工廈活化酒店舊區新轉機

香港政府早前推出活化工廈措施,旨在提供更多樓面作合適的用途,以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要。據業內人士指出,在工廈的活化過程中,以酒店的申請手續最為繁複。不過,九龍灣的君立酒店早前正式開幕,大家或可從中窺見活化當中的艱辛過程。

Capital (HK) - - Special Report特別報告 - 撰文 徐善雯 | 攝影 鄺銘漢

根據政府的活化計劃,自2010 年4月1 日起,大業主可以申請翻新15年樓齡以上的工廈變成商業用途。至

2015 年 10 月底,在此政策措施下,地政總署共接獲 153宗整幢改裝舊工業大廈的特別豁免書申請,並已批出其中 97 宗申請,位於九龍灣的君立酒店便是其中一員。在獲批的個案中,主要的擬議新用途包括酒店、辦公室、食肆,以及商店及服務行業,其中25宗可容許作「康體文娛場所」用途。

50 至 60年代是香港工業發展最蓬勃的時候,及至70年代達到頂峰,當時觀塘、荃灣、長沙灣這些地區工廈林立,主要的輕工業包括製衣、玩具及鐘錶等。到了80年代,香港經濟轉型,廠商北移,工業開始式微,很多工廈的用途改變,甚至逐漸空置出來。有見及此,政府推出活化工廈措施,以配合香港的社會及經濟需要。

九龍灣首家工廈活化酒店

事實上,工業當道之時,孕育出很多本土品牌,其中「駱駝牌」便是一個廣為 人知的品牌。當年品牌生意不斷,需要大量生產,因此要擴充廠房,最後選址搬遷到九龍灣。現在,走過九龍灣宏光道,還會看見一幢色彩亮麗的大廈,大廈外型與一般工廠沒有太大分別,但以珊瑚藍色建築外牆為主色,讓人有耳目一新的感覺,這便是活化成君立酒店( Camlux)的原來工廠大廈。君立酒店現址前身是建於80 年代的「新駱駝大廈」,目前是九龍灣唯一的一家酒店,也是全香港首幢以單一本土品牌工廠大廈而活化出來的酒店。將工廠大廈活化成酒店其實有很多限制,要經過重重難關才能變身成現在的君立酒店。據了解,工廈業主在 2011年時開始有活化整幢工廈這個構思。2102年,業主決定將工廠大廈向政府申請進行各項活化工程成為酒店,從入紙申請到 2014年頭完成工廠的搬遷,才開始正式施工至完成,先後花了五年多的時間。君立酒店於今年 5 月正式投入服務。由於工廠大廈於八十年代建成,而且樓宇結構與一般酒店不同,因此在活化過程中,各項審批也來得更仔細謹慎。君立酒店的前身為單一品牌的工廠 大廈,當年「駱駝牌」因應行業所需的元素而建設,因此整幢工廈的室內設計是為品牌「度身訂做」,例如有些位置要預留出來放置大型生產機器;有些則是興建後才將單位出租或銷售給客戶,所以整體結構上有很大分別。

由專業團隊操刀

君立酒店由 T.S. Chu建築公司承接建造,並由APAC Workshop 負責室內設計,酒店設計巧妙融入舊香港的工業風格元素,帶領酒店賓客回溯屬於香港的工業歷史,回顧上一代的輝煌工業成就。為了達到環保效果,在設計室內圖則時,設計師以原來的圖則來設計,盡量減少清拆室內原有的物料,因為業主希望酒店盡量保留工廠大廈最原汁原味的風貌。建築物原有佔地 1.56 萬平方呎,屬於「其他指定(商貿)」用途,現為7層高,總樓面面積達 10.5 萬平方呎。

「基於此活化項目中,管理團隊視原有結構的局限及限制為設計特點,運用房間規劃及視覺藝術,為賓客創造有趣的空間體驗。不同於全新項目,我們意謂的蛻變,絕非裝潢表面,而是轉變工業建築為酒店物業,這是活化過程中面對的艱巨挑戰,最終獲得的成果。」君立酒店總經理王漢強解釋。

活化過程困難重重

王漢強表示,將工廈活化成酒店時團隊遇到不少困難,甚至比重新興建一幢新酒店還要難,因為興建一幢新酒店沒有太多拘束需要顧慮。然而在改建過程中,涉及很多條例,如原本的圖則設計、工廈外型是不可更改的,樓宇結構、消防條例及政府條例亦有不少限制,很多地方需要注意,而且還要保留其中的特色。所以設計團隊也下了不少功夫。

再有是工廈當時是建在香港啟德國際機場附近,因此有高度限制,品牌為了節省地方,在興建時便以橫向的方式發展,設計時盡量使用無樑板結構,這方面頗費功夫,及後也增加了改建的難度。因為少支柱的關係,改建時不能夠清拆牆板,因那些都是用來支撐整幢大廈的力牆,如要清拆,整幢樓宇結構也可能出現問題。

王漢強表示:「過去幾年,香港發生鉛水事年、工廈大火、城市大學天花下塌等問題;使我們意識到在改建時更要 注意這些安全問題。例如將整幢大廈的喉管換掉、還找來結構工程師跟進工程,這些我們的團隊也不敢怠慢,令我們每一步也更謹慎。」

