιαφέρον για επενδύσεις ειδικά σε νεόδμητα ακίνητα να παραμένει πολύ έντονο, η κατάρριψη νέου ιστορικού υψηλού στις τιμές των ακινήτων θεωρείται θέμα χρόνου. Βέβαια, όσο ταχύτερα ανεβαίνουν οι τιμές των ακινήτων, τόσο οξύτερο γίνεται το κοινωνικό πρόβλημα της στέγασης. Όλοι οι σχετικοί δείκτες επιδεινώνονται για τα ελληνικά νοικοκυριά, κάτι που υποχρεώνει και την κυβέρνηση να βρίσκεται σε συνεχή αναζήτηση λύσεων, οι οποίες όμως στο σύνολό τους έχουν πολύ μεγάλο δημοσιονομικό κόστος, πέραν του ότι απαιτούν πολύ χρόνο για να υλοποιηθούν. Ποιοι είναι αυτοί οι δείκτες:

Η αναλογία μισθών - τιμών ακινήτων, η οποία επιδεινώνεται συνεχώς την τελευταία 4ετία. Από το 2020 μέχρι σήμερα, ο μέσος μισθός έχει αυξηθεί κατά 19% με βάση τα επίσημα στοιχεία από το σύστημα «Εργάνη». Από τα 1.050 ευρώ που ήταν ο μέσος μισθός το 2020, έφτασε στα 1.250 ευρώ στο τέλος του 2023. Στο ίδιο διάστημα όμως οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν από 35% έως 40%, ανάλογα με την ηλικία του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι απαιτείται «δέσμευση» εισοδήματος για πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα προκειμένου να καλυφθεί η ανάγκη της στέγασης.

Η τάση να «σπάνε» τα νοικοκυριά συνεχίζεται με αμείωτο ρυθμό. Αυτό σημαίνει ότι η χώρα μετράει μεγαλύτερο αριθμό νοικοκυριών παρά τη μείωση του πληθυσμού, κάτι που αποδίδεται στην επιλογή ολοένα και περισσότερων να ζουν μόνοι τους. Εκτιμάται ότι τουλάχιστον το ένα στα τρία νοικοκυριά είναι πλέον μονομελές, κάτι που προκύπτει και από την απογραφή του πληθυσμού, όπως επίσης και από τις φορολογικές δηλώσεις.

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί πάνω από 2,5 μονάδες, καθιστώντας ακόμη πιο δυσχερή την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης με δάνειο. Ο συνδυασμός της αύξησης του κόστους του χρήματος και της αύξησης των τιμών των ακινήτων εκτοξεύει το τελικό κόστος για τον υποψήφιο αγοραστή, με αποτέλεσμα η αποπληρωμή της επένδυσης να ξεπερνά πλέον και τα 30 χρόνια, ακόμη και αν ο αγοραστής καταβάλλει το 40% του ετήσιου εισοδήματός του.

Για πρώτη φορά εδώ και δεκαετίες καταγράφεται πτώση στα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα. Τα υψηλά ποσοστά ιδιόκτητης στέγης ήταν ανέκαθεν ένα «όπλο» για τη διασφάλιση του οικογενειακού εισοδήματος. Τώρα, αυτό το πλεονέκτημα φαίνεται να εξασθενεί. Η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει υψηλότερα ποσοστά σε σχέση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, όμως ειδικά τα τελευταία 3-4 χρόνια είναι σε εξέλιξη μια διαδικασία «σύγκλισης».

Αλυσιδωτές επιπτώσεις

Οι επιπτώσεις από το συνεχιζόμενο ράλι στις τιμές των ακινήτων είναι αλυσιδωτές. Η όξυνση του στεγαστικού προβλήματος είναι η μία διάσταση. Ωστόσο, ανακύπτουν και άλλα θέματα: Γίνεται ακόμη μεγαλύτερη η ανάγκη να αναζητηθούν δημοσιονομικοί πόροι για τη χρηματοδότηση μέτρων που θα περιορίσουν την έκταση του προβλήματος. Από την άλλη, αύξηση των εμπορικών αξιών σημαίνει και «πίεση» για νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Ήδη, έχουν συμπληρωθεί τρία χρόνια από την τελευταία αναπροσαρμογή και το γεγονός ότι σε αυτό το διάστημα οι εμπορικές τιμές ανέβηκαν ακόμη και κατά 40% δημιουργεί το εύλογο ερώτημα αν (και πότε) το υπουργείο Οικονομικών θα προχωρήσει στην αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, συνδυάζοντας ενδεχομένως την όποια αλλαγή και με αναπροσαρμογή των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.

Τη μεγαλύτερη αύξηση στη χώρα, 14,6%, εμφάνισαν το 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη.