讓市場解決樓市方是正道
4,000 10 11吳鴻生、南華證券研究部、本刊編輯部
政府興建公營房屋讓低下階層有屋可住，以解決她們的住屋需求，勉強算得上是社會福利的安全網，合乎仁義。但長遠來說，中國人始終喜歡「磚頭」，甚至是有樓才能結婚。因此，政府推出措施協助市民買樓上車，方向是對的。
徵印花稅無阻樓價上升
可是，政府自 2010 年起不斷推出針對樓市的辣招，先在2010 年 11 月推出額外印花稅（ SSD），然後是 2012 年10月的加強版額外印花稅（ SSD2）及買家印花稅（ BSD）。到了 2013 年 2 月，政府又推出雙倍印花稅（ DSD）及打擊非住宅物業摸貨。在2016 年 11 月，政府 把印花稅提高至15%。凡此種種，其實都是政府向投資者或用家的物業打稅，取得資源後再補貼興建公營房屋，是資源重新分配的一種。
不過，面對供應不足的局面，重新分配資源似乎未能將問題解決。前任特首以行政手段和稅收去作調控，試圖增加買家的負擔去控制需求。奈何，由於香港人口持續增長，令剛性需求上升，結果令樓價在過去數年越升越高，中原城市指數由 2010 年時不足 80 點，升至現時的 154.31 點，換言之，香港樓價在 7年間接近翻了一番！政府原本的「寓禁於徵」策略，最後竟變成推高樓價的幫凶，大大增加了香港人買樓的難度，是為不仁。
特首林鄭月娥在 月 日發布她上任後首份《施政報告》，當中花了不少篇幅在房屋環節上，其中較受社會關注的包括建議把「綠表置居計劃」（綠置居）恆常化，更多取代出租公屋，預計2018年底在沙田和火炭有 個新公屋單位轉為綠置居：以及建議將房委會的「白居二」恆常化，讓合資格的白表人士也可購置未補價單位。另外是推出「港人首置上車盤」，定位在居屋上，讓符合條件的合資格人士購買，包括香港居民、單人收入上限3.4萬港元，二人或以上家庭不超過6.8萬港元等。
林鄭月娥早前指出，現時的辣招己經很辣，但暫未擬減辣。她同時又表示，聽到有意見反映，指樓換樓的 6 個月退稅寬限期不足夠，而上任後有研究過有關條例，她認為有空間將樓換樓退稅期增至 9 個月。雖然此舉只能輕微抒緩辣招的影響，但方向絕對正確，原因是以政策去控制需求的方法，過去數年的樓市升幅已反映出這個方法不行。因此，政府應盡快解除所有辣招，讓市場回歸正常才是王道。政府未能「對症下藥」的結果，是一邊將市場扭曲，一邊增加庫房收入，但卻未能解決問題，甚至是削弱市民買樓的機會，是為不義！
特首林鄭月娥宣布其首份《施政報 告》，提出將「綠置居」及「白居二」恆常 化之外，再增設「港人首置上車盤」，試 圖增加房屋供應，原意是好的，方向也 正確，但方法是否合適，則值得商榷。「綠置居」讓公屋住戶可以用現有的公屋，換取購買新公屋的權利。從供應的角度去看，一來一回，其實公屋的供應總數並沒有改變，對排隊上樓的市民幫助有限。但另一方面，現有公屋戶卻會因「綠置居」計劃獲得一個額外得「買樓」機會，在未能額外提供單位供應的前提下，此舉是否公平，會否令公屋戶變得得到雙重福利，值得探討。之前推出的「白居 二」先導計劃，讓合資格的白表人士也可購置未補價單位，令居屋價錢上升，同時也搶佔了中下價私人樓市場的市場份額。這種與民爭利的政策是否合乎道義，值得三思。
鼓勵置業往往製造負資產
至於「港人首置上車盤」，則有點夾心階層住屋計劃（「夾屋」）的影子。在香港回歸之前，香港房屋協會曾於1993 年推「夾屋」計劃，對象是收入不足以購買私人物業，但同時又已超過申請居屋及公屋的中產人士。在回歸之後，香港政府在 1998 年推出首次置業貸款計劃，市民經資產審查可獲低息貸款，對象包括家庭及單身人士，每個案可獲最高 60 萬元及 30 萬元貸款。
但歷史告訴我們，香港政府推出措施鼓勵市民入市，結果不甚理想。在回歸前購入夾屋的居民，不久便要面對金融風暴的侵襲，令到資產價格下跌。在1997 年至 2003 年間，即香港經濟最灰暗之時，市場上出現了不少「負資產」的個案，破產、斷供、失業、燒炭等的新聞，無日無之。是次 政府再推出政策鼓勵市民置業，究竟會否歷史重演？在短期而言，只要全球央行仍維持偏向寬鬆的貨幣政策，香港失業率仍維持在低水平，房屋空置率偏低等現象仍存在，樓價似乎仍難下跌。不過，近期香港樓價已有從高位回軟之勢，後市走向如何，仍需拭目以待。
退出市場保留福利網
從政策角度出發，政府與其巧立名目，以架床疊屋的方法去發展新的資助房屋，倒不如花點心思造地，例如是大量填海，讓私人發展商有更多機會參與投地和發展項目。政府應逐步從房地產市場中退出，最多只保留公屋作社會福利網，幫助有需要人士。政府應該做的，是要從「球員」的身份變成「球證」，透過平衡供應和需求兩方，使市場健康發展。在供應方面，政府可透過調控土地供應，去影響發展商的投地及發展計劃；在需求方面，則可協調金融機構向買家提供融資安排，讓他們在能力可及的情況下能夠買樓，安居樂業。在「大市場，小政府」的框架下，透過市場力量去解決樓市問題，才是合乎道義的正道。