在安裝消防系統問題上,由於工廈的設計與酒店完全不同,固此消防設備亦有很大分別,如每一間客房要安裝煙霧感應器、自然灑水系統及消防喉轆的消防裝置規定等,在改建時需要重新訂製消防系統,以符合消防條例,確保住客的安全。在裝潢上,走廊的闊度、逃生照明系統、裝潢物料也要依照消防條例規定,不能出錯,否則便領不到相關的牌照。

另外,加壓梯是酒店另一項重要投資。香港較早前發生過一宗嚴重的工廈火災,因此酒店更加提高了安全意識。加壓梯是提供梯間加壓,從而做到防煙性能的功效。單在這個項目,酒店方面就花費了 700多萬港元,為的是住客的安全。王漢強指:「當時我們的壓力也很大,因為只要出現絲毫差錯,也不能通過嚴謹的消防條例。」

增加休憩空間

也許大家都很難想像工廈內會出現一個寧靜的室外空間,但在改建時,設 計團隊在酒店範圍內,果真將原有的空 間變成了舒適的花園。王漢強表示:「3 及4 樓以前是吹玻璃的地區,在興建酒店時,我們已把相關的設備拆走,現在變成了花園,讓住客提供多一點戶外的空間及休憩地方,而且花園更可看眺望到港島東的優美景色。」

至於光井則是舊有工業大廈的一個重要設計,設計師將原有的光井擴大,然後再多加一個光井,讓酒店有更好的採光效果。為保留廠廈前身的天井結構,建築師特地配合原有採光天井位置,擴展了兩個寬敞的精緻庭院,增強採光;和煦陽光漫滲酒店房間及庭廊,舒服自然,也是君立酒店最大的特色。

香港地少人多,人口密度是世界上數一數二的,所以一般的酒店房都不會太寬敞。然而由於君立酒店是由工廈活化而成,所以才會樓底高、間隔寬敞。

酒店的房間有不同面積,面積由 22 至32 平方米不等,房間建築設計空間感十足,這是一個很大的賣點。有別於其他酒店,就算走進同一等級的房間,深度、闊度和高度也稍有不同,因所有間格是因應原有的圖則來設計。

事實上,在酒店內很容易會看到從前工廈的影子。就如底層有一條通向九龍灣國際貿中心出口的通道,並且保留原有的牆身,一路從這條廊道走過去,仿如一條時光隧道,可看到工廠昔日的痕跡;在廊道的盡頭,酒店更展出「新駱駝大廈」原有的樓則。

保留歷史見證

至於酒店大堂內的設計特色,包括牆壁上飾有以保溫壺的不 鋼素材所創作的三幅壁畫:最左一幅以海藍色及金色的不銹鋼拼出「First Hotel in K Bay」(九龍灣首間酒店)的英文字樣。置中一幅,由同樣的材質組成駱駝商標,彰顯建築及品牌歷史,表述駱駝牌廠廈與時並進, 改建成為九龍灣首家酒店的喜悅。第三幅則為世界地圖,圖上以藍色標示駱駝牌於過去 75年間的全球分銷點,無分國界,溫暖多國人心,是香港製造的驕傲。而紅色標示則為香港位置,誠意地向品牌發跡的原點致敬,銘記根在香港。

大堂接待處背靠的牆壁,特地選用工廠使用的磚紅色耐火磚砌而成,而櫃桌則飾以 100個整齊排列的保溫壺玻璃內膽,帶著時代感之餘亦不忘印記傳統。在酒店大堂也能找到採用保溫壺的原材料,如銅製不銹鋼及彩色塑膠等點綴的地板,讓旅客於每一細節均可感到酒店源起及香港情懷。

酒店內裝飾以別具時代印記的裝飾,包括電梯旁以暖水壺原材料創作而成的黃銅燈具,客房內則由暖水壺外殼創作而成的燈罩,時尚精緻,別出心裁。此外,不銹鋼掛衣架、別具工業風視覺藝術圖案的地毯、用色搶眼的暖水壺設計草圖等,種種設計細節處處均記述香港工業的輝煌歷史,待賓客逐一發掘。

區內配套設施

除了設計及工程上的問題,酒店的配套設施也是一個考驗,因為多數工廈設置在舊區,交通設施比較缺乏。慶幸的是,自政府宣佈計劃將九龍東發展成香港第二核心商業區後,九龍灣發展快速,在幾年間已展現全新面貌。王漢強對該區前景充滿信心,他表示:「於短短數年,區內基礎設施完備,甲級寫字樓林立。酒店能為該區發展貢獻與有榮焉,況且我們更是全新商業發展區的首家酒店。」

君立酒店總經理王漢強。賓客可於酒店大堂的多用途空間及藝展場地「Camart」,透過攝影作品及的產品展覽,與香港共生的駱駝牌暖水壺歷史。光井是舊有工業大廈的一個重要設計,設計師將原有的光井擴大,讓酒店有更好的採光效果客房內由暖水壺外殼創作而成的燈罩,時尚精緻,別出心裁。在酒店內就底層有一條通向九龍灣國際貿中心出口的通道,保留了原有的牆身,展出「新駱駝大廈」原有的樓則。

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